Jak se splácí hypotéka

Získáním hypotečního úvěru zdaleka nic nekončí. Naopak – přiklepnutí úvěru je jenom začátkem dlouhodobého závazku mezi klientem a bankou. Bez nadsázky lze říci, že splácení hypotéky zasvětí klient nejlepší léta svého života.

Teď nebo potom?
Jde o to, kolik těch let bude a jakou cenu přitom zaplatí. Platí základní princip – čím rychleji se úvěr splácí, tím vyšší bude měsíční zatížení klienta a tím nižší celkově zaplacené úroky. Tato úměra platí samozřejmě i naopak – čím delší splácení, tím nižší splátka a větší součet celkově zaplacených úroků. Jasně je to vidět v následujícím přehledu:

Příklad je počítán pro úvěr 1,5 mil. Kč, při úrokové sazbě 4,9 % 

Při volbě doby splácení se v základě zvažují dva faktory obsažené v tabulce – výše měsíční splátky a celková nákladnost úvěru. Samozřejmě, že je nejlepší omezit dobu úvěrového závazku na minimum, protože čím delší dobu trvá, tím je dražší (při třicetileté době splatnosti se podíl celkem zaplacených úroků už téměř rovná výši vypůjčené částky).

Bohužel, ne každý má možnost úvěr splatit rychle. Naopak, leckdy dochází k tomu, že je doba splatnosti ovlivněna bonitou klienta. Banka ve spolupráci s klientem zjistí, kolik je schopen měsíčně splácet, a podle toho mu doporučí dobu splatnosti – pro klienty s menším příjmem je pak prodloužení doby splácení často jedinou šancí, jak hypotéku získat.

Tuzemské banky nabízejí rozpětí doby splatnosti obecně od pěti do dvaceti až třiceti let. Samozřejmě, nabídka jednotlivých bank se liší, ale většinou nijak podstatně – omezení minimální i maximální doby splatnosti se přitom většinou váže na nějaký konkrétní druh úvěru (např. ČS pro program Top bydlení omezuje dobu splatnosti intervalem 10 až 20 let, ČMHB zase u hypotéky Progres stanovuje jedinou možnou dobu splatnosti 20 let apod.).

Předčasné splácení
Naštěstí tím, že se při podpisu smlouvy zavážete k nějaké době splatnosti, ještě nutně neznamená, že tuto dobu musíte za každou cenu dodržet. Za tímto účelem jsou tu tzv. „mimořádné splátky“.

Hypoteční úvěr totiž můžete předčasně splatit. Záleží na tom, kdy se tak rozhodnete učinit – podle toho také budete, nebo nebudete platit sankční pokutu. Máte na výběr ze dvou způsobů, lépe řečeno okamžiků – buď se rozhodnete úvěr předčasně splatit v momentě, kdy se mění úroková sazba (tedy tehdy, když končí její fixace), nebo uprostřed tohoto cyklu.

Předčasně splácet ve chvíli, kdy fixace úrokové sazby ještě nevypršela, není vůbec výhodné – banky si v takovém případě účtují nemalé, lépe řečeno dost vysoké poplatky (viz tabulka). Naopak ve chvíli změny úrokové sazby jste vlastně úplně svobodní – banky umožňují splatit buď část úvěru nebo celý úvěr bez jakéhokoliv poplatku. Částečnou výjimku tvoří GE Capital Bank (viz tabulka).

* Jedná se o sankci při splátce mimo období změny úrokové sazby;
při změně úrokové sazby umožňují všechny banky částečné nebo úplně splacení úvěru bez poplatku a bez sankcí

Je pochopitelné, že čím kratší dobu fixace úrokové sazby zvolíte, tím dříve (nebo častěji) budete moci beztrestně hypotéku splatit. Ovšem zároveň tím riskujete, že se úroková sazba může změnit ve váš neprospěch (úroková sazba bývá nejčastěji nabízena jako pětiletá, méně často jako roční, ale můžete se setkat i s nabídkou dvouleté, dokonce i patnáctileté fixace).

Progres a degres
V souvislosti s pravidelným splácením se nejčastěji hovoří o tzv. „anuitní“ formě splátek. Výše splátky, neboli anuity, se v průběhu splácení nemění, mění se pouze poměr mezi jejími dvěma částmi – splátkou jistiny (úmorem) a úrokem. Na začátku splácení tvoří většinu anuity úrok, postupně se však váha přesouvá ve prospěch úmoru.

Klient se však v některých případech může rozhodnout, že výše splátek nebude v průběhu splácení stejná a bude se buď postupně zvyšovat (progresivní), nebo snižovat (degresivní splácení). Progresivní splácení v současné době nabízí mladým klientům ČMHB prostřednictvím hypotéky Progres, jejíž detailní popis naleznete v článku ČMHB chce přiblížit hypotéky mladým lidem.

Tento způsob splácení může být výhodný v tom případě, že klient nedosáhne na standardní splátku hypotéky – progresivní splácení umožní, aby byly první splátky nižší, a díky tomu aby byly nižší i požadavky na bonitu (za to však celkem zaplatí více na úrocích a jeho zatížení bude v posledních letech splácení vyšší).

Podobný princip nabízí mladým klientům i Raiffeisenbank, když umožňuje po určitou dobu odklad splátek jistiny – klient platí jen úroky, což však znamená, že zpočátku sice platí méně, ale úvěr se tím zase prodražuje.

Opačný princip, tedy degresivní splácení, ve svých materiálech zmiňuje HVB. Tento způsob je vhodné zvolit v případě, že si na začátku můžete dovolit vyšší měsíční zatížení – o to příjemnější budete mít pocit, když bude výše splátek postupně klesat.

Kombinace
Hypotéku lze také splácet v kombinaci s jinými finančními produkty. Nepříliš doporučované, protože zbytečně drahé, je kapitálové životní pojištění – bance splácíte jen úroky, pojištění pojišťovně. Jistinu hypotéky pak splatíte z výnosu pojištění.

Na podobném principu je založena i kombinace hypotéky se stavebním spořením, která by však měla být výrazně výhodnější než kombinace předešlá (podrobnosti v článku Hypotéka+stavební spoření aneb Pumpněte stát o podporu).

Jak je vidět, variabilita hypotečních úvěrů je skutečně vysoká. Jde jen o to, využít tuto skutečnost ve svůj prospěch.