Uzavřít nějakou smlouvu často trvá i dlouhé měsíce. Nevyhneme se přitom nejrůznějším ústupkům, smlouvy se mezitím výrazně upravují. Například Patrik Marek, který nakupoval nemovitost a rozhodl se svěřit se se svým příběhem, jednal ohledně nemovitosti půl roku. Čtěte: Jak vyjednat snížení úrokové sazby u hypotéky? Musel také během jednání sehnat dobrého právníka. Čtěte více: Jak vybrat dobrého právníka při prodeji nemovitosti?
Všem stranám vznikly vysoké náklady, jak Markovi, který si najal právníka, tak realitní kanceláři, která měla kvůli rezervační smlouvě blokovanou nemovitost. Právník pracující pro realitní kancelář musel také aplikovat veškeré smluvní změny, které si žádal kupující, tedy Patrik Marek. V tomto případě jednání skončilo zdárným uzavřením smlouvy. Velice snadno však jednání mohlo skončit neúspěchem. Do takové pozice se může dostat každý z nás a v případě, že bychom jednali s neseriozní realitní kanceláří, pak nám může odmítnout vyplatit peníze z rezervační smlouvy, protože podle ní jsme porušili ustanovení § 1728 a 1729 občanského zákoníků.
Občanský zákoník
Nový občanský zákoník skutečně umožňuje žádat náhradu škod v případě, že je zahájeno jednání „jen na oko“, tedy v případě, že probíhají náročná jednání, ale záměr jedné ze stran není uzavřít smlouvu. V důvodové zprávě k občanskému zákoníku je výslovně uvedeno: Výslovně se stanoví i následky porušení poctivosti v případech, kdy někdo zahájí jednání o smlouvě, aniž má úmysl smlouvu uzavřít, anebo když jednání o smlouvě téměř uzavřené bez příčiny přeruší.
Podle Vladeka Krámka, ředitele oddělení právní a compliance společnosti Fincentrum současná právní úprava považuje za protiprávní, pokud jedna ze stran jednajících o uzavření smlouvy od jednání odstoupí bez legitimního důvodu, a to ve stádiu jednání, kdy už druhá strana v dobré víře očekává, že k uzavření smlouvy dojde: Pokud k tomuto odstoupení od jednání dojde, může strana, která byla takovým jednáním poškozena, uplatnit na druhé straně náhradu škody. V pojetí dnešního občanského zákoníku se nárok konstruuje přes obecnou prevenční povinnost dle ust. § 415 OZ a odpovědnosti za škodu způsobenou porušením právní povinnosti viz § 420 OZ. V tomto duchu konstantně rozhoduje Nejvyšší soud ČR,
uvádí Krámek.
§ 1728
(1) Každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít.
(2) Při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít.
§ 1729
(1) Dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.
(2) Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.
Podívejte se také na občanský zákoník na serveru Měšec.cz.
Trocha teorie
Jak se tedy bránit tomu, aby vám druhá strana nevyhrožovala paragrafy 1728 a 1729 a nežádala náhradu škod?
Neustále dávejte najevo, že jednání stále probíhá. V žádném případě nesmíte přistoupit na hru, že jednání je ve své finální fázi. Žádná finální smlouva neexistuje, dokud není uzavřená. Pokud komunikujete ohledně smluvních záležitostí, pak raději prostřednictvím emailů, abyste měli písemné důkazy, že k žádnému podpisu finální smlouvy zatím nedojde. V § 1730 je totiž uvedeno: Poskytnou-li si strany při jednání o smlouvě údaje a sdělení, má každá ze stran právo vést o nich záznamy, i když smlouva nebude uzavřena
. Pokud komunikujete prostřednictvím mobilního telefonu, pak hovory můžete také se souhlasem prodávajícího nahrávat (či zprostředkovatele v podobě makléře realitní kanceláře).
Řekněte také, že si informace zjišťujete nikoliv k uzavření smlouvy, ale k získání veškerých informací pro zvážení, zdali se daný produkt či služba vyplatí. Tedy vaším cílem je uzavření smlouvy jen v případě, pokud během jednání zjistíte veškeré informace, které potřebujete. Pokračujte tedy v jednání, pokud druhá strana s tímto vaším stanoviskem souhlasí a bude ochotná za těchto podmínek pokračovat ve vyjednávání. O této skutečnosti, zdali máte dostatek informací a smlouvu chcete uzavřít, informujete vy prodávajícího, nenechte si líbit žádný nátlak z jeho strany.
Praktický příklad – neseriozní realitní kancelář
Přes internet jste našli nemovitost, začínáte poté jednat s realitní kanceláři. Uzavřete rezervační smlouvu, kde si však dáte podmínku, že v případě neuzavření kupní smlouvy dojde k navrácení peněz, které při podpisu rezervační smlouvy dáváte realitní kanceláři.
Tip:
Pokud uzavíráte rezervační smlouvu, pak v žádném případě nesmí obsahovat rozhodčí doložku a peníze neuschovávejte u právníka: Jak bezpečně koupit nemovitost?
Kupní smlouvu ale neuzavřete. Zjistíte, že pozemek, na kterém stavba stojí, by nebyl ve vašem vlastnictví, vlastník pozemků vás tak může vydírat. Tato nově zjištěná skutečnost je natolik závažná, že veškerá jednání s realitní kanceláří ukončíte – kupní smlouvu tedy neuzavřete. Realitní kancelář se brání, že jste podle § 1728 prvního odstavce a § 1729 jednal „jen na oko“ a realitní kanceláři tak vznikla škoda. Peníze z úschovy tak vyplatit nechce.
Informujte realitní kancelář, že jednání stále probíhala, v žádném případě nebyla ukončena s tím, že máte písemné důkazy, komunikaci s makléřem jste si také nahráli. Tento paragraf tak v žádném případě uplatnit nelze.
Upozorněte také realitní kancelář, že její jednání může být klasifikováno i jako podvodné. A ani podle § 1728, kterým se realitní kancelář ohání, nedošlo podle druhého odstavce ke splnění veškerých informačních povinností, dokonce bylo nejspíše utajování informací záměrné. V případě soudního sporu jsou tak šance na vítězství realitní kanceláře minimální. Představitelé realitní kanceláře se v tomto případě nejspíše zaleknou a peníze bez větších problémů vyplatí.
ČLÁNKY DO MAILU