Co všechno lze sjednat v zástavní smlouvě?

Splacení dluhu si může věřitel zajistit zástavním právem k majetku dlužníka. Vůbec nemusí jít hned o „finanční šmejdy“, kteří vám půjčí několik desítek tisíc korun, ale smlouvu nastaví různými fintami tak, abyste nedokázali povinnostem z ní vyplývajícím dostát. I když třeba řádně a včas splácíte, tak nedostojíte nějakým formalitám, naskočí vám pak smluvní pokuty, úroky z prodlení a další sankce. Dluh mnohonásobně naroste a převýší původní částku. A o tom jim jde, právě tohle předpokládají. Chtějí vás připravit třeba o nemovitost, kterou jste zastavili jako záruku splacení dluhu.

Zástavní právo však můžete využít i u seriózní půjčky (koneckonců využívají jej třeba i bankovní ústavy pro zajištění hypotečních úvěrů, resp. jejich splacení), a to i mezi nebankovními subjekty, ale třeba i ke splacení náhrady škody, kterou někdo někomu způsobil atp. Zvláště nemovitosti – pozemky, domy, byty – mají velkou a stále víceméně rostoucí hodnotu, a tak jsou vhodným prostředkem k zajištění – ať už jakkoliv vzniklých dluhů. Jejich hodnota zpravidla hodně přesahuje výši dluhu – půjčky, úvěru, vyčíslené škody atp.

Háček je ale v tom, že zase není vždy až tak úplně jednoduché zástavu – to, co je zastaveno (předmět zástavy), zpeněžit. Právo chrání dlužníka před libovůlí věřitele.

Co si může věřitel vůči dlužníkovi se zástavou 

Pravidla nejenom zástavního (ale též zadržovacího) práva jsme objasnili v tomto dřívějším článku Kdy a jak můžete prodat to, co jste vzali od neplatícího dlužníka do zástavy? Připomeňme především, že Nejvyšší soud ČR v rozsudku (spis. zn. 21 Cdo 5983/2017, ze dne 27. 3. 2018) vyložil, resp. určil, že zástavní věřitel je oprávněn se dohodnout se zástavcem (zástavním dlužníkem) na tom, že zástavu po splatnosti zajištěného dluhu zpeněží jiným způsobem než (jenom) ve veřejné dražbě.

A to ve smyslu zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů nebo prostřednictvím soudního prodeje zástavy (podle § 353a a násl. zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních), je-li jejich dohoda uzavřena v písemné formě a jsou-li v ní stanoveny podmínky zpeněžení zástavy, které vylučují libovůli zástavního věřitele a které umožňují splnění jeho povinnosti postupovat při prodeji zástavy s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za obvyklou cenu.

V jiném soudně projednávaném případě, na který upozorníme tentokrát, si věřitel a dlužník dohodli, že kdykoliv poté, co nastane případ porušení smlouvy, je zástavní věřitel oprávněn, avšak nikoliv povinen, realizovat zástavní právo k předmětu zástavy a dosáhnout uspokojení zajištěných pohledávek z výtěžku zpeněžení předmětu zástavy, a to některým z postupů stanovených příslušnými obecně závaznými právními předpisy, vybraným na základě vlastního uvážení, a to včetně přímého prodeje postupem v souladu s § 1365 OZ. Zastaveny byly nemovitosti. A došlo k tomu, že věřitel v přímém prodeji zastavené nemovitosti pro nesplácení dluhu prodal třetí osobě.    

Původně se dlužník chybně domáhal určení, že kupní smlouva mezi věřitelem a touto třetí osobou – novým vlastníkem nemovitostí, resp. tím, kdo se měl novým vlastníkem stát – je neplatná. O změně vlastnictví totiž informoval dlužníka katastrální úřad. Posléze již správně se dlužník domáhal jen určení, že je vlastníkem on.

Co říká občanský zákoník a jak ho vykládá Nejvyšší soud

Podle § 1359 odst. 1 věty první OZ, jakmile je zajištěný dluh splatný, může se zástavní věřitel uspokojit způsobem, o němž se dohodl se zástavcem, popřípadě zástavním dlužníkem, v písemné formě, jinak z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě nebo z prodeje zástavy podle jiného zákona. Dokud zajištěný dluh nedospěje, zakazuje se ujednat, že věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu může ponechat (§ 1315 odst. 2 písm. b) OZ). K interpretaci zmíněného § 1359 odst. 1 věty první OZ v návaznosti na § 1315 odst. 2 písm. b) OZ.

Nejvyšší soud v rozsudku (ze dne 27. 3. 2018, spis. zn. 21 Cdo 5983/2017), o kterém už jsme psali a který vám shora připomínáme, vyslovil a odůvodnil závěr, že obsah dohody zástavního věřitele a zástavce (zástavního dlužníka) o uspokojení zástavního věřitele ze zástavy jiným způsobem než zpeněžením zástavy ve veřejné dražbě nebo prostřednictvím soudního prodeje zástavy zákon neupravuje.

Zakazuje však (není-li zajištěný dluh ještě splatný a v případě, že zástavcem nebo zástavním dlužníkem je spotřebitel nebo malý či střední podnikatel, i po splatnosti dluhu) ujednání, že zástavní věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem. Nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu ponechat [srov. § 1315 odst. 2 písm. b) a odst. 3 o. z.] a stanoví, že zástavní věřitel je povinen postupovat při prodeji s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase (§ 1365 odst. 1 větu první OZ).