Úrokové sazby hypoték pomalu klesají. Každý měsíc jdou o pár bazických bodů (tedy setin procentního bodu) dolů a zájemci o vlastní bydlení nedočkavě vyhlížejí dobu, kdy pro ně bude úroková sazba výrazně únosnější, než je dnes. Kam až mohou úrokové sazby klesnout a jak dlouho se ještě vyplatí s novou hypotékou počkat?
Podle celorepublikového průzkumu společnosti Ipsos, který vyhotovila pro společnost Broker Consulting, se na koupi domu, bytu nebo pozemku chystají v příštích 5 letech celé dvě pětiny obyvatel Česka. Třetina oslovených lidí, těšících se na klíče od vlastního bydlení, tento svůj záměr musela opět odložit, zejména kvůli nárůstu celkových výdajů domácnosti, jako například růst výdajů na energie. Dvě pětiny lidí mají, nebo střádají na plánovanou koupi či rekonstrukci nemovitosti vlastní peníze, třetina obyvatel si plánuje vzít hypotéku.
Jenže se zde ukazuje jedna věc: Velká část lidí nemá povědomí o vývoji inflace, která je zásadním ukazatelem pro vývoj úrokových sazeb, a tudíž netuší, jestli by si měli vzít hypotéku hned, nebo s ní počkat a jak dlouho, případně jakou délku fixace u sjednané hypotéky zvolit. Neinformovanost jim může z kapsy vytáhnout spoustu peněz.
Plánujete si v blízké době pořídit bydlení na hypotéku?
Dle průzkumu má pouze 14 % dotazovaných povědomí o míře aktuální inflace. Dalších 36 % se domnívá, že se inflace bude dál zvyšovat. Inflační očekávání v sektoru domácností tedy bohužel nelze považovat za ukotvená,
komentuje výsledky šetření Jiří Rusnok, současný poradce představenstva Allianz a bývalý premiér a guvernér České národní banky (ČNB).
Právě chybějící informace a být „mimo obraz“ inflačního vývoje může mít neblahý dopad na volbu správné doby pro upsání se k několikaleté fixaci hypotéky.
Téměř polovina respondentů si myslí, že inflace je letos vyšší než loni. Takové mylné vnímání může vést k významně chybným ekonomickým rozhodnutím. Tito lidé můžou být například přehnaně ochotní akceptovat další zvyšování cen obchodníky, protože mají pocit, že je teď jaksi normální ještě rychlejší růst cen než dřív. Jde o ilustraci negativních dopadů vysoké inflace,
říká ekonom České spořitelny Michal Skořepa.
Část populace vnímá ekonomickou realitu pohledem do zpětného zrcátka a změny přijímá až se zpožděním. To však často vede k chybným rozhodnutím.
Například před několika lety, když byly sazby hypoték rekordně nízké, si lidé sjednávali krátké fixace s výhledem, že sazby budou v budoucnu ještě níže. V tu chvíli dávalo ale nejlepší smysl sjednat si co nejdelší fixaci. To jde dnes jasně vidět,
popisuje hlavní ekonom společnosti Broker Consulting Martin Novák. Nyní máme před sebou pravděpodobně snižování úroků u hypoték, ale lidé, kteří se obávají dalšího zvyšování, si zřejmě sjednají dlouhé fixace a budou platit mnohem více, než by museli.
Vývoj inflace: Kam vyletěla, kde je nyní a kam směřuje
Inflace dosáhla vrcholu v září 2022, kdy v meziročním vyjádření činila 18 %. Klesat začala letos v únoru, přičemž v červnu 2023 už se dostala na jednocifernou hodnotu (9,7 %). Nyní, v listopadu 2023, je na úrovni 8,5 %, kam lehce vystoupala z říjnových 6,9 %. Podle ČNB se jedná o závěrečné zahřmění inflační bouře.
Pohledem na dosavadní vývoj meziměsíční inflace i krátkodobý výhled se nezdá, že by se zhmotňovala rizika přetrvávající, či snad znovu rostoucí inflace. Již téměř od začátku letošního roku je vývoj cenové hladiny velmi umírněný a konzistentní s plněním cíle ČNB, a to zejména v jádrové složce inflace očištěné o nestálé položky energií, potravin a pohonných hmot. Vše tedy nasvědčuje tomu, že říjnové optické zvýšení inflace je její poslední výstřel. Navíc výstřel slepým nábojem, protože ke změně cen v říjnu vlastně vůbec nedošlo, uvádějí náměstek ředitele sekce měnové ČNB Jakub Matějů a vedoucí referátu krátkodobých predikcí a analýz v odboru makroekonomických prognóz Radek Šnobl.
Očekává se, že koncem roku se bude inflace pohybovat kolem 7 %. Prognóza České národní banky říká, že koncem roku 2024 už budeme zpět na žádané výši 2,8 %.
Vývoj inflace v ČR
Jak dlouhou dobu fixace zvolit?
Z pohledu hypotečních poradců je tato otázka trochu ošemetná. Upozornit klienta na to, že úrokové sazby budou klesat, je jedna věc, ale také je nutné přihlížet ke konkrétní situaci klienta, probrat s ním jeho životní plány na následujících minimálně 10 let, aby bylo zřejmé, jakou strategii vybrat a případně jaké mohou nastat hrozby nebo příležitosti.
Je komplikované doporučit obecně nějakou dobu fixace, protože vždy záleží na daném klientovi,
říká odborník pro financování nemovitostí Štěpán Moravčík. Je žádoucí podívat se na všechny varianty ve chvíli, kdy 3letá fixace nemá až tak velký rozdíl u některých bank. U jedné banky může být 5letá fixace za podobných podmínek jako jinde 3letá, v tu chvíli bych možná šel do té kratší, i za cenu vyššího úroku, protože mám větší volnost a možnost volby. V té souvislosti je nutné připomenout, že se jedná o schválení zákona, který zavede poplatky za útěk s hypotékou k jiné bance,
dodává poradce s tím, že univerzální rada v tomto případě neexistuje.
Poplatek za předčasné splacení hypotéky však nakonec možná nebude tak vysoký, jak navrhovatelé původně zamýšleli. V návrhu novely zákona o spotřebitelském úvěru se hovořilo až o 2 % z nesplacené jistiny, nakonec Sněmovna schválila 15. listopadu 2023 úpravu, a sice že za útěk s hypotékou zaplatíte 0,25 % za každý započatý rok, maximálně však 1 % z jistiny. Nové pravidlo bude platit pro nové hypoteční smlouvy a při novém zafixování úrokových sazeb pro smlouvy stávající.
Průměrná sazba hypotéky
Podle České bankovní asociace v říjnu 2023 hypoteční trh citelně ožil. Banky a stavební spořitelny poskytly českým domácnostem v říjnu letošního roku hypotéky v objemu 16,1 mld. Kč, což je oproti předchozímu měsíci nárůst o 18,4 %. V meziročním srovnání narostly hypotéky dokonce o 123 %. Ačkoli tato čísla vypadají velmi optimisticky, pořád zůstává objem hypoték jen na 50 % toho, co banky na hypotékách „rozdaly“ v roce 2020.
Realizovaná úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v říjnu mírně poklesla na 5,71 % ze zářijových 5,74 %. I tak však zůstávají hypoteční sazby mezi nejvyššími za posledních dvacet let, i když v letech 2008 a 2009 se pohybovaly také na obdobně vysokých hodnotách.
Nabídkové sazby v posledních měsících také mírně klesají, stále se však drží v průměru kolem 6 %, kde se pohybují od poloviny loňského roku. Realizované úrokové sazby však na rozdíl od cen nabídkových reflektují skutečnou reálnou úrokovou sazbu u podepsaných hypotečních smluv.
Průměrná hypoteční úroková sazba – nové obchody. ČBA Hypomonitor
Kam až mohou klesnout hypoteční úrokové sazby
Pokud věříme České národní bance, že inflace bude 2%, k čemuž si banky přikládají marži ve výši přibližně 1 procentního bodu, a sečteme-li tato dvě čísla plus základní úrokovou sazbu, ze které banky vycházejí, tak je kousek nad inflací. Moje osobní prognóza je, že hypoteční sazby by se měly ustálit v dlouhém období někde kolem 4 %,
říká ekonom České spořitelny Michal Skořepa.
Chcete zpátky úrokové sazby kolem 2%? A nulové zhodnocení na „spořáku“ taky?
Naprostými vítězi mezi „majiteli“ hypoték jsou ti, kteří v rozmezí let cca 2015–2017 koupili levně nemovitost a získali úrokovou sazbu kolem 2 % p.a. A dále, v době, kdy jim končila fixace, stihli ještě získat opět takto nízkou úrokovou sazbu s následnou dobou fixace na 7 nebo 10 let. Taková doba už se ale hned tak nevrátí.
Byla to doba extrémně nízkých cen energií, tehdy se i pozastavovala výstavba Temelína, protože to byl ekonomický nesmysl, stavět něco jako vysoké kapacity. Tehdy nás Rusko zásobovalo plynem a my jsme se na něm stali nehezky závislými. Bylo to období přebytků, nízké inflace, dostatku, kvalitní sezóny, vysoké sklizně, neměnily se daně, byl přebytek všeho,
vypočítává hlavní ekonomka Raiffeisenbank Helena Horská.
Zní to hezky. Přebytky, vysoká sklizeň, dostatek všeho. Jenže za cenu toho, že jsme se nechali koupit Ruskem, což se vzápětí projevilo jako naše největší slabina.
Koupili jsme si tím budoucí problémy. Uchlácholili jsme se, že je to levné, že je to super, a teď se nám to vrátilo jako bumerang zpět. Užívali jsme si velkou párty a teď přišel účet. Je to velmi kruté, co prožíváme,
konstatuje ekonomka a dodává, že situace, ve které nyní jsme, je neudržitelná, ale to byla i ta doba před šesti a více roky.
Lidé, kteří spořili, nezískávali téměř žádné zhodnocení na spořicích produktech. Naopak ti, kteří si půjčili a žili na dluh, byli ve výhodě. Rovněž tedy extrémní nerovnováha, jen jiného druhu.
Dvouprocentní úroková sazba na hypotékách znamená, že spořicí účty jsou úročeny velice nízko, kousek nad nulou. Na stavebním spoření i na státních dluhopisech je velmi malé zhodnocení. Aby běžný investor našel normální zhodnocení, musí mít smíšené řešení, to znamená dluhopisy, nemovitostní fondy a akcie,
říká Martin Novák z Broker Consulting. Podívejte se na nespokojené klienty penzijního připojištění v dobách nízkých úrokových sazeb, nulového nebo mizivého výnosu na státních dluhopisech, kdy jsme si tady ještě nedávno tleskali, že jsme upsali emisi státního dluhopisu se záporným výnosem. To ale znamená, že penzijní fondy si připsaly nulu,
dodává.
Nyní tedy postupně dochází k normalizaci a je žádoucí, aby ceny energií odpovídaly nákladům. Pokud se inflace vrátí k ideálním cca 2 %, základní úrokové sazby by se pohybovaly kolem 2,5–3 %, což by, slovy Heleny Horské, udržovalo ekonomiku ve stavu mírného pohupování.
Pojďme si zvyknout, že je normální za hypotéku platit 3 až 4 procenta a je také normální mít na spořicím účtu a na dalších dynamičtějších nástrojích nějaké normální zhodnocení, pro které nemusíme zbytečně riskovat,
uzavírá ekonomka.
