Hlavní navigace

Banky snižují odhadní ceny nemovitostí. Může to zkomplikovat získání hypotéky

26. 11. 2020
Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Banky se jistí proti poklesu cen nemovitostí a odhadují je na nižší hodnotu, než za kterou se prodávají. To může zkomplikovat získání hypotéky a cestu k vlastnímu bydlení.

Banky letos zřejmě poskytnou hypotéky v rekordním objemu. Například mBank hlásí za 3. čtvrtletí letošního roku meziroční nárůst poskytnutých hypoték o přibližně 380 %.  Vzhledem k pandemii a s ní spojenými ekonomickými problémy je tak velký zájem lidí trochu překvapivý. A výrazně nižší zájem neočekávají ani v následujících měsících.

Zmíněná mBank čeká pouze sezónní korekci. Předpokládáme částečný útlum v prvních měsících, který je pro toto období běžný, ale jinak významný pokles neočekáváme, uvedl mluvčí mBank Štěpán Dlouhý.

Pro banky je zvýšená poptávka po hypotékách dobrou zprávou. Jejich zisky letos klesají v některých případech i o polovinu v důsledku tvorby rezerv, nižším úrokovým sazbám ČNB a odkladu splátek úvěrů klientům. Přesto začínají být ostražitější a připravují se na ekonomické problémy a propad cen nemovitostí.

I přes letošní překvapivě dobré výsledky musíme zůstat opatrní při pohledu do budoucna. Čím déle bude omezující opatření kolem koronaviru trvat, tím dřív se mohou začít projevovat negativní dopady na ekonomiku, a tím i na zájem o nemovitost, říká například Andrea Vokálová, mluvčí skupiny ČSOB, do které patří také Hypoteční banka.

Větší ostražitost bank zaznamenávají také realitní makléři. Podle nich banky nyní žadatelům hodnotí nemovitosti na výrazněji nižší částky, než je jejich kupní cena. Nejvíce se to projevuje u starších realit v původním stavu a nemovitostí v méně vyhledávaných lokalitách. Zde může být odhad citelně níže než kupní cena.

Příklad rozdílu mezi kupní a odhadní cenou
Kupní cena Hodnota nemovitosti Maximální výše hypotéky při LTV 80 %
Shodná kupní cena i odhad 5 000 000 Kč 5 000 000 Kč 4 000 000 Kč
Vyšší kupní cena než odhad 5 000 000 Kč 4 800 000 Kč 3 840 000 Kč

Nižší hodnota nemovitosti, víc vlastních peněz

Získání hypotéky se kvůli tomu může zkomplikovat. Pokud bude hodnota nemovitosti nižší, než za jakou ji kupujete, budete na ni potřebovat víc vlastních peněz, v opačném případě na ni nemusíte dosáhnout.

Banky se takto snaží minimalizovat riziko finanční ztráty a připravují se na pokles cen nemovitostí, které jsou v současné době nadhodnocené a zatím jejich růst nezkrotila ani pandemie.

„Již první vlna koronaviru měla přinést obrat trendu a odstartovat pokles cen nemovitostí. Podle indexu vývoje cen nemovitostí od Hypoteční banky ale žádný zlom nenastal. Ve druhém čtvrtletí letošního roku ceny nemovitostí nadále rostly, i když tempo růstu zvolnilo. Nyní Česko bojuje s druhou vlnou pandemie koronaviru a ceny bytů, rodinných domů i pozemků stále rostou,“ říká finanční specialistka Veronika Hegrová z online sjednávače hypoték Hyponamiru.cz.

Experti Hypoteční banky předpovídají, že růst cen rezidenčních nemovitostí do konce roku zpomalí, růst by měly maximálně o 2 %. V některých regionech čekají stagnaci. Plošný pokles cen ale pravděpodobně nastane až v první polovině příštího roku, dosáhnout může 3 až 9 procent. Stagnaci až mírný pokles odborníci očekávají i u poptávky, zatímco nabídka mírně poroste – i díky prodlužování prodeje a uvádění odložených developerských projektů na trh. U nájemného se i nadále očekává převážně stagnace, uvedla mluvčí skupiny ČSOB Andrea Vokálová.

Odhady cen se u jednotlivých bank mohou lišit

Zastavovaná nemovitost slouží bance jako záruka pro případ, že nebudete schopni hypotéku splatit. Pokud dojde na dražbu nemovitosti, pak banka částkou z jejího prodeje uspokojí svoji pohledávku. Ocenění nemovitosti je tedy jednou z podmínek pro schválení hypotéky.

Banky si na určení hodnoty nemovitostí najímají vlastní odhadce, které vám většinou přidělí. Odhad si teoreticky můžete nechat zpracovat i sami, otázkou ale je, jestli vám jej banka uzná. Obecně totiž banky akceptují pouze ty odhady, které nejsou starší než půl roku a byly vypracovány odhadcem, který s danou institucí spolupracuje, jak už jsme psali v tomto článku.

Při výpočtu maximální možné výše poskytované hypotéky je tedy pro banku rozhodující hodnota nemovitosti a ne její skutečná kupní cena. Podle dat Hyponamiru.cz se obě zmíněné částky ještě na začátku roku v 90 až 95 procentech případů shodovaly. Teď jsou odhadní ceny často výrazně nižší.

V současné době banky poskytují hypotéky do výše 90 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Mnohem častěji jsou ale sjednávány 80procentní hypotéky, což znamená, že si kupující musí zbývajících 20 procent z hodnoty nemovitosti přidat z vlastních úspor.  Například u nemovitosti za čtyři miliony korun půjde o částku 800 tisíc. To ovšem platí pouze za předpokladu, že odhad banky bude stejný jako kupní cena nemovitosti. Pokud by banka ohodnotila nemovitost například pouze na 3,6 milionu korun, musel by si zájemce připravit ještě o 320 tisíc více, vypočítává Hegrová.

Účto_tip_změny21

Opravdu nemovitosti zlevní?

V současné době tedy víc než kdy dřív platí pravidlo neplatit rezervační poplatek před schválením hypotéky. Může se totiž stát, že vám banka půjčí méně, než potřebujete, a z koupě tak sejde. A rezervační poplatek je zpravidla nevratný a jeho vrácení je vázáno podpisem kupní smlouvy na nemovitost do určitého data.

Zda k poklesu cen nemovitostí skutečně dojde a jak velký bude, ukáží až následující měsíce. Pokles se čekal už po jarním zásahu pandemie do tuzemské ekonomiky, zatím se tak ale nestalo. Klesly jen ceny nájmů, především v Praze, a to hlavně díky tomu, že se na trh dostaly byty z Airbnb. Ceny nemovitostí obecně reagují na propad ekonomiky se zpožděním, například proti zlevňování v hlavním městě ale stojí dlouhodobý nedostatek bytů. Poptávku nedokážou pokrýt ani nově budované developerské projekty. Poptávku by tak pravděpodobně utlumil až výraznější nárůst nezaměstnanosti a obava lidí z ekonomické krize.

Autor článku

Po studiu žurnalistiky se začala naplno věnovat novinářskému řemeslu se zaměřením na ekonomiku.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).