Původně hodinový rozhovor jsme rozdělili na dvě části. První je o energiích a tato druhá o aktuální problematice bydlení.
Všechno pro bydlení zdražuje, od materiálu po samotné nemovitosti. Je to čas pro prodlužování doby splatnosti? Dokážete si představit třeba 50letou hypotéku? Jak vnímá Česká spořitelna prodlužování doby splatnosti hypotéky, která s tím sama přišla jako první? ČNB z toho totiž není nijak nadšená.
Od kolegů slýchám názory, že my jsme ti, kteří chtějí klienty úplně obrat o peníze a podobně, ale to je nedorozumění. Mně vůbec nejde o to, jestli budu, nebo nebudu za 40 let vydělávat v České spořitelně na hypotékách. Jde mi o to, abychom klientům v dané situaci nabídli tu nejnižší možnou splátku, a v jiné situaci, aby si mohli flexibilně říct: „teď budu platit víc, protože si to mohu dovolit“. Finální splatnost potom nakonec klidně může být i kratší.
Protože to splatí dříve. A s tím se počítá?
Institut dlouhé splatnosti klientům nabídne sníženou splátku pro případy, kterých najdete spoustu: lidé se rozvádějí, žení, vdávají, rodí děti atd. Přesně o to mi jde. Umožnit jim větší flexibilitu. Spousta mladých lidí chce stavět a bydlet ve vlastním.
Jednak mají problém s povinnými vlastními zdroji, které musejí do záměru vložit, to zaprvé. Zadruhé mají problém s tím, aby zvládli měsíční splátku ve chvíli, kdy je ohrožen jejich rodinný rozpočet. Mám na mysli příklady typu nemoc v rodině, mateřská dovolená jednoho z partnerů a podobně.
Dovedu si představit dlouhou splatnost, a dokonce bych ji opravdu preferoval, ale se skutečně automaticky doprovázenou flexibilitou splátek tak, aby to nevypadalo, že Spořitelna chce za 40 let vydělávat na 50 let dlouhých hypotékách, to vůbec nepřipadá v úvahu.
To by znamenalo, že zákazník, který bude mít hypotéku na 40, 50 let, by měl mít možnost flexibilně, tedy ideálně bez poplatku, měnit výši splátek. Zatím zásah ve smlouvě je často zpoplatněný.
Dnes legislativa říká: „Můžete jednou za rok vložit 20 %.“ To dělá hypotéku o něco flexibilnější. Jestli to ale klienti udělají 3× za rok nebo jednou za rok, to podle nás nehraje žádný vliv. Já si opravdu dovedu představit, že u těchto dlouhých hypoték dáme klientům automaticky flexibilitu splátek, aby mohli svůj závazek splácet rychleji.
Jestli chápu z vaší reakce, ani nečekáte, že by si člověk ve 20 vzal hypotéku a splatil ji v 70 letech. Spíš očekáváte, že si ji řekněme vezme v 25, ale má ji do 75. A jakmile bude výdělečně činný, tak se jí v 50 zbaví?
Přesně to čekám. Vycházím z vlastní zkušenosti. Když jsem radil klientům, vždy jsem jim říkal: „Hlavně si nastavte co nejnižší splátku. Když budete mít problém, tak ji budete mít nejnižší, ale když vám peníze budou zbývat, tak v rámci fixů – v té době ještě samozřejmě, dneska už průběžně ročně – si tam ty peníze vložíte.“ To považuji za mnohem lepší řešení.
A lidé, kteří si dnes berou hypotéku, jsou už natolik finančně gramotní, že si uvědomí potřebu zvýšeného příjmu, aby se jí dříve zbavili? Myslím si, že nízká splátka třeba na 50 let je může uklidňovat, že to je v pohodě, a nenutit se závazku zbavit rychleji.
Asi bychom si řekli, že na první dobrou ne, ale skutečná splatnost vám odpoví na to, že lidé to skutečně dělají. Uvedu vám příklad, kde je to běžné, což jsou nezajištěné úvěry. Dnes už nejsou úplně malé, jsou to řádově velké statisíce. Pro porovnání, průměrná splatnost, na kterou nastavujeme splátky v České spořitelně, je téměř 10 let, ale skutečná splatnost se blíží třem. A to je za mě odpověď.
Filip Belant
- Vystudoval ekonomii na Technické univerzitě v Ostravě.
- V České spořitelně pracuje více než 20 let.
- Začínal na pobočce v Olomouci a postupně se vypracoval na řadu manažerských pozic v prodejní síti.
- V posledních několika letech byl ředitelem zodpovědným za podporu a rozvoj celé pobočkové sítě.
- V současnosti je šéfem tribu bydlení a věnuje se rovněž péči o bývalé zákazníky Energie ČS.
Zlepší to dostupnost hypoték?
Bohužel si myslím, že ne. Éra dostupných hypoték je pryč.
Jak by měla vaše nová hypotéka vypadat? Nejdelší doba splatnosti, nejvyšší věk, kdy by měla být doplacena?
My dnes držíme koncovou splatnost úvěru na bydlení mezi 72–75 lety. Každý produkt je trošku jiný, cílový je podle mě ale někde přes 70 let. Mám k tomu víc důvodů. Ten podstatný je, že se posouvají odchody do důchodů a naše děti určitě do něj nepůjdou v 65 letech. Takže nám jde o to, abychom kopírovali ekonomický cyklus klienta. Média občas použijí výraz mezigenerační hypotéka. Tam ale já zatím vůbec nevstupuji. Překračuji hypotéku z hlediska doby splatnosti, ale tam, kde končí ekonomický cyklus klienta. Nemyslím, že by 50letý člověk mohl dostat 40letou hypotéku. Jde mi opravdu o mladé žadatele, protože to je náš největší problém, ti nemají dnes kde bydlet.
Kde by měl být strop splatnosti, kolik let?
Když si vezmete extrém, ten je od 18 do těch 72–75 let. Takže skutečně může být 50letá, ale to je opravdu extrém, který nemusíme nutně dodržet. Tento extrém znamená, aby klienti měli v danou chvíli nízkou splátku, když ji potřebují. Protože když ji potom přeruší nebo restrukturalizují úvěr, poškodí je to v úvěrovém registru. A to na dobu 5 let. Takže radši budeme mít klienta, který řekne: „Dobře, tak teď je manželka na mateřské, tak budu platit 5 let míň, a pak se budu snažit splácet rychleji.“
Vy jste řekl, že hypotéky už teď a v podstatě ani v dalších letech nebudou pro každého. Pro jaký typ klientů budou při současných úrokových sazbách? Kdo si je bude moci dovolit?
To je ten nepříjemný faktor, protože faktor vysokých úrokových sazeb není řízen jenom sazbami, ale je tam i to, co jste říkal: růst stavebních materiálů atd. Česká republika je dnes jedna z nejhorších zemí na získání nemovitosti z hlediska její výše a ceny oproti příjmu klientů. Myslím si, že ve spolupráci s ČBA a ČNB dokážeme udělat víc pro lidi do 36 let z hlediska dotací, úlev LTV a podobných věcí.
Filip Belant, šéf úvěrů na bydlení v České spořitelně. Zároveň se věnuje péči o bývalé zákazníky Energie ČS. (11/2021)
Pokud dosáhnou na státní podpory. A co ostatní?
Velmi se bude rozvíjet trh nájemního bydlení. Na druhou stranu si myslím, že stát bude usilovat o to, aby bylo vyšší zdanění investičních hypoték na pronájem, možná i vyšší sazba daní z nemovitosti, aby to uvolnilo byty do trhu. Vždy musíme sledovat vůli zákona a musíme správně vyhodnocovat příjem. Bude složité hledat byznys modely pro mladé lidi i z toho hlediska, že by měli vložit třeba 10 % nebo 20 % vlastních zdrojů. Domnívám se, že to už je pro ně velmi problematické.
Není to prostor pro diskuzi o zvýšení slevy na dani za hypotéky, případně zvýšení podpory ze strany státu na úrokovou sazbu prostřednictvím Národní rozvojové banky?
Ano, to trefujete správně. Je to jedna z věcí, o které se bavíme s ČBA, která nás zastupuje při jednání s Českou národní bankou. Takže my se teď na poli ČBA snažíme o vznik pracovní skupiny. Potřebujeme to více projednat s ostatními bankami, jaká je správná cesta podpory, především podpory mladých lidí.
Jaký bude mít vliv na delší splatnost bonita klienta?
My se díváme na ten vztah odsud do historie. Jsme schopni přesně vyhodnotit klientské chování z vnitřních i vnějších zdrojů, probíhá hodnocení klientského chování. Pak už jsou jenom některé parametry, které se dívají dopředu – typicky jestli mám 40 let, tak nemůžu mít 40letou splatnost hypotéky. Zatím o tom neuvažujeme ani to neděláme, protože nemáme svolení regulátora.
Takže když se vrátím k tomu poradenskému rozhovoru, když doporučím klientovi 20 nebo 30 let, tak se na něj nedíváme příkřeji, když mu dáváme 30 let. Zkrátka mu doporučujeme mít rezervu pro případ, že by se něco stalo.
Jak současná situace zvyšujících se sazeb hypoték ovlivní tzv. hypoteční turistiku?
Pokud mluvíme o refinancování, tak není kam refinancovat. Prakticky všichni vážou ceny podle dluhopisů na trhu. Když se sám podíváte na jejich vývoj, vidíte, že to je strmá křivka směrem nahoru.
Když se podíváte 2–3 roky zpátky, kde klienti typicky refinancovali (pozor, ne s Českou spořitelnou), my jsme udělali velmi hezký poradenský krok v podobě dlouhých fixů a tím dneska klienty chráníme. Ale když se podíváte na trh, tak ten je typicky na 3– až 5letých splatnostech. Tito klienti nabrali zajímavé sazby okolo 2 % a při refinancování budou mít nyní sazbu okolo 3,3 %, a to může být docela závažné pro jejich rozpočet. A to nezohledňuji inflaci, výdaje za energie a další věci.
Jakou očekáváte v roce 2022 sazbu 5leté fixace hypotéky při obnově nebo refinancování?
To je vždy know-how jednotlivých bank, které sazby nastavují, velmi jim záleží na tom, aby si s klienty udrželi vztah a rozvíjeli byznys, zdražení o 2,5 % považuji za naprosto reálné, když vidím, jaká je situace na trhu. Navíc to, co udělala ČNB za opatření, v podobě zvýšení REPO sazeb, to není poslední skok kupředu.
Takže hypotéka pod 4 % bude velmi dobrá.
To už velmi záhy. Je to tomu tak.
Když mám hypotéku, chci ji předčasně splatit, jsem naštvaný, že za to banka chce poplatky. Vysvětlete lidem, proč se účtují poplatky u hypoték za předčasné splácení a co je tvoří.
Je potřeba říct, že na trhu jsou teď nesourodé banky. Některé banky si účtují účelově vynaložené náklady za předčasné splacení hypotéky a jsou banky, které si neúčtují nic, respektive si účtují administrativní poplatek. My účtujeme pouze administrativní poplatek, protože z našeho pohledu je to to, co regulace vyžaduje. Je nicméně několik bank na trhu, které už účtují v procentech a budou muset pravděpodobně před regulátorem obhájit tento výpočet.
Abych klientovi půjčil peníze, tak je někde beru. Většinou je banky berou tak, že si půjčují proti dluhopisům a dokážou si říct: „Dobře, ale když mně peníze někdo brzy vrátí, tak já ty zdroje musím zase nějak uplatnit.“ Prakticky to znamená, že si půjčíme peníze pro financování záměru našeho klienta a půjčujeme si je na dohodnutou dobu fixace, čemuž odpovídá cena, za kterou si pro klienta půjčíme. Jestliže nám klient hypotéku splatí dříve, dostáváme se do ztráty, protože vrácené prostředky od klienta neumíme rychle uplatnit.
A to je pro banku problém.
Přesně tak. Předčasným splacením úvěru na bydlení nám vzniká ztráta. Některé banky se je snaží částečně přenášet na klienta, ale to je možná budoucí hra. My jsme ti, kteří říkají: „My bychom potřebovali, abychom byli trošku víc chránění, protože když bude trh úplně uvolněný, pak se bude dít přesně to, co se teď začalo dít.“ Klientům je doporučována krátká fixace. A na tomto příkladě je hezky vidět, že klient před rokem „vyhrál“ sazbu 1,89 %, ale příští rok bude mít sazbu přes 4 %, a to často znamená jediné – zvýšení splátky i o více než 50 %.
Na kolik let se ve Spořce nejčastěji fixuje?
Dnes máme průměrný refix na 8 až 10 let, u nových hypoték dosahuje 80 %. A to je důležitý faktor, který naše klienty ochrání před dalším růstem sazeb v příštích letech.
A co floatová sazba u Spořky?
Jenže to právě dělat nechceme. My chceme vystupovat seriózně, budovat si dlouhodobý vztah s klienty a mít na tom atraktivní ceny než jen profitovat na úkor klientů v nevhodnou dobu.
Filip Belant, šéf úvěrů na bydlení v České spořitelně. Zároveň se věnuje péči o bývalé zákazníky Energie ČS. (11/2021)
V souvislosti se zdražováním hypoték, čekáte i větší delikvenci? Nebo stále platí, že hypotéky budou patřit mezi bezpečné úvěry, protože nikdo nechce přijít o vlastní bydlení?
Tím koncem, co jste řekl, jste to vlastně vysvětlil. Jestli se nám některý úvěr bude splácet dobře až do poslední chvíle, tak je to hypotéka. Je vidět, že jsme dobře zvládli covidové období, protože jsme jako jediná banka nabízeli dokonce i odpouštění některých úroků. Naštěstí zatím docela dobře funguje trh práce a očekávám, že se o portfolio úvěrů budeme muset víc starat, ale zatím tedy nečekám, že bychom měli významné potíže.
Jaká je teď průměrná výše hypotéky ve Spořitelně a průměrná doba fixace, za kterou si ji lidé berou?
Průměrná hypotéka je dneska okolo 3,3 milionu a je potřeba počítat s tím, že každým rokem roste o 10 %. To je opravdu velký nárůst.
Kdo vám dělá nejvíce hypotečních obchodů?
Více obchodů zprostředkováváme přes externí síť, je to asi 60 %, necelých 40 % generuje naše poradenská síť poboček.
Jakou šanci získat hypotéku mají agenturní zaměstnanci? Smlouvy na dobu určitou, častá změna pozic…
Tato skupina klientů se hypotékami financuje obtížně. Pokud jde o agentury, vždy záleží na tom, jak je kontrakt postavený. Pokud je to například brigáda, tak nejsme schopni klientský záměr zpravidla financovat. Poté poptáváme dle zákonných pravidel zajištění závazku navíc. Zpravidla jsou to partnerské hypotéky, velmi často manželé, manžel, manželka, druh, družka, pak jeden z nich má zpravidla velmi zajímavý a stabilní příjem.
Je ještě zájem o investiční hypotéky? Nebo jinak, říkají vám lidé, že hypotéku chtějí na investici?
Je to tak, netají se tím. My to zpravidla víme, protože si to i vyhodnocujeme. Ale i zde se teď mění situace.
Nájemné již není natolik profitabilní a náklady na splátky investiční hypotéky, ceny údržby a energií rostou, a proto investiční hypotéky také již nejsou pro každého klienta.
Proč je teď bydlení tak drahé?
Za mě je to mix věcí. To, jaká je dnes situace na trhu s materiály, to ještě vidím jako bublinu, protože kupovat si OSB desku za 800 korun je opravdu nesmysl. To uděláte, protože jste v nouzi, to neuděláte proto, že byste z toho chtěl stavět dům.
Při pohledu zpět vidíme, že za pět let v České republice vzrostly ceny až o 80 %, což je úplný extrém. Čili pokud do nemovitosti vložíte své peníze a někdo vám řekne, že za pět let máte 100 % zpět na hodnotě nemovitosti, je to lákavá investice. Zároveň se tím ale tlačí ceny nemovitostí nahoru.
Stoupne počet pronájmů místo vlastnění nemovitosti?
Předpokládám, že ano, ale riziko českého trhu je v tom, že pronájmy nejsou tak dostupné, jak by měly.
Může být stávající situace podnětem pro renesanci stavebního spoření? Lidé nedostanou hypotéku, tak půjdou do stavebka? Protože u úvěru ze stavebního spoření jsou fixní úrokové sazby, které jsou garantované při podpisu smlouvy.
Asi je potřeba to rozlišit. Velké úvěry ze stavebního spoření už taky dnes nabízejí fixované období velmi často.
Trendem je udržitelnost života na naší planetě. Co Spořitelna a „zelené“ hypotéky? Modernizace stávajícího bydlení ve smyslu udržitelnosti a k tomu zvýhodněný finanční produkt? Vaše konkurence už na tom jede (ČSOB, Hello bank!).
Tento koncept nyní připravujeme. Myslím si, že by nám nemělo nic bránit k tomu, abychom s ním v prvním čtvrtletí příštího roku vyjeli i my. Je to pro nás velmi zajímavé a „zelené“ hypotéky chceme podporovat.
Děkuji Vám za rozhovor.
ČLÁNKY DO MAILU