V Česku již působí nebo brzy začne působit hned několik vlivů, které by mohly zdejší, lehce zkostnatělý realitní trh uvést do pohybu. Po období stagnace se už pomalu začínají hýbat ceny nemovitostí určených k bydlení. Je na čase přemýšlet o jejich nákupu či prodeji?
Bydlíte ve svém, jste spokojeni a nechcete na tom nic měnit? To máte velké štěstí! Pokud vás situace na českém realitním trhu nezajímá a rozhodně nehodláte žádnou nemovitost kupovat ani prodávat, nejspíš by vás tento článek nudil. Je-li vám ale toto téma blízké, zkuste číst dál a třeba se i na závěr zapojit do diskuse.
Pokud nemáte kde bydlet a váš rodinný rozpočet vám dovolí vypůjčit si částku, za niž lze pořídit alespoň skromný byt či rodinný domek, neměli byste příliš váhat. Slušné bydlení levněji než dnes už nejspíš nepořídíte. Ceny zdejších nemovitostí, zejména bytů, výrazně rostly naposledy na přelomu let 2003 – 2004 před vstupem Česka do Evropské unie. Obavy ze zdražení se však ukázaly jako liché a od té doby ceny většiny nemovitostí stagnují, nebo spíše mírně klesají. V poslední době se však zdá, že stagnace se začíná obracet v mírný růst.
Přispívá k tomu několik vlivů. České ekonomice se v poslední době nadmíru daří a životní úroveň většiny obyvatelstva roste. To s sebou nese jednak vyšší požadavky na kvalitu bydlení a zároveň i větší ochotu lidí se zadlužit díky lepší schopnosti poskytnuté půjčky splácet. Tento trend se potkává se širokou nabídkou úvěrových produktů, které jsou bankami poskytovány za relativně velmi výhodných podmínek. Důkazem je zejména raketový nárůst počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů.
Po letech tahanic byl v Česku přijat zákon přinášející deregulaci nájemného. V letech 2007 až 2010 tak postupně dojde ke zvyšování regulovaného nájemného podle lokality v rozpětí od 0 % až do 24,7 % ročně. Vliv deregulace na ceny bytů a pronájmů však nejspíš nebude nikterak zásadní. S výjimkou rozsáhlých bytů v centrech velkých měst nebude nárůst nájemného nijak dramatický a do značné míry bude kompenzován sociálními dávkami a růstem reálných mezd.
Psychologický efekt jistě zapůsobí, ale velkým přesunům obyvatel bude bránit tradiční neochota se stěhovat a hlavně nedostatek levných bytů. Ty jsou k dispozici vesměs jen v neatraktivních lokalitách, kam se nikomu příliš chtít nebude. Nájemní byty v centru Prahy a dalších velkých měst však bude nucena opustí většina důchodců i mladých rodin. Část z nich se zřejmě přestěhuje do starších panelákových bytů na sídlištích, část do nových bytů pořízených na úvěr a zbytek pak mimo město, kam je bude lákat čistější životní prostředí, větší klid a mírnější ceny nemovitostí.
Rostoucí počet nájemních bytů uvolněných v důsledku deregulace jednak radikálně omezí nelegální obchodování s nimi a jednak podpoří další pokles tržního nájemného s výjimkou prestižních adres. Již dnes ceny většiny těchto pronájmů a podnájmů klesají. Podle údajů realitních kanceláří klesly ceny tržního nájemného v Praze za poslední rok v průměru minimálně o deset procent a některé byty je dnes obtížné pronajmout i za snížené nájemné.
Daleko větší vliv než spuštění postupné deregulace nájemného bude na ceny nemovitostí mít změna sazby DPH. Při vstupu do Evropské unie si Česko vyjednalo časově omezenou výjimku na zařazení stavebních prací souvisejících s bydlením do snížené 5% sazby. Pokud se nepodaří platnost této výjimky prodloužit, skončí s koncem příštího roku. Ve hře sice stále je její prodloužení až do roku 2015, ale jen pro tzv. sociální bydlení.
Právě definice sociálního bydlení je dosti ožehavé téma. Sociálně demokratická vláda sice národu vítězoslavně představila svůj způsob jak na zvýšení DPH vyzrát tím, že naprostá většina bytů by byla sociálních. Je však otázkou, jak se k této typicky české snaze obejít předpisy postaví Evropská komise. Dojde-li nakonec k přesunu všech stavebních prací do základní sazby DPH, na trhu se to nepochybně projeví růstem cen. Například na Slovensku se v důsledku zvýšení DPH zvýšily ceny nových i starších bytů.
Pokud by ale ke zvýšení DPH nedošlo, ceny zejména nových bytů by naopak dočasně poklesly. Výstavba nových bytů jede na plno, protože developerské firmy se snaží na poslední chvíli „předzásobit“. Již dnes je na trhu k dispozici několik tisíc nových prázdných bytů čekajících na své kupce a desítky tisíc dalších se dokončují. Ať tak, či tak, je skoro jisté, že tempo nové bytové výstavby se počátkem roku 2008 značně zpomalí.
Cena nového bytu je tvořena především cenou materiálů a energií použitých při výstavbě a cenou lidské práce. Obě tyto položky čeká do budoucna značný cenový nárůst. Dramaticky rostoucí ceny ropy, plynu a elektrické energie se nemohou neprojevit ve výrobních cenách materiálů i v cenách jejich dopravy a zpracování na stavbě. Většina stavebních materiálů (např. cement, ocel, sklo, většina zdicích materiálů atd.) bohužel patří mezi velmi energeticky náročné výrobky.
Obdobné je to s cenou lidské práce. Stačí se podívat na mzdy stavebních profesí v Česku a v západní Evropě a každému musí být jasné, že zlevňování nás rozhodně nečeká. Růst životní úrovně se nutně odrazí v růstu mezd a tím i stavebních prací. Některé činnosti sice bude možno i v budoucnu řešit pronájmem levné zahraniční pracovní síly, ale tento postup by po překročení určitých mezí jistě zkomplikovalo zavedení ochranných opatření na obranu českého pracovního trhu. Kvalifikovaná práce tedy časem bude určitě daleko dražší.
Tyto vlivy se ovšem neprojeví jen na cenách nových bytů. Pokud podraží byty z nové výstavby a stanou se tak pro určité skupiny lidí méně dostupné, lze očekávat přesun zájmu na levnější starší byty. Zvýšená poptávka nutně vyvolá nárůst ceny. Na druhou stranu i starší byty bude nutno udržovat. Náklady na opravy a údržbu staršího zanedbaného bytu mohou jeho cenovou výhodnost oproti novému bytu značně zrelativizovat. Stav bytu tedy bude mít na jeho tržní cenu do budoucna daleko větší vliv než dnes.
Řada lidí si v nedávné minulosti pořídila byt nikoliv jen pro vlastní bydlení, ale jako investici. Někteří na tom vydělali, jiným se jejich – často dosti naivní – představy o snadném a vydatném zdroji příjmů z pronájmů nenaplnily. Investice do nákupu bytu s sebou sice nese určité výhody, ale také mnohá rizika. Nereálný odhad možného výnosu z nájemného a podcenění nákladů na správu a údržbu bytu v kombinaci se špatným výběrem nájemníků a amatérským přístupem k řešení právní, účetní a daňové agendy může přinést trpké zklamání.
Při rozhodování o tom, zda je nyní vhodná doba byt koupit, nebo prodat, má klíčový význam to, o jaký byt se jedná a zda jeho současný či budoucí majitel bude schopen a ochoten zajistit jeho odpovídající využití. Je třeba také počítat s tím, že postupem času bude nájemné i prodejní cena bytu daleko více odrážet jeho atraktivitu, než je dnes obvyklé. Kvalitní bydlení díky tomu v budoucnu určitě podraží, nekvalitní naopak dále zlevní.
Pokud tedy vlastníte nepříliš kvalitní nemovitost a nehodláte investovat svůj čas a prostředky do její rekonstrukce a údržby, bude lepší ji rychle prodat. Máte-li naopak volné finanční prostředky i dostatečný příjem pro získání hypotečního úvěru a poohlížíte se po možnosti, jak se do budoucna finančně zabezpečit, může být uvážlivá investice do pečlivě vybrané kvalitní nemovitosti pro vás tím pravým řešením.
Za pár let budou lidé i v Česku daleko flexibilnější. Budou ochotni měnit své bydlení tak, jak se postupně budou měnit jejich životní potřeby, a také podle toho, jaké bydlení si budou moci dovolit. Díky fungujícímu realitnímu trhu a neexistující dani z převodu nemovitostí bude snadné několikrát za život byt prodat a jiný koupit nebo svou dočasnou bytovou potřebu řešit formou dostupného nájemního bydlení. Běžně se budou prodávat nemovitosti i s hypotékou.
Mladí lidé nebudou váhat si na pár let nebo jen na pár měsíců pronajmout menší byt a definitivní bydlení budou řešit až v době, kdy se usadí a založí rodinu. S růstem příjmů i počtu dětí nebudou váhat vyměnit svůj stávající byt za větší, nebo třeba rovnou za rodinný dům. Daleko snadnější a tím i běžnější bude měnit bydliště v souvislosti se změnou zaměstnání. Po ukončení kariéry nebude problém městský byt prodat a pořídit si klidné bydlení někde na venkově.
Kvalitní bydlení se pro hodně lidí stane otázkou prestiže. Cena bytu „na dobré adrese“ bude podstatně vyšší než jinde. Majetková polarizace na druhé straně způsobí, že v některých lokalitách se budou soustřeďovat sociálně slabší vrstvy obyvatel. Nejspíš se bude jednat hlavně o panelové domy na okrajích velkých měst. Podstatně vyšší než dnes bude i pohyb lidí mezi městy a venkovem, a to oběma směry. Lidé utíkající z hluku a špíny velkoměsta na venkov se budou míjet s lidmi mířícími do města za snadnějším výdělkem. Podle mého soudu nás tedy dříve či později velké stěhování nemine.
Kolikrát za život jste se stěhoval/a?
