Pravidla podnájmu se podpůrně řídí úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší (pokud se tedy účastníci smlouvy nedohodnou jinak). Při jejím použití je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu, a to jak svého vzniku a obsahu, tak i trvání.
Vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu řeší obecně ust. § 2252 občanského zákoníku (o. z.), který upravuje nejen splatnost nedoplatků a přeplatků záloh na poskytnuté služby, ale i právo nájemce nahlížet do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok. Také je možné si z něj pořídit výpisy, opisy nebo kopie a totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.
Po přijetí občanského zákoníku byl následně přijat zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, kterému se někdy lidově přezdívá „zákon o vyúčtování služeb“.
Tento zákon výše uvedenou problematiku rovněž upravuje, ale zčásti jinak a zčásti podrobněji. Protože jde o předpis speciální, mají jeho ustanovení aplikační přednost před občanským zákoníkem. Tomuto v praxi ne dosud zažitému zákonu jsme se již věnovali v několika článcích.
Právní úprava je upřesňována soudním výkladem vzešlých ze sporů poskytovatelů služeb, jimiž jsou např. pronajímatelé, společenství vlastníků jednotek a příjemců služeb. Těm na druhé straně odpovídá pozice nájemce nebo jednotlivého vlastníka bytu v osobním vlastnictví.
Co říká „zákon o vyúčtování služeb“
Zákon č. 67/2013 Sb. upravuje vyúčtování služeb mezi pronajímatelem a nájemcem (ust. 2 § zákona), ale není důvod, aby nebyl použit i na vztah podnájmu bytu, jestliže si jeho účastníci dohodli povinnost podnájemce platit zálohy na služby spojené s užíváním bytu a povinnost nájemce náklady na služby v daném období (minimálně jedenkrát ročně) vyúčtovat. Vyplývá to z rozsudku Nejvyššího soudu spis. zn. 26 Cdo 3841/2022, ze dne 6. 6. 2023.
Tomuto závěru nasvědčuje i znění ust. § 11 výše uvedeného zákona, který zakládá přiměřený postup i v případech, kdy užívací vztah k bytu je založen na jiných právních skutečnostech, byť primárně míří na vztahy neodvozené. V domě s byty, kde užívací vztahy vznikly na základě jiných právních skutečností, než které jsou uvedeny v tomto zákoně, se řídí tyto vztahy přiměřeně ustanoveními tohoto zákona.
Když není dohodnuto pro podnájem ohledně služeb nic speciálního, platí „zákon o vyúčtování služeb“
Soud řešil případ sporu mezi nájemcem a pronajímatelem, jenž se domáhal zaplacení nedoplatku z vyúčtování služeb, které předložil podnájemci. Účastníci podnájemní smlouvy se dohodli na měsíčním placení záloh na služby s tím, že tyto služby budou jedenkrát ročně nájemcem vyúčtovány. Smlouva však neobsahovala pravidla pro náležitosti tohoto vyúčtování.
Proto je třeba vzhledem k přiměřenému použití zákona č. 67/2013 Sb. aplikovat ust. § 7 tohoto zákona, neboť podnájemce má stejný zájem na správnosti vyúčtování služeb a jeho kontrole jako nájemce. Poskytovatel služeb totiž musí ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh na služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
Aby byl nedoplatek splatný, musí být vyúčtování řádné a správné
Pokud jde o řádnost vyúčtování, podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo provedeno řádně a nájemce s ním byl seznámen. O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši.
To však není nic nového, tyto závěry jsou ze soudních rozhodnutí staré i více než 50 let, vyplývají z dřívějšího, již zrušeného, občanského zákoníku.
Splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování.
Nejvyšší soud ČR ve svých aktuálních rozhodnutích také zhodnotil, že od těchto právních závěrů není důvod se odchýlit ani v současné právní úpravě (např. rozsudek spis. zn. 26 Cdo 2778/2019 z 26. srpna 2020).
Jak má řádné vyúčtování vypadat?
Náležitosti (řádného) vyúčtování služeb, které jsou spojeny s užívání bytu nebo s ním souvisejí, upravuje zmiňovaný zákon č. 67/2013 Sb., který vyúčtováním rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh na jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.
Ty jsou vyjmenované v ust. § 3 odst. 1 tohoto zákona. Dále v ust. § 7 odst. 2 jsou pak konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování, které musí obsahovat skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh na služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
I když podnájemce nepodal námitky, stejně není nesprávné vyúčtování vymahatelné
Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích rovněž zdůraznil, že v řízení o zaplacení nedoplatku (případně přeplatku) soud při vyúčtování služeb zkoumá, zda bylo toto vyúčtování provedeno řádně a stalo se splatným, a to bez ohledu na to, zda proti vyúčtování podal příjemce služeb námitky (ust. § 8 odst. 2). Případné nesrovnalosti ve vyúčtování totiž nemůže „vyléčit“ ani to, že si na ně nikdo nestěžuje.
V případě sporu o nedoplatek vyplývající z vyúčtování služeb v rámci podnájmu odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně žalobu nájemce na podnájemce zamítl. Nejvyšší soud pak ve svém výše uvedeném rozsudku uzavřel, že v posuzovaném případě nebyla vyúčtování služeb vyhotovená žalujícím nájemcem za roky 2017 až 2019 řádná, neboť v nich byla v rozporu s podnájemní smlouvou požadována úhrada za položky, na které žalobce neměl nárok. A to spotřebu elektřiny ve společných prostorách, výtah a úklid, které opomněl nájemce při sjednávání smlouvy do smlouvy zahrnout.
Podle smlouvy o podnájmu byl žalovaný podnájemce povinen hradit zálohy na služby dodávku plynu pro ÚT, vodné a stočné a dodávku teplé užitkové vody. Takže celková výsledná cena za poskytnuté služby (výše nedoplatku) nebyla ve vyúčtování uvedena ve správné výši. Nešlo přitom o „marginální částky“, jak namítal u soudu nájemce, ale o rozdíl v řádu jednotek tisíců korun. Ostatně nájemce žaloval o částku 59 020 Kč. Soud 1. stupně mu ji přiznal a uložil podnájemci zaplatit 52 000 Kč, kdežto odvolací soud žalobu zamítl a jeho verdikt potvrdil Nejvyšší soud.
Je třeba dohodnout přesně, co se platí a zúčtovává
Z toho plyne základní ponaučení, že v podnájemní smlouvě je třeba přesně specifikovat podíl podnájemce na úhradách spojených s užíváním bytu – na co hradí zálohy a v jaké výši. Lze poté vyúčtovat jen tyto sjednané platby, další platby už nájemce účtovat nemůže. Dále je potřeba precizně dohodnout termíny vyúčtování v návaznosti na vyúčtování, na které má nárok samotný nájemce od pronajímatele.
Je třeba dohodnout vhodné termíny vyúčtování
V popisovaném případě bylo dohodnuto, že zálohy na služby budou vyúčtovány vždy nejméně za období jednoho roku, počínaje dnem platnosti smlouvy o podnájmu, a to do 15 dnů od obdržení faktury za služby od dodavatelů, resp. doručení vyúčtování družstva (pronajímatele), nejpozději však do 4 měsíců po uplynutí příslušného roku.
Žalující nájemce provedl vyúčtování skutečné spotřeby služeb za roky 2017 až 2019 až po ukončení podnájemního vztahu, a to ke dni 31. 7. 2020, podnájemci bylo vyúčtování doručeno 19. 10. 2020. A to je též špatně, protože je to pozdě. Je potřeba provést vyúčtování po každém zúčtovacím období, tedy za každý kalendářní rok nebo jeho část zvlášť.
Vhodná nebyla ani zvolená formulace. Provedení vyúčtování ve lhůtě 15 dnů od obdržení faktury je v pořádku, ale ne už maximální lhůta do 4 měsíců po uplynutí příslušného roku. Samotný poskytovatel (v daném případě pronajímatel) se může zpozdit s vyúčtováním. Sám je podle zákona povinen v této lhůtě vyúčtování předložit příjemci služeb (nájemci), ale pokud tak neučiní, je povinen platit příjemci služeb, v daném případě nájemci, pokutu za pozdní vyúčtování.
Nájemce sám bez řádného a včasného vyúčtování pronajímatelem nemůže provést řádné a včasné vyúčtování podnájemci. V daném případě nevhodné sjednání termínu vyúčtování nemělo na výsledek sporu vliv, ale teoreticky by se i podnájemce mohl domáhat pokuty vůči nájemci za opožděné vyúčtování. K tomu však nedošlo.
ČLÁNKY DO MAILU