Jaký bude rok 2019 na trhu úvěrů na bydlení? Jaký bude hlavní trend?
Hlavním tématem už nebude regulace. Česká národní banka v posledních dvou, třech letech trh zregulovala. Poslední říjnovou regulací pokryla koncept, který chce dlouhodobě sledovat. Přes LTV (poměr hodnoty úvěru k hodnotě nemovitosti) a DSTI (poměr splátky dluhu k čistému příjmu) může centrální banka trh velmi dobře kontrolovat. Letos si myslím, že už ČNB do trhu zasahovat nebude.
Hlavními tématy letošního roku tak budou ekonomická situace domácností a vývoj úrokových sazeb. Ty se letos mohou začít blížit ke čtyřem procentům. Jakmile se to stane, jsou přirozeně vyřazeny některé skupiny klientů, a trh tak začne velmi brzdit. Pokud úrok začíná trojkou, tak lidé podle naší historické zkušenosti pořád považují podmínky za příznivé a většina se nad pořízením takové hypotéky příliš nerozmýšlí.
Libor Ostatek, ředitel GOLEM FINANCE
Získal rozsáhlé zkušenosti v hypotečním financování jak v ČR, tak v zahraničí. Kariéru v bankovnictví začal v roce 1991 v Investiční bance, kde pracoval do roku 1995. Od roku 1995 se v bankovnictví specializoval na obor hypotečního financování. Na vedoucí pozici oddělení obchodu Českomoravské hypoteční banky, kam spadal krom jiného rozvoj poboček, vývoj produktu, metodiky a marketing, se spolupodílel na zavedení hypotečního bankovnictví u nás. Absolvoval pracovní pobyty a stáže v Kanadě, Německu a Švýcarsku. V roce 2005, po návratu ze zahraničí, odešel z bankovního sektoru, založil společnost NEWVALUES a následně také makléřskou společnost GOLEM FINANCE, kde působí dodnes.
Absolvoval fakultu strojního inženýrství (1986 až 1991) ČVUT Praha a postgraduální studium bankovnictví (1993 až 1994) VŠE Praha.
K tak výraznému růstu by ale mohlo dojít až ke konci roku? Nebude to hned, že?
Nyní situaci vidím úplně jinak než na konci roku 2018, kdy vše ukazovalo na velmi stabilní růstový trend. Na začátku roku 2019 ale cena peněz během tří týdnů spadla tak rychle, jako se to stalo naposledy v roce 2008 při světové finanční krizi. Dolů to šlo skoro o procento, což je neskutečná jízda. Přestalo také platit pravidlo, že dlouhodobé peníze jsou dražší než krátkodobé. To nepamatuji. Dvacetileté zdroje jsou levnější než tříleté. Začalo se to projevovat už zhruba v polovině loňského roku. Na základě toho banky srovnávaly úroky u různě dlouhých fixací, což nikdy nebylo. Desetiletou fixaci máte za cenu pětileté.
Své výroky směrem k dalšímu růstu základních sazeb letos zmírnila i centrální banka. Celé to tedy může směřovat k tomu, že na čtyři procenta u hypoték se dostaneme až třeba v závěru roku, že růst nebude tak rychlý. Ekonomika domácností je stále v dobré kondici, pořád je tu velká skupina lidí, kteří poprvé kupují bydlení, hypoteční trh by tak letos měl zažít další dobrý rok.
Co dál čekáte, že se letos bude dít?
Velkým tématem je segmentace. Ukazuje se čím dál tím více, že trh není jeden celek. Na západě už je léta běžné, že se trhy rozdělují na skupiny. Banky a další komerční subjekty to mají vyjasněné. Když vidí mladou rodinu nebo investora, tak k nim přistupují jinak. I stát to rozlišuje. Například v Anglii, ale i jinde, je jinak zdaňovaná oblast bytů k pronájmu. Stát tam říká, že když máš tři, čtyři byty, tak ti příjem z nich zdražíme více. Z těchto peněz se pak dají podporovat skupiny, které na tom jsou v přístupu k bydlení nejhůře.
Chceme-li některé skupiny lidí v dostupnosti bydlení podpořit, musí se to dělat správně. Ne jako projekt státních hypoték, který realizuje Státní fond rozvoje bydlení. Vzalo se z kapes daňových poplatníků 600 milionů, vyčlenili se na to úředníci, kteří stojí další peníze. Ti navíc neumějí financovat bydlení. Byla tam definovaná pravidla, která se nelíbila ani regulátorovi. Ve finále byla malá hrstka lidí financována systémem, který je amatérský, protože to ti úředníci neumějí. Pak je to vidět na výsledku: zažádalo 700 lidí, dostane to nějakých 400. Máme tu přitom 30, 40 tisíc domácností, které by se do těch kritérií vešly. Ta podpora by měla být úplně jiná než pro pár set lidí. Stát by si neměl hrát na banku, měl by místo toho využít bankovní sektor, který hypotéky umí dělat dobře. Regulace by také mohla dávat mladým rodinám výjimky. Je u nich velmi pravděpodobné, že jejich příjmy porostou. Například v USA je to běžné. Zvýhodňují tam třeba veřejně prospěšná zaměstnání, hasiče nebo zdravotní sestry.
V Praze nebo v Brně už dnes nemohou mladí lidé byt koupit. Bydlení je zde velmi drahé a navíc jsou tu omezující podmínky od České národní banky. Pokud tito lidé vlastní bydlení chtějí, musí si ho koupit třeba 50 kilometrů za Prahou. Stát by také měl zjednodušit výstavbu bytů.
Dává ale smysl, i kdyby tito lidé podporu dostali, kupovat bydlení za současné ceny? Když tedy zůstaneme u Prahy a částečně i u Brna, kde jsou ceny i v poměru k příjmům zdaleka nejvyšší?
Z mého pohledu ano, ale především mimo Prahu, částečně i Brno, zde je situace nejhorší. Po určité době se ale trh „odšpuntuje“, developeři chtějí stavět, přinese to i v Praze větší nabídku bytů. Ale je to záležitost několika let. Pomoc pro mladé rodiny dává nyní velký smysl. On je dnes totiž problém i v tom najít byt k pronájmu. Jak je bytů málo, tak rostou rychle i ceny nájmů.
Jaký tedy bude letos rok z pohledu bank na hypotečním trhu?
Nečekám výrazné výkyvy. Myslím, že objem poskytnutých hypoték bude mezi 180 a 200 miliardami korun, což je stále velmi dobré. Že se v posledních třech letech tento objem vyšplhal na 220 miliard, odráží vrchol konjunktury, ale nejde o standard. Vzhledem k tomu, že hypoteční trh bude stále „šlapat“ dobře, dá se předpokládat i setrvání vysoké hladiny cen bytů. Navíc tomu bude sekundovat stavební spoření, kde čekáme opět velmi slušné objemy nových úvěrů.
Vy byste v této době kupoval byt?
Musíte být hodně obezřetný. Je třeba daleko detailnější úvaha. Dá se to řešit tak, že spolužadateli budou i rodiče, kteří mají příjem a jsou třeba kolem padesáti let. Lidé to také řeší tak, že si půjčí peníze z rodiny nebo zastaví další nemovitost z rodiny. V Praze mi ale z pohledu „běžné“ rodiny nedává logiku nyní byt kupovat.
Na druhou stranu si myslím, že ceny bytů v Praze, zvláště těch v centru, si hodnotu budou držet. Jde o evropskou metropoli, která je bezpečná. Opravdu jde o nemovitosti, které si tu průměrnou cenu za 100 tisíc korun na metr čtvereční obhájí. Do budoucna naopak čekám korekci u cen panelákových nebo obecněji méně kvalitních bytů, kde jsou nyní ceny úplně nesmyslné. Lidé je kupují, protože jsou nyní levnější v porovnání s kvalitnějšími byty. Ale tyto byty, kam spadají i byty na předměstích, čeká cenová korekce. Záleží samozřejmě také na tom, kdy lidé nakupovali. Jestli to bylo před pěti lety, kdy byla cena ještě dobrá a byly k tomu levné hypotéky, tak udělali dobře.
Je stále velký zájem o refinancování?
Počet refinancovaných hypoték dál mírně klesá, banky si více hlídají, aby jim lidé neodcházeli ke konkurenci. Loni refinancované smlouvy dělaly zhruba 16 procent z celku. Letos čekám, že se trend poklesu zastaví. Budou se totiž refinancovat hypotéky, které byly s velmi nízkými úroky. Tito lidé budou „zděšení“ růstem sazeb a budou hledat lepší nabídky. Klienti už dneska vědí, že se dá vyjednávat.
Stavební spoření má za sebou velmi dobrý rok. Stavební spořitelny loni sjednaly 74 tisíc úvěrů za 72,7 miliardy korun. V meziročním srovnání to je u objemu plus 22 procent. Jaké to má důvody?
Loni bylo pro stavební spořitelny velmi příznivé prostředí. Na přelomu let 2009 a 2010 se prostředí výrazně změnilo, protože začaly klesat úroky z hypoték. Tento pokles trval sedm let. Úvěry ze stavebního spoření tím byly bité, protože jde o autonomní oblast, kde úroky tak výrazně neklesaly. Loni se to ale otočilo a vrátil se stav před rokem 2009. Úroky na překlenovacích zajištěných úvěrech ze stavebního spoření byly nižší než u hypoték, protože sazby u hypoték loni převážně v druhé polovině roku rychle rostly. Objem nových úvěrů tedy z určité části přetekl z hypoték do stavebního spoření a zároveň také loni fungovalo dofinancování hypoték, kde ČNB omezuje výši poskytnutých úvěrů přes ukazatel LTV. Když banky dávaly lidem jen 80procentní hypotéky, došli si lidé pro zbytek do stavebních spořitelen. Loni se to dělo celkem často, i když to ČNB nevidí ráda. Nyní už je to dost omezené.
Bude se letos stavebním spořitelnám na úvěrech dařit stejně dobře?
Stále trvá, že úroky u úvěrů nabízejí nižší, byť už to není tak velký rozdíl. Předpoklad alespoň pro udržení produkce z minulého roku tedy je. Bude záležet na tom, jak rychle letos porostou úroky u hypoték. Stavební spořitelny jedou svým vlastním, málo dynamickým mechanismem. Banky u hypoték musí vycházet mnohem více z aktuálního vývoje na peněžním trhu. Pokud na něm úroky dál porostou, rychle porostou i sazby u hypoték. To by hrálo ve prospěch stavebních spořitelen. Stavební spořitelny loni skončily jen těsně pod rekordem z roku 2008. Tehdy se poskytly úvěry za 74 miliard. Letos bychom se tomu opět mohli přiblížit, ale tipuji, že rekord znovu odolá.
Překlenovací úvěr od stavební spořitelny funguje tak, že lidé ze začátku splácí jen úroky, a nikoli jistinu. Dluh se jim v prvních letech nezmenšuje. Tyto úvěry jsou přitom oproti hypotékám výhodnější jen o několik desetin procentního bodu. Jsou tedy překlenovací úvěry s lehce nižší sazbou skutečně výhodné?
Je to velmi specifické a vždy je třeba vypočítat RPSN. Rozdíl každopádně nemusí být zásadní.
