K danému tématu si nevystačíme jen s konstatováním, že vlastník jednotky (bytu) se stará o svůj byt a společenství vlastníků jednotek o společné části domu. Je to komplikovanější.
Pravidla bytového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku
Bytové spoluvlastnictví je podle § 1158 odst. 1 občanského zákoníku (o. z.) spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Jde o jednotky bytové nebo nebytové čili nebytové prostory. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty.
Nová definice jednotky
Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné (§ 1159 o. z.). Nové definice jednotky je třeba dbát při formulaci kupních smluv. Jednotka je věc nemovitá.
Společné prostory, resp. části
Společné pak jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně (§ 1160 odst. 1 o. z.).
Podle § 1160 odst. 2 o. z. je společný vždy:
- pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo
- věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům,
- stavební části podstatné pro zachování domu vč. jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky a
- zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu.
To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě (§ 1161 o. z.).
Práva vlastníka jednotky a kompetence společenství
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části (§ 1175 odst. 1 o. z.).
Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (§ 1189 odst. 1 o. z.).
Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba
Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce (§ 1190 o. z.).
Společenství vlastníků je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem (§ 1194 odst. 1 o. z.).
Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen (tj. vlastník bytu nebo nebytového prostoru) v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech (§ 1194 odst. 2 o. z.).
Hodnocení pravidel bytového spoluvlastnictví
V případě právní úpravy vztahů bytového spoluvlastnictví v o. z. (podle části třetí, dílu 4, oddílu 5 o. z.) se projevuje specifická povaha takto založeného vlastnického práva, která je dána dualistickou koncepcí spočívající ve výlučném vlastnictví (bytové) jednotky (resp. bytu jako součásti jednotky – viz již shora uvedené § 1159 o. z.) na straně jedné a v podílovém spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku na straně druhé.
Je zřejmé, že kombinace výlučného a podílového (spolu)vlastnictví vytváří zvláštní podmínky pro realizaci takto pojatého vlastnického práva.
Důsledky takto pojatého bytového spoluvlastnictví řeší právní úprava občanského zákoníku mimo jiné zavedením tzv. společenství vlastníků, jehož hlavním účelem je zajišťování správy domu a pozemku.
K naplnění tohoto účelu jej zmíněná právní úprava předně prohlašuje za právnickou osobu, čímž mu přiznává způsobilost mít v mezích právního řádu práva a povinnosti.
V rámci zajišťování správy domu a pozemku, za niž odpovídá (dle § 1190 o. z.), nejedná společenství z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti, jako by samo bylo vlastníkem.
Stanovy společenství vlastníků
Nejvyšším orgánem společenství je jeho shromáždění (§ 1205 odst. 5 věty první o. z.), které tvoří všichni vlastníci jednotek (§ 1206 odst. 1 věty první o. z.).
Působnost shromáždění je upravena v § 1208 o. z., přičemž primárně do ní patří změna stanov (§ 1208 písm. a) o. z.).
Stanovy společenství představují základní „dokument“, jímž se řídí jeho vnitřní poměry.
Obsah stanov vymezuje § 1200 odst. 2 o. z., který stanoví jejich minimální obsah. Podle § 1200 odst. 2 písm. c) o. z. je sice povinnou náležitostí stanov úprava členských práv a povinností i způsob jejich uplatňování, tím se však rozumí práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků (např. právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství). Není proto možné stanovami omezit práva vyplývající z vlastnictví jednotky.
Domovní řády
Další povinnou náležitostí stanov jsou pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Těmito pravidly by většinou mohly být buď nahrazeny dosavadní domovní řády, anebo by mohl být ve stanovách vytvořen základ pro tvorbu domovního řádu, který by vycházel z pravidel určených stanovami. V úvahu přichází např. pravidla pro dodržování nočního klidu, pravidla pro zamykání domu či nakládání s klíči.
Pravidla spoluužívání, ne omezování vlastníka
Tato pravidla se však mohou týkat jen užívání společných částí, proto ani zde nemá omezení vlastníka bytu své místo.
Užívání bytu a společných částí je neoddělitelně spjato a vlastník jednotky je povinen se těmito pravidly řídit, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 o. z.).
Musí však vždy jít o pravidla, jejichž smyslem a účelem je vskutku upravit užívání společných částí, nikoliv ve skutečnosti omezit nakládání s bytem (jednotkou).
Zákonná působnost společenství vlastníků ve smyslu § 1189 o. z. je omezena na oblast:
- správy,
- provozu,
- údržby,
- oprav domu,
- oprav jeho společných částí a
- pozemku.
Nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům jednotlivých vlastníků.
Společenství vlastníků se tak při úpravě svých stanov může pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývajících z jeho působnosti.
Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.), zhodnotil Nejvyšší soud ČR v usnesení ze dne 15. března 2023 (spis. zn. 26 Cdo 854/2022).
Takové rozhodnutí o stanovách, jejich změně či doplnění je tak nicotné, nulitní, nemá žádné právní následky.
Nejvyšší soud se v uvedeném rozhodnutí vyjádřil především k možnosti společenství vlastníků jednotek omezit vlastníka jednotky při přenechání bytu do krátkodobého pronájmu (např. prostřednictvím Airbnb).
Došlo k soudnímu sporu, kdy se přehlasovaný vlastník jednotky domáhal určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jednotek, kterým bylo schváleno nové znění stanov.
Nepřípustné omezení osob, které smějí vlastníka zastupovat na shromáždění SVJ
Jednotlivý vlastník se bránil kupř. nově přijatému pravidlu o tom, že vlastník se může nechat na shromáždění zastoupit jinou osobou na základě plné moci, jen pokud jde o vlastníka jiné jednotky nebo jinou osobu s trvalým pobytem v daném domě. (Nemohl by tak být zastoupen na shromáždění osobou, která nemá k domu vztah, třeba svým příbuzným, právníkem apod.) Soud toto samozřejmě shledal jako nepřípustné omezení.
Nezákonné omezení krátkodobých pronájmů
Jiná část stanov zase podmiňovala užívání jednotek ve vlastnictví členů společenství na základě opakovaného krátkodobého pronájmu (kratšímu 3 měsíců) či k poskytování ubytovacích služeb (např. ve formě Airbnb) souhlasem všech členů.
Omezování Airbnb můžeme jistě pochopit, ostatně snaží se o ně obce i města v rámci svých kompetencí, ale omezení krátkodobých pronájmů těžko. Vždyť někteří pronajímatelé prostřednictvím nájemních smluv uzavřených třeba jen na 2 či 3 měsíce testují spolehlivost nájemce, když první krátkodobý pronájem je vlastně jakousi „zkušební dobou“.
Nejvyšší soud ČR ve svém usnesení ze dne 15. března 2023 zhodnotil, že společenství vlastníků je ve smyslu § 1194 odst. 1 o. z. právnickou osobou způsobilou vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku, proto do jeho zákonné působnosti nespadá možnost omezovat způsob užívání jednotek ve vlastnictví členů společenství, neboť jde o oprávnění náležející výlučně vlastníkovi jednotky podle § 1175 odst. 1 a § 1012 o. z (spis. zn. 26 Cdo 854/2022).
Společenství vlastníků jednotek tak nemůže svými stanovami v domě omezit vlastnické právo jednotlivých vlastníků na užívání jejich bytu, a to ani v případě, kdy vlastník využívá byt ke krátkodobému pronájmu k ubytování cizích osob.
Společenství vlastníků se při úpravě svých stanov může pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývajících z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jak už jsme uvedli, jako by nebylo přijato.
Do vlastnického práva vlastníka jednotky lze zasáhnout jen na základě a v mezích zákona, podobný zásah však zákon neumožňuje. Společenství vlastníků má ze své povahy působnost a svéprávnost omezenou na předmět činnosti, do něhož patří správa domu a pozemku, nikoli správa bytů.
Obrana před porušováním pravidel jednotlivým vlastníkem
V případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení (§ 1166 o. z.) – např. právě k ubytování cizích osob ke krátkodobému pronájmu – a opakovaně (dlouhodobě) tím ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má společenství vlastníků možnost postupovat podle § 1184 odst. 1 o. z. a navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
Přičemž tento proces byl upřesněn a zjednodušen provedenou novelizací občanského zákoníku, a to zákonem č. 163/2020 Sb., s účinností od 1. 7. 2020.
Sám pronájem není porušováním pravidel, teprve až z toho vyplývající případné narušování klidu, pořádku v domě a občanského soužití.
