Nájemci na základě smlouvy o nájmu části domu z počátku června 2014 uzavřené s původními spoluvlastníky nemovitosti (jako pronajímateli), a to na dobu 49 let do 31. 1. 2063, obývají bytové jednotky v daném domě za dohodnuté nájemné 100 Kč měsíčně. Nájemné složili předem na 8 let dopředu (do června 2022), a to krátce po uzavření nájemní smlouvy.
Nový pronajímatel a okamžitá výpověď
Nový vlastník domu (jako nový pronajímatel) jim však vypověděl nájem výpovědí ze dne 28. 6. 2019 z důvodu zvlášť závažného porušení povinnosti nájemců – neplacení nájemného po dobu deseti měsíců, a to bez výpovědní doby.
Z hlediska právního posouzení poukázal pronajímatel na § 2291 občanského zákoníku (o. z.) o výpovědi z nájmu bez výpovědní doby, zejména s tím, že výpovědi předcházela řádná výzva k plnění.
I když jde o výpověď bez výpovědní doby čili jakési okamžité zrušení nájmu, musí dostat nájemce šanci na nápravu. Takže výpověď je sice bez výpovědní doby, ale nemůže přijít zčistajasna, naprosto bezprostředně po deliktním jednání, jak jsme vysvětlovali např. v níže odkazovaném článku.
Nájemci se výpovědi bránili soudní cestou. Soud prvního stupně určil, že výpověď je neplatná. Jeho verdikt změnil odvolací soud. Žalobu na určení, že výpověď je neoprávněná, zamítl.
Odvolací soud nepochopil judikaturu a souhlasil s výpovědí nájemcům
Odvolací soud zdůraznil, že při převodu vlastnictví věci (zde domu, resp. bytu) má dobrá víra chránit nabyvatele, který zpravidla není schopen zjistit přesný obsah nájemního vztahu bez spolupráce předchozího vlastníka-pronajímatele.
Soud však pozapomněl na Nejvyšším soudem již vyloženou ochranu nájemce v dané souvislosti.
Žalovaný pronajímatel přitom od počátku soudního sporu vědomost o předplacení nájemného popírá. Pokud tedy žalovaný o předplacení nájemného nevěděl a ze smlouvy o prodeji nemovitosti ani z nájemní smlouvy taková skutečnost nevyplývá, pak nemá povinnost respektovat užívání bytu žalobci (nájemci) bez nutnosti platit měsíční nájemné.
Taková povinnost na něj nepřešla, neboť ze zákona (§ 2218 o. z.) vyplývá, že není-li ujednáno něco jiného, nájemné se platí měsíčně pozadu, a tomu odpovídá i obsah písemné nájemní smlouvy.
Nájemci tak byli povinni ve vztahu k žalovanému jako pronajímateli plnit povinnost vyplývající z nájemní smlouvy, tj. platit nájemné ve výši 100 Kč měsíčně, a protože tak nečinili, je výpověď z nájmu bytu ze dne 28. 6. 2019 oprávněná. Tak uzavřel odvolací soud.
Pokud má nájemce předplaceno, musí to vyřešit původní a nový vlastník mezi sebou
Není divu, že se rozhodnutí odvolacího soudu dostalo k přezkumu u Nejvyššího soudu, který jej provádí v rozsudku ze dne 9. 10. 2024 (spis. zn. 26 Cdo 513/2024).
Podle § 2221 odst. 1, změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Podle § 2221 odst. 2, převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.
Nabyvatel (nový vlastník) vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy. Ale s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu).
Nájemce bytu nebo domu nemůže změnu vlastnictví, a tak i pronajímatele, ovlivnit
Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, že nastane změna vlastnictví k pronajaté věci.
Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem bezvýhradně platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu. Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé).
Účelem takovéto právní úpravy je přitom poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit.
V rozsudku z 2. 4. 2019 Nejvyšší soud ČR řešil otázku, od kdy platí nájemce nájemné novému vlastníkovi, jestliže se změnilo vlastnictví pronajatého bytu nebo domu. Jinak řečeno, když zaplatí nájemce původnímu vlastníkovi pronajaté věci, kterému už platit neměl, zda musí zaplatit znovu novému vlastníkovi a žádat vrácení peněz od původního vlastníka, anebo musí chtít nový vlastník peníze po původním vlastníkovi (spis. zn. 28 Cdo 270/2019).
Dané otázky zodpovídá Nejvyšší soud ve prospěch nájemce. Už jsme o rozhodnutí v minulosti informovali v článku.
Povinnost nájemce hradit nájemné novému nabyvateli vlastnického práva nastupuje až v okamžiku, kdy mu změnu vlastnictví oznámí původní vlastník nebo kdy mu ji prokáže ten nový.
Úhradou nájemného (za dobu po změně vlastnictví) k rukám původního vlastníka předmětu nájmu dochází – nebylo-li zde jiného ujednání mezi převodcem a nabyvatelem např. v kupní smlouvě – k bezdůvodnému obohacení (plněním bez právního důvodu) původního vlastníka na úkor nového vlastníka, jemuž takové nájemné od nabytí vlastnictví po právu náleží (dle § 2991 o. z.).
Takže nový vlastník nemůže žádat již zaplacené nájemné znovu zaplatit od nájemce, ale musí žádat jeho vydání od původního vlastníka.
Předplacené nájemné je zaplacené, nájemce nic doplácet novému pronajímateli nemusí
Nejvyšší soud ČR proto ve svém nynějším rozsudku z 9. 10. 2024 odmítl závěr odvolacího soudu, dle něhož je nový vlastník bytu chráněn § 2221 odst. 2 o. z. a má právo na nájemné, které byl již uhrazeno předchozímu pronajímateli předem, v případě, že o předplacení nájemného nevěděl (spis. zn. 26 Cdo 513/2024).
Navíc NS ČR dodává, že § 2221 odst. 2 o. z. se týká povinností pronajímatele sjednaných nad rámec zákona, nevztahuje se tudíž na zákonnou povinnost nájemce hradit nájemné a její splnění, o níž v dané věci jde. (Takovou povinností, která by nepřešla, by byl třeba výjimečný závazek pronajímatele jednou týdně nájemci nakoupit potraviny.)
Nejvyšší soud ČR proto rozsudkem z 9. 10. 2024 zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a vrátil mu věc k dalšímu řízení (spis. zn. 26 Cdo 513/2024).
Povinnost nájemce hradit nájemné novému nabyvateli vlastnického práva tedy nastupuje až v okamžiku, kdy mu změnu vlastnictví oznámí původní vlastník, nebo kdy mu ji prokáže vlastník nový.
ČLÁNKY DO MAILU