Kdy odpovídáte a kdy naopak ne za škodu způsobenou na spodním bytě, třeba jeho vytopením?

Zákon říká, že pronajímatel udržuje (čili je povinen udržovat) po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. A nájemce provádí a hradí (čili je povinen provádět a hradit) pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Povinnost starat se o byt je tak rozdělena mezi nájemce a pronajímatele. A z toho také vyplývá, kdo kdy odpovídá za jakou škodu. (Viz § 2257 odst. 1 občanského zákoníku (o. z.).)

O odpovědnosti nájemce jsme psali v článku 130 tisíc za prasklou hadičku. Vlastník bytu škodu platit nemusí, zodpovědný je nájemce.

O co je povinen v pronajatém bytě pečovat nájemce v rámci běžné údržby a drobných oprav

Běžnou údržbou bytu rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o

• malování,
• opravu omítek,
• tapetování a
• čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a
• čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.

Dále se běžnou údržbou rozumí

• udržování zařízení bytu ve funkčním stavu,
• pravidelné prohlídky a
• čištění předmětů (uvedených v ust. § 4 písm. g) nařízení vlády č. 308/2015 Sb.)

Jde konkrétně o

• opravy vodovodních výtoků,
• zápachových uzávěrek,
• odsavačů par,
• digestoří,
• mísicích baterií,
• sprch,
• ohřívačů vody,
• bidetů,
• umyvadel,
• van,
• výlevek,
• dřezů,
• splachovačů,
• kuchyňských sporáků,
• pečicích trub,
• vařičů,
• infrazářičů,
• kuchyňských linek,
• vestavěných a přistavěných skříní.

Dále je běžnou údržbou

• kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením,
• kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje,
• kontrola a
• údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Podle věcného vymezení nařízením vlády č. 308/2015 Sb. se za drobné opravy považují

• opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
• výměny sifonů a lapačů tuku a
• opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

O citovaném vládním nařízení jsme psali, když bylo novinkou, ve článku Hádky pronajímatelů a nájemců po 2 letech končí.

Praskl uzávěr vody – šunt z Asie – a došlo k vytopení spodního bytu

Soudy různých stupňů (prvostupňový, odvolací i Nejvyšší soud) opakovaně řešily spor o náhradu škody ve výši požadovaných 94 380 Kč, která vznikla vytopením spodního nájemního bytu. V horní bytové jednotce praskl uzávěr vody pod umyvadlem. V důsledku toho byl vytopen spodní byt.

Podle odborného vyjádření i znaleckého posudku způsobil havárii ventilu rozvoj primární montážní trhliny, přičemž důvodem poruchy byla chybná montáž a špatný ventil, tzv. nekvalitní výrobek neznámého výrobce pravděpodobně z Asie.

Běžné armatury vyrobené v Evropě se vyrábějí z mosazi s přídavkem olova pro drobné obrábění závitů; předmětný ventil byl vyroben ze zinkové nebo jiné bílé slitiny, páčka z plastu.

Oba odborníci se shodli, že náhlé rozlomení takového ventilu nemohl nájemce bytu předvídat. Nebylo zjištěno, kdo předmětný ventil pod umyvadlo nainstaloval, avšak stalo se tak ještě před vznikem nájemního vztahu mezi účastníky řízení, kteří vedli spor (pronajímatel a vlastník obou bytů a nájemce horního bytu).

Kdy v praxi nájemce hradí škodu a kdy se vyviní z odpovědnosti za škodu

Z občanského zákoníku, nařízení vlády č. 308/2015 Sb. i judikatury Nejvyššího soudu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu, o kterém jsme psali v článku Odpovídá za vytopení souseda pronajímatel, nebo nájemce?) vyplývá povinnost nájemce bytu k běžné údržbě a drobným opravám souvisejícím s užíváním bytu, mimo jiné též k opravám a výměnám uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt.

Jinak řečeno nájemce bytu odpovídá za škodu způsobenou na spodním bytě (není-li sjednáno ve smlouvě o nájmu něco jiného) v případech

• zanedbání prevenční povinnosti (např. nájemce bytu zapomněl uzavřít vodovodní kohout a přeteklo umyvadlo),
• škod způsobených jeho vlastním spotřebičem přineseným do pronajatého bytu (např. pračka, myčka nádobí ve vlastnictví nájemce),
• a v případech zanedbání povinné (běžné) údržby bytu.

Nájemce bytu se přitom může zprostit odpovědnosti za škodu způsobenou vytopením spodního bytu po prasknutí ventilu pod umyvadlem v horním bytě, prokáže-li, že újmu nezavinil, tj. že neporušil povinnost provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů, které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny, a prokáže-li, z jakého konkrétního důvodu ventil praskl.

Řešení sporného případu škody na vytopeném bytě

Ohledně důvodu havárie bylo zjištěno, že rozlomení chybně namontovaného a vadného ventilu nemohl nájemce bytu předvídat ani při dodržení pravidelných kontrol vodovodních kohoutků a že ani při pravidelné kontrole nemohl rozpoznat vadu materiálu ventilu či jeho chybnou instalaci (přičemž nelze pominout, že současně platí povinnost pronajímatele byt předat ve stavu způsobilém k užívání). 

Proto nelze dovodit, že by škoda vznikla v důsledku porušení zákonné povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu předmětu nájmu. (Spor se dostal dvakrát před Nejvyšší soud, naposledy měl spis. zn. 25 Cdo 1999/2022.)

Nejvyšší soud ČR proto v rozsudku odmítl závěr nižších soudů, že nájemce bytu nese odpovědnost za škodu způsobenou vytopením spodního bytu, a rozhodnutí nižších soudů změnil tak, že žaloba na zaplacení škody 94 380 Kč, které požadoval pronajímatel od nájemce, se zamítá.