Občanský zákoník chrání pronajímatele výslovným zákazem změn (stavebních úprav, oprav apod.) pronajaté věci (vč. pronajatého bytu) prováděných nájemcem a jeho rodinou bez souhlasu pronajímatele.
Nájemce má právo provést změnu pronajaté věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele a to platí i pro nájemce bytu. (Protože nájemní smlouva na byt má být písemná, vyžaduje i souhlas se stavebními úpravami bytu písemnou formu.)
Změnu věci, tedy stavební úpravy bytu, provádí nájemce na svůj náklad. Souhlas pronajímatele tak neznamená, že vlastník bytu na stavební úpravy přispěje. Případnou kompenzaci na zhodnocení bytu musí poskytnout až v souvislosti s ukončením nájmu. (A jen za zhodnocení schválenými stavebními úpravami.)
Bez souhlasu majitele se do úprav nepouštějte
Dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.
Provede-li však nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, je povinen uvést věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. (Postup je tedy podobný jako vůči neplatiči nájemného.)
O dalším použití tzv. okamžité výpovědi z nájmu bytu vůči nájemci píšeme v článku Okamžitou výpověď z bytu můžete dostat i za rušení nočního klidu.
Nájemce musí být vyzván k odstranění nepovolených úprav a musí na to dostat čas
Nájemce však vždy musí dostat šanci na nápravu závadného stavu. Výpověď z nájmu tedy nemůže přijít okamžitě, jakmile pronajímatel zjistí provedení nepovolených staveních úprav.
Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby, musí vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil, tedy v daném případě zaplatil odstranění stavební úpravy. Na to musí dostat přiměřenou lhůtu. Jen při splnění této povinnosti může být výpověď oprávněná a platná.
Pronajímatel však nemusí sankci ve formě okamžité výpovědi z nájmu bytu hned využít, i když se stavebními úpravami nesouhlasí. Pak je nájemce povinen uvést byt do původního stavu nejpozději ke dni skončení nájmu.
A není tomu tak, že by nájemce mohl využít liknavosti pronajímatele a po letech po provedení stavebních úprav namítat, že jeho právo je promlčeno: Právo pronajímatele domáhat se odstranění stavebních úprav (jiných podstatných změn) v bytě provedených bez jeho souhlasu nepodléhá promlčení, jde o výkon vlastnického práva, které nepodléhá promlčení.
Co občanský zákoník upřesňuje ohledně stavebních úprav bytu
Toto jsou pravidla občanského zákoníku, která platí pro nájem jakékoliv věci, tedy i pro nájem bytu. Vedle toho ještě občanský zákoník upravuje speciální pravidla již jen pro nájem bytu: Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu.
Bezbariérový přístup pro invalidu si lze vysoudit
To je tedy obdobné jako u nájmu jakékoliv jiné věci než bytu. Ale pak je tu speciální pravidlo právě ohledně bytu, který užívá handicapovaná osoba: Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud. Souhlas s úpravou bytu pro nemocného nebo handicapovaného uživatele tak může namísto nesouhlasícího pronajímatele dát soud.
Při skončení nájmu je nájemce povinen odstranit změnu, kterou provedl v bytě, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.
Jestli musí být vše upraveno hned, nebo až při skončení nájmu, rozhoduje pronajímatel
Nájemce bytu, jenž změnu pronajaté věci provedl bez souhlasu pronajímatele je povinen ji uvést do původního stavu, kdykoliv o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu.
Pronajímatel si tak může nárokovat kdykoliv, tj. i v době trvání nájmu, uvedení věci do původního stavu, jestliže nájemce porušil svou povinnost a změnu pronajaté věci provedl bez jeho souhlasu (či dokonce navzdory jeho nesouhlasu).
Jaké zásahy nesmí nájemce bez souhlasu pronajímatele provádět?
Jsou tedy zakázány neoprávněné zásahy nájemce do bytu. Ochrana vlastníka a pronajímatele je ve formě zákazu takových zásahů a současně ve formě sankce za protiprávní (nedovolené) jednání nájemce, který do vlastnického práva neoprávněně zasáhl.
Takovými stavebními úpravami a změnami bytu, ať již povolenými, nebo právě nepovolenými, před kterými je pronajímatel chráněn, se rozumí každý zásah, který mění stavební uspořádání bytu.
Konkrétně může jít kupř. o zavádění nebo změnu vodovodního, elektrického, plynového či jiného vedení, odstraňovaní a vyměňování kamen, vysekávání otvorů do komínů, zazdívání nebo prorážení oken, přemístění dveří a odstraňování nebo zřizování příček.
Co hrozí nájemci
Jestliže tedy nájemce bytu (domu) provede úpravu, přestavbu či jinou změnu bez souhlasu pronajímatele, je ten oprávněn domáhat se uvedení do původního stavu nejen při skončení nájmu, ale i v průběhu jeho trvání. (Samozřejmě nepovolené provedení stavebních úprav může vést k ukončení nájmu ze strany pronajímatele, jak už jsme uvedli.)
Tato pravidla ohledně odstranění stavebních úprav na bytě vysvětlil Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 7. 6. 2023 k případu, kdy nájemkyně bytu bez souhlasu pronajímatele změnila vedení rozvodů vody v bytě tak, že původní přívod vody do kuchyně odstranila (zaslepila) a vodu do kuchyně nově vede z rozvodu původně určeného pouze pro koupelnu a WC (spis. zn. 26 Cdo 33/2023).
To se může někomu jevit nevýznamné, ale zcela nepochybně šlo o změnu pronajaté věci obecně, resp. o opravu, přestavbu či jinou změnu bytu, jak to má na mysli občanský zákoník.
A také šlo o podstatný zásah do vlastnického práva pronajímatele. Jedině on je totiž oprávněn rozhodnout, jakým způsobem se svou věcí naloží, tedy – jde-li o byt – kupříkladu zda a jakým způsobem jej stavebně upraví či opraví. O tom nemůže rozhodovat sám, svévolně nájemce.
Nerozhoduje, jestli úpravy byly vhodné, směrodatný je názor pronajímatele
Přitom je nepodstatné, zda je uvedení věci (bytu) do původního stavu účelné nebo hospodárné. I kdyby případně nájemce byt vylepšil či mu to připadalo, že jej vylepšil, nic to na pravidlech nemění. Občanský zákoník s takovým hodnocením stavebních úprav nepočítá. Jak řekl Nejvyšší soud: Úvahy ohledně účelnosti a hospodárnosti uvedení věci (bytu) do původního stavu zde nemají místo.
Zákon kategoricky uvádí, že nájemce „uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá“, a že „při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl“. Nehovoří tedy o možnosti, účelnosti či hospodárnosti odstranění neoprávněně provedené změny věci nájemcem.
Nějakému svévolnému či šikanóznímu, extrémnímu požadavku na odstranění vhodných stavebních úprav by se mohl nájemce s úspěchem bránit, jen pokud by výkon vlastnického práva pronajímatelem odporoval dobrým mravům, šlo by o zneužití práva. Ovšem nic takového soudy ve zmíněném sporu o odstranění změny vodovodních rozvodů neshledaly (spis. zn. 26 Cdo 33/2023).
Samozřejmě je nutno napravit i případné poškození bytu
Jestliže může pronajímatel žádat odstranění i účelných stavebních úprav, s nimiž nesouhlasí, tím spíše může žádat opravu bytu, pokud jej nájemce stavebními úpravami poškodil.
Přečtěte si také:
Nájemce změnami poškodil byt? Než budete chtít peníze, dejte mu šanci vše napravit
Je třeba, aby pronajímatel v případě, že nájemce v bytě provedl změny nebo byt nebo dům poškodil, vyzval nájemce, aby věc uvedl na své náklady do původního stavu, škody a změny odstranil a poskytl mu k tomu přiměřenou lhůtu. A teprve až po jejím marném uplynutí škody případně sám (na svůj náklad) odstranil a požadoval po nájemci peněžní náhradu.
I družstevníci jsou nájemci, a tak o úpravách bytů rozhoduje družstvo
Uvedené platí také při nájmu družstevního bytu, kteří mnozí družstevníci považují za své vlastnictví. I tady má ovšem hlavní a poslední slovo o oprávněnosti nebo neoprávněnosti stavebních úprav a případné povinnosti jejich odstranění družstvo jako vlastník bytu.
Ovšem samozřejmě podrobnější a třeba i odlišnější úpravu otázek užívání bytu a jeho stavebních úprav mohou obsahovat i stanovy bytového družstva.
ČLÁNKY DO MAILU