Hypotéka na družstevní byt – je to možné?

Pokud zvažujete nákup bytu na úvěr, je velmi důležité, jaké vlastnictví daný byt má. Banky preferují osobní vlastnictví, ale ne vždy je to možné. Jak tedy financovat hypotékou byt ve vlastnictví družstevním?

Na začátku je třeba si uvědomit, že si kupujete pouze členský podíl v družstvu, čili na rozdíl od osobního vlastnictví nejste faktickým majitelem nemovitosti. A to je ten hlavní „zádrhel“, proč je koupě družstevního podílu pro banky komplikovaná. V tomto případě nelze zajistit zástavní právo ve prospěch banky. 

Na českém trhu lze financovat koupi bytu v družstevním vlastnictví formou hypotečního úvěru, zájemce ale musí počítat s tím, že nabídka je oproti osobnímu vlastnictví omezená (ne každá banka to „umí“). Navíc tyto úvěry bývají o poznání dražší. 

Pokud se tedy rozhodnete koupit družstevní byt, máte několik možností, jak na hypoteční úvěr:

• Máte jinou nemovitost do zástavy, která je v osobním vlastnictví – v tom případě můžete vybírat z nabídky všech bank nebo stavebních spořitelen na trhu. Zástavní právo bude provedeno na druhou nemovitost
• Nemáte jinou nemovitost do zástavy, než onen kupovaný byt v družstevním vlastnictví – zde se můžou nastat dvě situace…

Byt se bude převádět do osobního vlastnictví

Družstvo bude v dohledné době kupovaný byt převádět do osobního vlastnictví – v tom případě potřebujete do banky doložit prohlášení družstva, že danou bytovou jednotku převedou do osobního vlastnictví do konkrétního data. Pro některé banky je lhůta na převod do osobního vlastnictví šest měsíců, pro některé dvanáct měsíců a pro některé dokonce dvacet čtyři měsíců. Banka tuto situaci financuje tzv. předhypotečním úvěrem, kdy uvolní peníze na nákup družstevního podílu bez zástavního práva. Zástavní právo si banka provede až v momentě, kdy dojde v katastru k převodu vlastnictví na osobní. Po zřízení zástavního práva předhypoteční úvěr zaniká a klient začíná splácet standardní hypoteční úvěr. 

Výhodou předhypotečního úvěru je fakt, že banka vám dovolí vyčerpat peníze bez zástavního práva. Nevýhodou je vyšší sazba a skutečnost, že (až na jednu výjimku) v období předhypotečního úvěru platíte pouze úroky a nedochází ke splácení jistiny. Předhypoteční úvěr může být velmi rizikový, pokud se nepodaří ve stanovený časový limit převést byt do osobního vlastnictví a zajistit tak zástavní právo ve prospěch banky. V tu chvíli banka bude požadovat buď jinou zástavu, nebo doplacení celého úvěru. Případně banka převede hypoteční úvěr na spotřebitelský, který dle zákona může být bez zástavního práva. Všechny varianty můžou být pro klienta velmi nevýhodné až likvidační. Je tedy potřeba před pořízením bytu na předhypoteční úvěr zvážit všechna rizika. Navíc spousta bank předhypoteční úvěr v nabídce nemá, a tím se i zužuje výběr bank pro financování.

Byt se nebude převádět do osobního vlastnictví

Družstvo nebude v dohledné době kupovanou nemovitost převádět do osobního vlastnictví – v tomto případě jsou možnosti velmi omezené a variantou může být překlenovací úvěr ze stavebního spoření bez zástavního práva. Například Wüstenrot stavební spořitelna pro tyto případy nabízí překlenovací úvěr bez zástavního práva až do výše 2 milionů. Nevýhodou je vyšší úroková sazba a celková konstrukce překlenovacího úvěru, kdy po celou dobu trvání, čili až do přidělení řádného úvěru, platíte pouze úroky z celé částky. To celkovou nákladovost půjčky výrazně zvyšuje.

Pokud se tedy rozhodnete kupovat družstevní byt, je potřeba pamatovat na to, že z pohledu financování to má svá specifika a nabízená řešení jsou výrazně dražší a rizikovější než při financování bytu v osobním vlastnictví.