Nebudeme se zabývat zvyšováním záloh v souvislosti s růstem cen energií, protože zásadně má každý jednotlivý uživatel bytu, ať je jeho vlastníkem, nebo nájemcem, smlouvu uzavřenu přímo s dodavatelem elektřiny nebo plynu. To je věcí přímého vztahu dodavatele energií a uživatele bytu.
I když, je-li pronajímána bytová jednotka nájemci (tedy jednotlivá bytová jednotka jednotlivým vlastníkem v domě s vlastnickým bydlením), nebo je nájemní nebo družstevní byt přenechán do dalšího užívání podnájemci, může se i jednotlivý vlastník bytu jako pronajímatel ocitnout vůči svému nájemci v pozici poskytovatele služeb a podobně se i ohledně energií může stát poskytovatelem služeb nájemce bytu ve vztahu k podnájemci.
A potom budou i pro vyúčtování, respektive přeúčtování těchto dodávek platit pravidla, jaká dále uvádíme pro další služby. A to přiměřeně podle pravidel zákona č. 67/2013 Sb., v platném znění, což je zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Vycházet se bude především z toho, co vyúčtoval primárně samotný dodavatel elektřiny nebo plynu.
Kdo je poskytovatel a kdo je příjemce služeb?
Výše uvedený zákon rozumí poskytovatelem služeb:
- Vlastníka nemovitosti (a tím může být i bytové družstvo) nebo jednotlivého vlastníka bytové jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo
- společenství vlastníků jednotek (SVJ) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.
Příjemcem služeb se pak rozumí:
- Nájemce bytu, kterým může být i člen bytového družstva, nebo
- vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.
Energie, když je byt přenecháván někomu jinému
Ale zpět ještě k energiím, jako jsou plyn a elektřina. Pokud má nájemce vlastnické bytové jednotky nebo podnájemce nájemního nebo družstevního bytu psány energie tzv. na sebe, je tedy v přímém vztahu k dodavateli, zdánlivě vypadá situace pro vlastníka bytu nebo pro člena družstva a nájemce bytu snadněji. Má méně práce s přeúčtováváním.
Jenže v takové situaci zase existují jiná rizika, pokud koncový uživatel (nájemce) řádně neplatí za dodávky, ať již zálohy, nebo vyúčtování. V takové situaci nemá vlastník bytu nebo družstevník přehled o situaci, zpravidla nemá moc šancí zjistit, že koncový uživatel bytu zálohy a vyúčtování neplatí, a vznikají dluhy. Potom hrozí i odpojení od sítě. Náklady na znovupřipojení nejsou malé, pohybují se v řádech tisíců korun.
Je třeba v určitých situacích počítat s povinností zajistit odbornou revizi, kterou dodavatel podmíní obnovení dodávek a osazení (znovupřipojení) elektroměru či plynoměru. A pak samozřejmě záleží na smlouvě s koncovým uživatelem bytu a podmínkách dodavatele, jak to bude s úhradou dluhů. Každopádně by měl vlastník bytu nebo družstevník neprodleně po vystěhování neplatícího koncového uživatele co nejdříve dodávku energií tzv. přepsat na sebe.
Zálohy na služby dodávané pronajímatelem, družstvem nebo SVJ
Jde nám tentokrát hlavně o služby, které jsou poskytovány a dodávány skrze družstvo nájemcům družstevních bytů, prostřednictvím vlastníka bytového domu nájemcům jednotlivých bytů, nebo je zajišťuje společenství vlastníků jednotek jednotlivým majitelům bytů, respektive ve všech případech koncovým uživatelům.
Jako takové služby uvádí v ust. § 3 odst. 1 zákon č. 67/2013 Sb. v platném znění především:
- dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody,
- dodávku (studené) vody a odvádění odpadních vod,
- provoz výtahu,
- osvětlení společných prostorů v domě,
- úklid společných prostorů v domě,
- odvoz odpadních vod a čištění jímek,
- umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu,
- provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
Jak vidno, nehovoří se o dodávce elektřiny nebo plynu, kterou jsme se zabývali v úvodu, protože takové služby zásadně pronajímatel jako vlastník činžovního domu, bytové družstvo nebo společenství vlastníků jednotek nezajišťuje.
Výše záloh za služby a způsob změny jejich výše
Poskytovatel služeb má podle ust. § 4 odst. 1 zákona právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.
Zpravidla však rozhoduje o výši záloh vedení, tedy představenstvo družstva či výbor SVJ podle ust. § 4 odst. 2 zákona. Podle něj platí, že nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, určí poskytovatel služeb (čili právě pronajímatel, družstvo, nebo SVJ) příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.
Předpis vyšších záloh může přijít velmi rychle
Ne vždy se už v praxi nutně musela inflace a zvyšování cen služeb projevit, zvláště pokud se vychází z ukazatelů z předchozího zúčtovacího období. A vyúčtování za loňský rok 2022, kdy se začalo výrazně zdražovat, teprve přijde. A nárůst cen všeho možného se s ohledem na různé fixace, zastropování cen, dotace a podobná opatření neprojevil ve druhé polovině loňského roku 2022 plně. Proto se někteří lidé mylně domnívají, že zvyšování záloh není třeba.
Zvyšování záloh má svá pravidla
Ale jak vidno zálohy lze určovat a zvyšovat nejenom podle vyúčtování z předchozí doby, ale i s ohledem na aktuální a předpokládané ceny. Hodně poskytovatelů služeb tak preventivně učinilo, protože uživatelé bytů (příjemci služeb) se spíše popasují s navýšenými průběžnými zálohami než později s jednorázovým vysokým doplatkem, který bude vyplývat z vyúčtování.
Poskytovatel služeb má podle ust. § 4 odst. 4 zákona právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy.
Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde. Nedojde-li k ujednání o zálohách na dodávku vody a odvádění odpadních vod, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, pak se podle ust. § 4 odst. 3 zákona měsíční zálohy pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.
Je možná i dohoda o snížení záloh
Může stát, že nově vyměřené zálohy jsou pro někoho příliš vysoké a jejich úhrady není domácnost schopna. Někteří uživatelé si nechávají zálohy snižovat, ale pak je může překvapit výše částky ve vyúčtování. Poskytovatelé služeb by proto měli přistupovat a také nejspíš v praxi přistupují ke snížení záloh jen výjimečně v odůvodněných případech, jako je třeba dlouhodobá nepřítomnost uživatelů v bytě, například z důvodu pobytu v léčebně, nebo na chalupě apod.
Co hrozí neplatičům?
Drahotu a neschopnost platit není radno podceňovat. Za neplacení záloh i za nezaplacení vyúčtování hrozí sankce. Především peněžité sankce za prodlení.
Jak je to s úrokem z prodlení, jsme vysvětlovali v článku Dlužníci za pozdní placení služeb nově platí nižší sankce. Nyní je však úrok pochopitelně vyšší, než v článku uvádíme.
Pokud někdo dluží neuhrazené splatné zálohy za plnění spojená s užíváním bytu, vzniká poskytovateli nárok na úrok z prodlení z těchto dlužných záloh za dobu od jejich splatnosti do doby, kdy byly zaplaceny, popřípadě kdy měl poskytovatel provést jejich vyúčtování podle smlouvy. Zaplacení záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu se však poskytovatel nemůže domáhat po datu, kdy mělo dojít k jejich vyúčtování; do té doby vzniklý nárok na úrok z prodlení z těchto záloh však nezaniká. Do doby termínu vyúčtování se tedy počítají úroky z prodlení z neuhrazených záloh, pak již jen z neuhrazeného vyúčtování. Samozřejmě hrozí výpověď z nájmu nebo podnájmu bytu. Také může přijít třeba i vyloučení z bytového družstva.
