Firmy začínají registrovat zvýšený zájem lidí o pořízení vlastní rekreační nemovitosti v atraktivních přímořských lokalitách, jakými jsou Chorvatsko, Itálie nebo Španělsko.
V době covidu a poté kvůli následující vysoké inflaci však šly ceny luxusních nemovitostí nahoru, a tak se developerům i realitním kancelářím hůř hledají solventní kupci. To je ostatně vidět i na českém trhu, kde řešení krize z nedostupných cen nemovitostí našli developeři v jejich pronájmu, často s předkupním právem na koupi pronajaté nemovitosti v lepších časech.
V případě prodeje rekreačních nemovitostí, tedy apartmánů a vilek, se některé společnosti začaly zaměřovat na prodej podílového spoluvlastnictví. Tedy, jednoduše řečeno, zorganizují prodej jedné nemovitosti více vlastníkům, kteří se budou v rekreování střídat a také budou společně sdílet veškeré náklady.
Tento způsob spoluvlastnictví může vyhovovat těm zájemcům, kteří nepotřebují jezdit k moři či do hor, kdykoli je napadne, a být výhradním vlastníkem, ale spokojí se s tím, že jejich nemovitost jim bude dostupná jen v určitých termínech, aby se vystřídali s ostatními spoluvlastníky. O údržbu nemovitosti se pak stará správce, což bývá firma, která prodej nemovitosti zajistila.
Kolik vlastníků může mít jedna nemovitost?
Aby celý princip spoluvlastnění fungoval, je zapotřebí vytvořit rezervační systém, do kterého si každý ze spolumajitelů zarezervuje termíny v roce, které mu vyhovují. Podle toho, jak velký spoluvlastnický podíl si nový majitel koupí, má pak nárok na odpovídající počet dní a nocí strávených ve „svém“ čase.
Například ve společnosti Tuseca, která prodeje nemovitostí do spoluvlastnictví v atraktivních lokalitách nabízí, došla k výpočtu, že maximální počet spoluvlastníků, kteří jsou schopni se během roku pohodlně prostřídat, je osm. Firma uvádí, že model převzala z USA, kde je lídrem v této oblasti společnost Pacaso.
Pokud si koupíte nemovitost jako jediní vlastníci čistě sami pro sebe, pak ji podle zkušeností realitních kanceláří obvykle využijete v průměru 8 až 10 týdnů v roce. V době, kdy ji nepotřebujete, ji můžete samozřejmě pronajmout. Jinak ale bývají nemovitosti po zbytek roku nevyužité. To bývá průměrně 50 až 80 % z roku, záleží na oblasti, kde vaše zahraniční „chalupa“ je.
Model spoluvlastnictví umožňuje v dané nemovitosti strávit 6–24 týdnů, podle toho, jak velký je váš podíl, aniž byste platili za prázdný dům.
Příklad
Svůj spoluvlastnický podíl si můžete zvolit v rozmezí 1/8 až 1/2 hodnoty nemovitosti. Za jeden osminový podíl máte nárok strávit v nemovitosti celkem 44 nocí. Čím více podílů si koupíte, tím se váš nárok na čas zvyšuje.
- Dva 1/8 podíly = 88 nocí,
- tři 1/8 podíly = 132 nocí,
- čtyři 1/8 podíly, tedy 1/2 nemovitosti = 176 nocí.
Každý ze spoluvlastníků má garantovaný pobyt v hlavních sezónách, kdy si termíny mezi sebou vystřídají. Může si zarezervovat pobyt pomocí speciální aplikace, a to v rozmezí minimálních 2 nocí do maximálních 14 nocí v hlavní sezóně.
Jak se stanete spoluvlastníkem?
Firma, která nabízí prodej rekreačních nemovitostí formou spoluvlastnictví, nejprve založí obchodní společnost. Ta danou nemovitost koupí do svého vlastnictví. V okamžiku, kdy najde patřičný počet zájemců o koupi, převede vlastnictví na všechny nové spoluvlastníky, lépe řečeno prodá tuto společnost novým majitelům za cenu jejich podílů. Nemovitost zůstává ve vlastnictví nově vzniklé společnosti, jen se změní majitelé.
Společnost Tuseca jde cestou založení rakouské společnosti GmbH & Co. KG, zatímco další společnost, která se zabývá prodejem a správou spoluvlastnických nemovitostí, Rezidente, pro své klienty zakládá české společnosti s ručením omezením (s. r. o.).
Jedná se o optimální, prověřený a bezpečný způsob, který je využíván v Rakousku nebo Německu. Upřednostnili jsme tento způsob před zakládáním české s. r. o., protože v této formě nelze bezúplatně využívat nemovitost,
říká o rakouském modeluTomáš Dočekal, ředitel společnosti Tuseca.
Touto formou jsme schopni nastavit jasná práva a povinnosti pro každého ze spoluvlastníků. Hledali jsme právní formu, která cílí na naše klienty ze střední a východní Evropy, abychom se mohli přiblížit vlastnictví zapsanému v katastru nemovitostí a zároveň s výhodami, které představuje spoluvlastnictví přes právnickou osobu. A také, aby zde byl nastavený daňový model, který přinese spoluvlastníkům benefity,
popisuje Dočekal.
Rakouská forma založení společnosti pomáhá nastavit vnitřní uspořádání firmy, kde vystupuje manažer (správce) jako komplementář a spoluvlastníci, kteří se stávají komandisty. Správce nemá žádná užívací práva k nemovitosti a plní jen roli partnera, který se stará o provoz té nemovitosti.
V čem se liší rakouská GmbH & Co. KG od české s. r. o., si řekneme níže v článku.
Za kolik si můžete spoluvlastnický podíl pořídit?
Cena osminového podílu se pohybuje:
- U prémiových domů v rozmezí od 125 tisíc až po 185 tisíc eur (v přepočtu cca 3 mil. Kč – 4,4 mil. Kč),
- u apartmánů se dostanete na cenu od 65 tisíc do 95 tisíc eur (1,6 mil. Kč – 2,3 mil. Kč).
Další česká firma, která nabízí nákup rekreačních nemovitostí, je společnost Rezidente, která se specializuje na nemovitosti ve Španělsku. Ta umožňuje nákup 2 až 4 spoluvlastníkům, a to formou založení české s. r. o.
V tomto případě má každý spoluvlastník přiděleno maximálně 12 týdnů k jednomu podílu, to znamená, pokud nemovitost koupí napůl s dalším spoluvlastníkem, budete mít k dispozici 24 týdnů pobytu v roce. Čtyři týdny v roce jsou vyhrazeny na opravy, přípravu nemovitosti na sezónu a údržbu po konci sezóny.
Ostatní principy jsou podobné. Vy si koupíte podíl, stanete se společníkem v s. r. o. a pak už jen bydlíte, správce se stará o provoz.
Ceny se u Rezidente pohybují například:
- 174 tisíc eur za 1/4 podíl vily s výhledem na moře a Gibraltar ve Španělsku,
- 106 tisíc eur za 1/4 podíl prémiového apartmánu s výhledem na moře na Costa del Sol ve Španělsku
Výhody a nevýhody spoluvlastnictví nemovitosti
Výhody
- Za svoje ubytování při rekreaci doživotně zaplatíte jen jednu cenu, a tou je kupní cena vašeho podílu.
- Nákup nemovitosti vás bude stát poměrně menší část, než kdybyste si ji koupili celou sami pro sebe.
- V rámci kupní ceny budete mít i kompletní nadstandardní vybavení, o které bude pečovat správcovská firma. Samozřejmě za měsíční poplatek.
- Správce se vám také postará o roční vyúčtování energií a služeb, podobně jako u českého společenství vlastníků jednotek.
Nevýhody
- Pokud jste cestovatelský typ, nemusí být „chalupa“ na jednom místě pro vás to pravé ořechové.
- Nemůžete si kdykoli vzpomenout a odjet na dovolenou, musíte si rezervovat termíny. A možná se vám stane, že právě váš oblíbený termín si „zabukuje“ jiný spolumajitel.
- Nemovitost si nemůžete zařídit podle svého vkusu. Nepověsíte si svůj obraz ani poličku na zeď. Budete se cítit jako v hotelu, kde si také nemůžete pokoj předělat po svém. Veškeré vnitřní vybavení bude zajišťovat správce a v případě, že se něco porouchá nebo poláme, dodá nový kus, aniž by se vás ptal, jestli máte radši zelenou, nebo červenou barvu.
Poplatek za správu
Společnost Tuseca si účtuje 99 eur měsíčně, tento poplatek je čistě za správu nemovitosti. Firma Rezidente měsíčně účtuje poplatek v rozmezí od 7 do 10 tisíc Kč, ale v této platbě jsou kromě poplatku za správu i energie.
V čem se liší spoluvlastnictví nemovitosti formou GmbH & Co. KG a s. r. o.?
Forma GmbH & Co. KG je hybridní právní forma, která kombinuje prvky GmbH, což je obdoba české s. r. o., a komanditní společnosti, která v této formě v českém právním systému neexistuje. Je to řešení, které se používá právě pro spoluvlastnění nemovitostí a rekreační pobyt v takových nemovitostech nepodléhá zdanění, protože ji lze užívat i bezúplatně,
říká právník Radim Dočkal.
Naproti tomu v českém případě pobyt na vaší dovolené ve firemní nemovitosti podléhá dani z příjmů, která je u právnických osob v současné době 19 % (má se zvýšit na 21 %). Váš pobyt totiž finanční úřad považuje za totéž, jako kdybyste nemovitost na stejnou dobu pronajali. Pokud má vaše firma sídlo přihlášené v dané nemovitosti, je považováno za místo k podnikání.
Proto je nutné zajistit profesionálního odhadce, který vypočítá odpovídající výši cen za pronájmy v dané lokalitě. Vy pak musíte odvést daň i v případě, že jste svůj pobyt neplatili.
Klienti hradí měsíční platby, které jsou s pobytem spojené, to nahrazuje cenu obvyklou toho pronájmu. Tím tam nejsou bezúplatně, ale za určitou úplatu, nejsou tam zadarmo,
říká ředitel Rezidente Václav Urbánek. Dodává však, že klientům jeho společnosti vyhovuje mít právnickou osobu založenou v České republice.
Rakouská verze společnosti se dá také jednoduše ukončit tím, že převedete jednotlivé podíly přímo na spolumajitele, zatímco česká s. r. o. musí projít procesem likvidace.
