Od července začaly platit některé novinky v důsledku novelizace zákona o dani z přidané hodnoty. Jedna z nich změnila definici stavebního pozemku. V praxi to znamená, že některé pozemky se nově považují z pohledu DPH za zdanitelný stavební pozemek a je nutné u nich zohlednit 21% daň, což může znamenat pro někoho nutnost zaplatit za něj o pětinu víc.
Změna definice stavebního pozemku
Novelizace zákona o DPH s účinností od července rozšířila definici stavebního pozemku s účelem ji zpřesnit. Její původní znění bylo v minulosti odborníky kritizováno pro nejasnost, protože za stavební pozemek se považoval ten, na kterém měla vzniknout stavba spojená se zemí. Musel být předmětem stavebních prací nebo správních úkonů vykonaných právě za účelem vzniku stavby. Mohla na něm být také stavba umístěna na základě stavebního povolení nebo v okolí probíhat stavební práce za účelem vzniku stavby.
Definice přinášela nejasnosti o tom, který pozemek je stavební a který ne, což přímo ovlivňuje fakt, zda je pozemek zdanitelný DPH nebo ne (pozemky, které nejsou stavební, a dále ty, které netvoří funkční celek se stavbou spojenou pevně se zemí, jsou od DPH osvobozeny). Problémy přinášelo například to, že se v praxi pozemky za účelem budoucí výstavby často prodávají ještě bez stavebního povolení.
Nová definice podle ustanovení § 55a odst. 2) uvádí, že stavebním pozemkem je pro účely DPH pozemek:
- na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí; to neplatí, pokud je zřejmé, že na pozemek nelze takovou stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné, nebo
- na kterém nebo v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební nebo obdobné práce za účelem budoucího umístění stavby pevně spojené se zemí na tomto pozemku.
Stavbou pevně spojenou se zemí přitom není stavba zanedbatelného významu, která neovlivňuje obvyklé užívání pozemku (typicky drobný objekt nebo dočasná stavba).
Nově je stavebním pozemkem i ten, na němž lze stavbu umístit na základě územně plánovací dokumentace nebo obdobného podkladu. Stačí tedy, pokud je stavba podle těchto pravidel možná – samotné povolení již vydáno být nemusí,
vysvětlil rozdíl Lukáš Kaprál, právník ve společnosti Ekonomické stavby.
Jak připomněla také Denisa Krocová z poradenské společnosti BDO, i nadále také zůstane v platnosti, že definici stavebního pozemku naplní rovněž stavební práce (např. odlesnění, příprava staveniště, přivedení sítí, zpevnění přístupové cesty apod.), jejichž smyslem je budoucí umístění stavby.
Změna tedy rozšiřuje skupinu pozemků, které jsou zdanitelným stavebním pozemkem. Rozšíření tohoto okruhu má přímý vliv na uplatnění daně z přidané hodnoty. Mnoha lidem, kteří plánují koupi nebo prodej pozemku, může tato změna přinést vyšší náklady a založit na nové daňové povinnosti,
doplnil také Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Definovaná stavebního pozemku na základě faktu, že je na něm výstavba umožněna, ale může v praxi přinést jiné problémy. Rozhodující bude územní plán obce nebo rozhodnutí stavebního úřadu, což může vést k praktickým komplikacím např. u pozemků s neaktuálními (zastaralými) plány,
upozornila Eva Káninská, konzultantka ze společnosti PricewaterhouseCoopers.
Na tomto místě je nutné upozornit i na to, že některé pozemky jsou z definice stavebních pozemků vyloučené. Pokud je totiž zřejmé, že na daném pozemku stavba vzniknout nemůže nebo je možnost stavebních prací za účelem vzniku stavby velmi nepravděpodobná (např. u ochranných pásem apod.), není pozemek považován za stavební.
Kdo platí DPH u pozemků?
Kdo tedy bude platit DPH v ceně pozemku? To záleží na tom, kdo ho prodává. U stavebních pozemků DPH připočítávají plátci DPH. Ti musí při prodeji k ceně pozemku připočítat 21 % DPH a kupující tak zaplatí o pětinu více.
Navýšení ceny se dotkne především podnikatelů, firem nebo developerů, kteří prodávají pozemky v rámci své výdělečné činnosti, a jejichž prodávané pozemky jsou teprve v územních plánech, a dál se ve stavebním řízení neposouvaly. Developeři a jiní podnikatelé tak budou muset DPH uplatnit u většího počtu pozemků než dříve,
vysvětlil Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.
V případě, že pozemek jednorázově prodává nepodnikající fyzická osoba nebo jde sice o živnostníka, u kterého ale tento prodej nesouvisí s podnikáním a jde o o prodej osobního majetku, DPH k ceně nepřipočítává (bez ohledu na prodejní cenu).
Pokud by však šlo u těchto osob o opakované prodeje nakupovaných pozemků, mohl by transakce správce daně kvalifikovat jako podnikatelskou činnost vykonávanou za účelem zisku a při obratu přesahujícím 2 mil. Kč je zařadit mezi plátce DPH a daň nebo i případné sankce doměřit.
Některým prodejcům se ale může dobrovolné zdanění pozemku vyplatit. Plátci DPH si pak mohou zahrnout prodej do své ekonomické činnosti i v situacích, kdy by jinak byla transakce od DPH osvobozena. Prodávající si tak uplatní nárok na odpočet DPH z investice do pozemku.
ČLÁNKY DO MAILU