Kam klesnou sazby hypoték a na jak dlouho teď fixovat? Odpovídají čtyři odborníci

Česká národní banka (ČNB) pokračuje ve snižování úrokových sazeb a dobré výsledky inflace napovídají, že v tom bude pravděpodobně pokračovat i nadále. Zeptali jsme se čtyř odborníků, jak se to odrazí v úrokových sazbách hypoték.

V anketě nám odpovídá:

Martin Gürtler, ekonom Komerční banky

Vít Hradil, hlavní ekonom společnosti Cyrrus

Libor Vojta Ostatek, hypoteční specialista společnosti Broker Trust

Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select

ČNB pokračuje ve snižování úrokových sazeb. Jak to podle vás ovlivní úrokové sazby u hypoték cca do půl roku a cca do roka, pokud se nestane nějaká neočekávaná událost, která by mohla výrazně zasáhnout ekonomiku?

Martin Gürtler: Hypoteční sazby více než současnou úroveň krátkodobých sazeb ČNB reflektují cenu peněz v delším horizontu. Ty se sice mimo jiné také odvíjí i od očekávání ohledně dalších kroků ČNB, ale roli hrají i další faktory, jako třeba globální vývoj. 

Obecně by se ale snižování sazeb ČNB mělo propsat do nižších úrokových sazeb na hypotékách. Do konce roku momentálně finanční trhy očekávají  pokles dvoutýdenní repo sazby až ke 3 %, což je z našeho pohledu příliš optimistické, když čekáme, že repo sazba klesne „pouze“ ke 4 %. 

Momentálně ve srovnání s úrokovými sazbami s delšími splatnostmi (úrokovými swapy) jsou hypoteční sazby výrazně zvýšené. Ovšem  s postupným poklesem krátkodobých sazeb, a tudíž levnějším krátkodobým financováním bank, a stabilizací úrokových swapů na současných nižších úrovních by se hypoteční sazby měly rovněž výrazněji snížit. Nabídkové sazby hypoték, které se současně v průměru pohybují kolem 5,6 %, by v průběhu roku mohly klesnout blíže ke 4 %.

Vít Hradil: Sazby hypotečních úvěrů s trochou zjednodušení odrážejí názor finančního trhu na politiku ČNB v nadcházejících několika letech. Právě proto začaly hypotéky mírně zlevňovat již začátkem roku 2023, tedy dlouho předtím, než ČNB poprvé snížila úrokové sazby. Tento vývoj bude prakticky jistě pokračovat i v nadcházejících měsících, jelikož po období boje s rozbouřenou inflací trh předpokládá, že příštích několik let bude podstatně „normálnějších“.

Libor Ostatek: Poklesnou především krátké peníze, tedy u hypoték se to dotkne fixací na rok a do 3 let. Do půl roku bude větší část hypoték pod 5 %, převažovat budou sazby začínající čtyřkou. Do roka je reálná šance, že se začnou objevovat sazby začínající trojkou.

Jiří Sýkora: Očekává se, že sazby hypoték budou v průběhu zbytku roku klesat. Otázkou spíše jen zůstává, na jaké hodnotě se tyto sazby na konci letošního roku zastaví.

Přečtěte si také:

Chci koupit nemovitost. Budou jejich ceny klesat, nebo nemá cenu čekat? Zeptali jsme se odborníků

Jak by se podle vás měli zachovat spotřebitelé, kterým končí v dohledné době fixace (např. do tří měsíců) u hypotéky? Měli by podle vás volit spíš kratší fixace?

Martin Gürtler: Předpokládáme, že úrokové sazby delších splatností, jejichž vývoj je zásadní pro nastavení těch hypotečních, mají již omezený prostor pro další pokles. Otázkou ovšem zůstává, s jakou rychlostí a intenzitou začnou hypoteční sazby reflektovat nižší tržní úrokové sazby. 

Vzhledem k tomu, že novela o spotřebitelském úvěru, která zavádí sankce za předčasné splácení hypotečních úvěrů, vejde v platnost až v září letošního roku, mohou se spotřebitelé navíc stále skrze kratší fixace spolehnout na možnost levnějšího refinancování v případě, že by sazby klesly ještě výrazněji. Vlivem obav bank z refinancování ale hypoteční úvěry s delšími fixacemi mohou zůstat dražší. Volba fixace nicméně záleží na množství dalších faktorů.

Vít Hradil: Osobně se domnívám, že nemá smysl příliš taktizovat. Řetězení fixací například kombinací jednoleté následované pětiletou je v principu spekulací na vývoj sazeb na finančním trhu v příštích šesti letech. Jako každá spekulace i tato může a nemusí vyjít. Pokud tedy někdo má pocit, že finanční trh sleduje a rozumí mu do té míry, že jej dokáže „přechytračit“, nechť si zaspekuluje. Pro většinu obyčejných lidí, kteří ve svém volném čase nestudují finanční trhy, se ovšem jedná o analogii sázení v ruletě, se všemi riziky.

Libor Ostatek: Ano, kratší fixace, na rok, maximálně do 3 let délky.

Jiří Sýkora: V případě, že někomu bude v krátké době končit fixační období, měl by volit variantu některé kratší fixace např. 1, 2, nebo maximálně 3 let. V dnešní době se určitě nevyplatí volit dlouhé fixace (pokud je má banka ještě vůbec v nabídce). 

Setkáváme se s názory, že úrokové sazby u hypoték už se na své nejnižší úrovně z předchozích let nevrátí a že jejich „nový normál“ bude vyšší.  Souhlasíte? Pokud ano, proč tomu tak je a na jakých úrovních by se mohly sazby u hypoték ustálit a kdy (pokud nenastanou neočekávané události)?

Martin Gürtler: Je vysoce nepravděpodobné, že se hypoteční sazby vrátí na úrovně výrazně pod 3 %, které jsme pozorovali v předešlé dekádě. To indikuje i samotná centrální banka, podle které se neutrální úroková sazba stále pohybuje na 3 %, což by ve střednědobém horizontu mělo určit i úroveň sazeb s delšími splatnostmi. To ovšem nemění nic na tom, že hypoteční sazby mají stále značný prostor k výraznějšímu poklesu. Hypoteční sazby by se mohly posunout až na 4 %, pokud vezmeme v potaz zjednodušený vztah mezi hypotečními a tržními úrokovými sazbami. I to by však již zřejmě představovalo výrazný impuls pro silnější oživení hypotečního trhu.

Vít Hradil: Ano, souhlasím s názorem, že období takto nízkých sazeb se pravděpodobně v nejbližší době nevrátí. Tehdejší ultranízké sazby byly způsobeny setrvale nízkou inflací, kterou se centrální banky snažily právě sazbami poblíž nuly oživit. Zdá se ovšem být pravděpodobné, že faktory, které za extrémně nízkou inflací stály, byly dočasné a z velké části již pominuly. Inflace se tedy zřejmě vrací do hry a spolu s ní i vyšší úrokové sazby. „Normální“ hypoteční sazby by se tak mohly pohybovat například v okolí 4 %.

Libor Ostatek: S tímto souhlasím. Dekáda extrémně levných sazeb skončila s rokem 2021. Sazby by se mohly ustálit v rozmezí 3–5 %. Peníze mají svoji hodnotu a toto pásmo úročení je dlouhodobě velmi přijatelné. Pokud však nebude vše jinak, budoucnost je otevřená.

Jiří Sýkora: Tady se dostáváme do roviny filozofické, co je vůbec „normální“. Pokud se ale vrátím k otázce, tak je pravdou, že sazby pod úrovní 2 % byly něco nestandardního a je vysoce pravděpodobné, že se k těmto hodnotám hned tak nevrátíme. Napříč celým trhem, a já se k tomuto názoru také přikláním, se hovoří o tom, že oním novým standardem budou sazby mezi 3–4 %. Na tyto sazby se ovšem rozhodně nedostaneme letos, ale mohli bychom se jich dočkat v průběhu roku 2025.

Myslíte si, že bude mít pokles úrokových sazeb pozitivní dopad na dostupnost bydlení, nebo by se měli Češi smířit s tím, že nemovitosti už drahé zůstanou a vlastní bydlení u nás nebude takovým standardem, jako bývalo?

Martin Gurtler: Pokles úrokových sazeb výrazně zlepší dostupnost financování koupě nemovitostí, k tomu přispěje i uvolnění limitů DSTI a DTI od loňského července, respektive letošního ledna. Navíc dostupnost bydlení optikou poměru cen nemovitostí a příjmů se již znatelně vylepšila, a to díky kombinaci mírného poklesu cen nemovitostí a rostoucích mezd. To ovšem jen částečně koriguje výrazné zhoršení cenové dostupnosti vlastního bydlení vlivem předešlého výrazného zdražení cen nemovitostí. V letošním roce očekáváme obnovení růstu cen nemovitostí, nicméně rychleji podle nás porostou nominální mzdy.

Vít Hradil: Pokles sazeb automaticky povede k růstu cen nemovitostí, jelikož zvyšuje poptávku. Dostupnost vlastnického bydlení to ovlivní individuálně v závislosti na situaci každého kupujícího. Ti, kteří kupují bez hypotéky, se budou muset vyrovnat s vyššími cenami, a pro ně tedy dostupnost klesne. Naopak některým může i navzdory vyšším cenám levnější hypotéka umožnit se na trh vůbec dostat, a z jejich pohledu se tedy dostupnost zvýší. Celkově předpokládám, že nemovitosti v Česku relativně drahé zůstanou, jelikož stát dělá záplavou regulací vše pro to, aby nebylo možné stavět.

Libor Ostatek: Cenová hladina nemovitostí je u nás hodně vysoko a zatím není výhled, že by nemovitosti byly dostupnější. Úrokové sazby situaci sice s poklesem vylepší, ale k dostupnému bydlení, které jsme zde měli před covidem, se bohužel nevrátíme.

Jiří Sýkora: Dá se očekávat, že s příchodem nižších hypotečních sazeb půjde ruku v ruce i opětovné zvyšování cen nemovitostí, a tak nějaké výrazné oživení hypotečního trhu bych neočekával. Na druhou stranu v myšlení našich lidí pravděpodobně i nadále zůstane touha po bydlením ve vlastní nemovitosti.