Daň z nemovitosti u bytů

Článků o dani z nemovitostí lze na internetu nalézt spoustu. Přestože opakování je matkou moudrosti, dospěl jsem k názoru, že přínosnější, než další článek rekapitulující základní informace, bude věnovat se konkrétnímu tématu – např. specifikám daně z nemovitostí u bytů. S ohledem na obecně malou přehlednost a srozumitelnost české daňové soustavy se ani nelze divit tomu, že hodně lidí v daních tápe, plete si základní pojmy nebo dokonce žije v blahé nevědomosti, že by s vlastnictvím bytu byla spojena povinnost odvádět státu nějakou daň.

Daň z nemovitostí je upravena zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Daň je zde rozdělena do dvou částí: na daň z pozemků a daň ze staveb. Dani z pozemků byl věnován článek Pozor na daň z pozemků. Pro vlastníky bytů je důležité mít povědomí zejména o dani ze staveb. S vlastnictvím bytu v bytových domech bývá obvykle spojen i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a v některých případech i na pozemcích. V tomto případě se vlastníků bytů týká nejen daň ze staveb, ale i daň z pozemků.

Týká se vás daň z nemovitosti?

Poplatníkem daně z nemovitosti je vždy vlastník bytu evidovaný v katastru nemovitostí. Pro to, zda jste povinni podat daňové přiznání a zaplatit daň, je tedy rozhodující, zda byt, v němž bydlíte, zároveň vlastníte nebo ho pouze užíváte, většinou na základě nájemní smlouvy. Z nájemního nebo družstevního bytu daň z nemovitosti neplatíte vy, ale ten, kdo vám jej pronajímá, tedy např. obec nebo bytové družstvo.

Bude-li však obecní či družstevní byt převeden do vašeho vlastnictví, stanete se daňovými poplatníky vy sami. Finančnímu úřadu v tomto případě uniknete jen ztěží. Daňová povinnost je totiž nepřenosná a povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň tedy nemůžete přenést na nikoho jiného (např. na společenství či družstvo vlastníků nebo na nájemníka, pokud svůj byt pronajímáte).

Jak se daní byt

Základem daně z bytu nebo ze samostatného nebytového prostoru je vždy výměra jeho podlahové plochy v m² podle stavu k počátku zdaňovacího období, vynásobená koeficientem 1,20. Tímto koeficientem je zohledněn podíl na společných prostorách příslušejících k bytu, takže společné prostory se již samostatně nezdaňují. Uplatněním koeficientu vznikne tzv. „upravená podlahová plocha“.

Základní sazba daně činí u bytů 1 Kč za 1 m² upravené podlahové plochy. Tato základní sazba daně se násobí koeficientem, zohledňujícím velikost obce z posledního sčítání lidu. Jeho výše se pohybuje od 0,3 do 4,5. Obce přitom mohou v zákonem daném rozmezí koeficient zvýšit nebo snížit vydáním obecně závazné vyhlášky (např. v Praze byl koeficient vyhláškou zvýšen na 5,0).

Osvobození od daně

Některé nemovitosti jsou od daně osvobozeny trvale, jiné jen na určitou dobu a při splnění stanovených podmínek. V případě bytů se jedná (jednalo) zejména o tyto případy:

• Ustanovení, podle něhož byly od daně ze staveb osvobozeny byty převedené do vlastnictví fyzických osob z vlastnictví státu, obcí a družstev podle zvláštního právního předpisu, pokud nedošlo k dalšímu převodu nebo přechodu vlastnického práva na jiné osoby než na osoby blízké, bylo možno uplatnit naposledy pro zdaňovací období roku 2002 a od té doby už nikoliv! Poplatníci, kteří v minulosti podali daňové přiznání a toto osvobození uplatnili, sice nemuseli v roce 2003 podávat nové daňové přiznání, ale byli povinni začít platit daň!
• Od zdaňovacího období roku 2003 mohou obce částečně nebo plně osvobodit od placení daně nejdéle na dobu pěti let poplatníky, jejichž nemovitosti byly zasaženy živelnou pohromou. Nárok na toto osvobození lze uplatnit i zpětně za uplynulé zdaňovací období formou dodatečného daňového přiznání, o němž bude řeč dále.
• Do zdaňovacího období roku 2007 (včetně) jsou od daně ze staveb osvobozeny obytné domy, resp. byty vrácené do vlastnictví fyzickým osobám z titulu restituce, pokud nedošlo k převodu nebo přechodu vlastnického práva na jiné osoby než osoby blízké.
• Byty ve vlastnictví fyzických osob v novostavbách obytných domů, sloužící k trvalému bydlení vlastníků nebo osob blízkých, jsou osvobozeny na dobu patnácti let, počínaje rokem následujícím po vydání kolaudačního rozhodnutí. Pro uplatnění osvobození musejí být splněny všechny uvedené podmínky zároveň. Musí se tedy mj. jednat o novostavby domů (osvobození se netýká např. bytů v nástavbách a přístavbách bytových domů), v bytě musí bydlet vlastník bytu nebo osoby blízké (byt např. nemůže být pronajímán dalším osobám).
• Od daně jsou osvobozeny stavby, resp. byty na dobu pěti let od roku následujícího po provedení ekologizace jejich vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie anebo změny spočívající ve snížení tepelné náročnosti stavby stavebními úpravami, na které bylo vydáno stavební povolení.
• Od daně jsou osvobozeny byty, které jsou ve vlastnictví fyzických osob, které pobírají dávky sociální péče na základě zákona o sociální potřebnosti a jsou držiteli průkazů ZTP a ZTP/P, a to v rozsahu, v jakém slouží k jejich trvalému bydlení.

Osvobození od daně může poplatník uplatnit v daňovém přiznání. Osvobození od daně tedy rozhodně nemá vliv na povinnost poplatníka podat daňové přiznání. Dále je nutno upozornit na to, že osvobození od daně ze staveb nemá vliv na osvobození od daně z pozemků.

Kdy podat daňové přiznání?

Vlastníkem bytu se stanete dnem vzniku právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Toto datum, které je rozhodující pro přiznání daně z nemovitostí, naleznete v doložce vyznačené katastrálním úřadem na smlouvě či jiném dokladu, který jste předkládali s návrhem na vklad vlastnického práva. Pozor však, je zde uvedeno ještě jedno, většinou o pár měsíců pozdější datum, kdy byl vklad vlastnického práva zapsán. Toto datum je důležité v případě, že vyrozumění o zápisu vkladu vlastnického práva je vám z katastrálního úřadu doručeno pozdě.

Loňská novela zákona o dani z nemovitostí vyřešila problém, který vznikal na konci každého roku, kdy katastrální úřady nezvládaly zapisovat záplavu návrhů na vklad a tak se daňoví poplatníci ne vlastní vinou dostávali do prodlení s podáním daňového přiznání. Nyní platí, že v případě, že návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí byl podán, aniž o něm bylo do 31. ledna následujícího roku katastrálním úřadem rozhodnuto, je poplatník povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad. Čekáte-li tedy marně na doporučený dopis z katastrálního úřadu, kvůli dani z nemovitosti, můžete být v klidu.

Řádné nebo dílčí?

Jak už bylo uvedeno, daňové přiznání je poplatník povinen podat do 31. ledna zdaňovacího období, kterým je kalendářní rok. Rozhodný je přitom vždy stav k prvému dni zdaňovacího období, tzn. k 1. lednu každého roku. Ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží, tzn. že změny daňové povinnosti se promítnou vždy až v následujícím zdaňovacím období (roce).

Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích období a nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně nebo ke změně v osobě poplatníka, je poplatník povinen 31. ledna zdaňovacího období daň znovu přiznat.

Nejedná-li se o změnu v osobě poplatníka, stačí podat dílčí daňové přiznání, v němž poplatník uvede jen nastalé změny a výpočet celkové daňové povinnosti. Změny skutečností, které nejsou rozhodné pro vyměření daně (např. změna adresy), je poplatník povinen oznámit správci daně do 30 dnů ode dne jejich vzniku (stačí forma dopisu).

Opravné nebo dodatečné?

Zjistíte-li v již podaném daňovém přiznání chybu ještě před uplynutím lhůty pro jeho podání, můžete podat opravné daňové přiznání. Toto přiznání bude použito ve vyměřovacím řízení, přičemž k předchozímu přiznání nebude přihlíženo. Zjistíte-li chybu až po uplynutí lhůty pro podání daňového přiznání, musíte podat dodatečné daňové přiznání v případě, že vaše zdaňovací povinnost byla k 1. lednu zdaňovacího období vyšší, než jste uvedli ve svém daňovém přiznání. Čím dříve dodatečné přiznání podáte a nedoplatek na dani doplatíte, tím víc ušetříte na penále.

Byt a dědické řízení

Byt lze ale nejen koupit, ale i zdědit. Pro daň z nemovitostí je rozhodující den nabytí právní moci rozhodnutí, jímž je dědické řízení ukončeno. Dědic se stane k 1. lednu následujícího roku poplatníkem daně z nemovitostí a je povinen do 31. ledna podat daňové přiznání. V tomto případě není důležité, že v katastru nemovitostí nebyl příslušný zápis dosud proveden. Pokud jste tedy v minulém roce zdědili byt, na nic nečekejte a shánějte se po správném formuláři daňového přiznání a pokynech k jeho vyplnění.

Když je více vlastníků

Řada nemovitostí nemá jen jediného vlastníka, ale hned několik spoluvlastníků. Daňovými poplatníky jsou pak všichni spoluvlastníci nemovitosti. Přiznání k dani z nemovitosti se v tomto případě podává jen jedno za celou nemovitost. Podat jej může kterýkoliv z poplatníků, přičemž ten, který to učiní, je považován za společného zástupce poplatníků, pokud si poplatníci nezvolí jiného společného zástupce. Nepodá-li daňové přiznání ani jeden spoluvlastník, správce daně může vyzvat ke splnění daňové povinnosti kteréhokoliv z nich.

Zákon dále stanoví, že daň platí všichni tito poplatníci společně a nerozdílně, tedy v duchu mušketýrské zásady „jeden za všechny a všichni za jednoho“. Zásada je to ušlechtilá, ale ne v daňovém řízení. Není totiž nijak neobvyklé, že spoluvlastníci jsou rozhádaní a některé z nich nějaké placení daní třeba vůbec nezajímá. Jak už to v životě bývá, v tomto případě to zpravidla odnese pořádný a pro úřady nejlépe dostižitelný spoluvlastník a je pak na něm, jak se s ostatními spoluvlastníky vypořádá.

Zdanění podílu na pozemcích patřících k bytu

Situace u spoluvlastnictví pozemků pod bytovými domy je naštěstí jiná. Je-li předmětem daně ze staveb byt nebo samostatný nebytový prostor, přiznává poplatník k dani z pozemků jen tu část pozemků, k níž mu vzniklo spoluvlastnické právo v souvislosti s vlastnictvím bytu nebo samostatného nebytového prostoru, která odpovídá výši jeho spoluvlastnického podílu na společných částech stavby. Výši svého spoluvlastnického podílu vyjádřenou zlomkem lze nalézt na výpisu z katastru nemovitostí – listu vlastnictví vaší bytové jednotky nebo ve smlouvě, na jejímž základě jste byt získali. Nemusíte se tedy bát, že by vás finanční úřad mohl vyzvat, abyste zaplatili daň z pozemků za celý panelák, v němž vlastníte garsonku.

Když je více nemovitostí

Na světě je to už tak zařízeno, že ledacos je rozloženo nerovnoměrně, bohatství nevyjímaje. Někdo nevlastní nemovitost žádnou, jiný jich má hned několik. Jsou-li všechny v obvodu územní působnosti jediného správce daně, stačí podat jedno daňové přiznání, v němž jsou všechny tyto nemovitosti uvedeny. Nacházejí-li se však v různých koutech České republiky, musí jejich vlastník podat tolik daňových přiznání, kolik je správců daně, v jejichž územní působnosti jím vlastněné nemovitosti jsou. U každého správce daně přitom podá jedno daňové přiznání za všechny své nemovitosti v jeho územní působnosti.

Placení daně

Poplatník je povinen daň v částce vypočtené v daňovém přiznání zaplatit, aniž by čekal na vyzvání finančním úřadem. Výsledek vyměření daně poplatníkovi správce daně sdělí, jen pokud o to poplatník výslovně požádá. Daň je poplatník povinen zaplatit (s výjimkou poplatníků provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb) nejpozději do 31. května běžného zdaňovacího období.

Přesáhne-li daň částku 1000 Kč, je možno ji zaplatit ve čtyřech stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května, do 30. června, do 30. září a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období. Činí-li u jednoho poplatníka celková daňová povinnost z nemovitostí nacházejících se v obvodu územní působnosti jednoho správce daně méně než 30 Kč, daň se vyměří, ale nepředepíše, tzn. platit se nemusí. Povinnost podat daňové přiznání však i v tomto případě trvá!