S průměrným příjmem budete mít potíže získat hypotéku

Česká národní banka předložila návrh zákona – technickou novelu zákona o České národní bance, která v současné době prošla 1. čtením v Poslanecké sněmovně a aktuálně běží lhůta pro podání pozměňovacích návrhů.

Tato novela s sebou nese několik výrazných změn. Doposud banky při schvalování hypoték klientům hodnotili jen ukazatel LTV (loan to value). Ten ukazuje poměr výše úvěru k hodnotě zajištěné nemovitosti. V souvislosti s tímto ukazatelem také v roce 2016 ČNB vydala doporučení, na základě kterého doporučila neposkytovat nadále 100% hypotéky a poskytovat je pouze do hodnoty 90 % LTV. Tím se banky řídí a doporučení ČNB respektují. Ta chce ale větší pravomoce a místo doporučení by si přála trh přímo regulovat. Kromě zmíněného ukazatele LTV by ráda zavedla ještě dva další.

Novela zákona vyvolává řadu otázek. Nakolik se zpřísní podmínky pro získání hypoték, nakolik se může potenciálně bydlení znepřístupnit určitým skupinám lidí a mnoho dalších. Pokud by novela zákona v tomto znění prošla, mohla by totiž ČNB nastavit parametry i velice přísně a tím de facto zmrazit trh s nemovitostmi.

Poslanecká sněmovna umožnila ve čtvrtek 4. května 2017 v rámci veřejného semináře diskuzi s poslanci a umožnila vyjádření odborné veřejnosti k danému tématu. Z ní bylo patrné, že názory na připravovanou novelu se velice liší.

Vladimír Tomšík: Chceme pravomoce preventivně

Vladimír Tomšík, viceguvernér České národní banky, považuje návrh technické novely zákona za přiměřený. ČNB je odpovědná za dohled nad finanční stabilitou a měla by podle něj mít tudíž i pravomoce k tomu, aby mohla předcházet různým finančním krizím.
ČNB se podle jeho slov snaží dopředu předvídat, jaká rizika bychom mohli do budoucna očekávat a jaké prostředky by k jejich řešení byly potřeba.

Zavedení několika dalších ukazatelů vnímá jako prevenci. ČNB chce mít možnost hodnotit klienta i podle jiných kriterií než LTV.

Novela zákona a v ní uvedené změny by tedy sloužily jako jakási prevence nebo možnost použití této prevence. Nikde nebylo řečeno, že by hodnocení podle těchto ukazatelů bylo ihned uplatňováno nebo že by bylo uplatňováno vůči všem žadatelům, když už by k jejich hodnocení došlo.

Podle Vladimíra Tomšíka se ČNB snaží nastavit rovné podmínky pro všechny. 3 ukazatele vnímají jako dostatečné, ačkoli odborná literatura doporučuje až 5 ukazatelů, podle kterých by se dali uchazeči hodnotit.

Brání se i nařčení, že kvůli novele zákona nedosáhnou někteří lidé na hypotéky. To totiž podle něj nezávisí jen na ukazatelích a jejich přísnostech, ale také na ceně dané nemovitosti, kterou ale ČNB neurčuje.

Jako příklad uvádí Německo či Rakousko, kde v současné době řeší podobný problém a zavádějí tyto ukazatele také.

I kdyby to žádná země neměla, my to řešit budeme

Česká národní banka chce být zodpovědná a nedovolit hypotéku někomu, kdo by ji nebyl schopen splácet. I kdyby proto žádná jiná země podobné ukazatele neměla, nebyl by to důvod pro to, aby se neřešily u nás.

Také nesouhlasí s tím, aby člověk, který si chce vzít hypotéku, neměl našetřeny žádné peníze a žádal o 100% hypotéku. Naopak by měl mít nějaké finance našetřené a žádat o část.

Dojde k vytlačení do šedé zóny?

Ne všichni ale s návrhem České národní banky souhlasí. Jiří Lejnar ze společnosti Chytrý Honza panu Tomšíkovi oponoval s tím, že se zvedne počet lidí, kteří na hypotéku nedosáhnou, ale neznamená to, že se svého snu vzdají.

Dojde prý naopak k odlivu do šedé zóny, kdy lidé budou vyhledávat financování jiným způsobem, například u nebankovních poskytovatelů finančních produktů. To sice není z hlediska finanční gramotnosti příliš moudré řešení, ale pokud lidé vyhodnotí, že jim nic jiného nezbývá, mohou zvolit tuto variantu raději, než aby se smířili s tím, že nikdy nebudou mít vlastní nemovitost.

Milan Roček: Nejhorší je zásah státu

Padly samozřejmě i názory, že to, co nejvíce hýbe trhem nemovitostí a má na něj nejfatálnější následky, jsou zásahy státu. Přednesl jej Milan Roček, zakladatel portálu Cenovamapa.org, s tím, že čím častější bude zasahování státu prostřednictvím zákonů do trhu s nemovitostmi, tím nestabilnější trh bude. Odborná veřejnost prý změny ještě pochopí, materiály si pročte a informuje se, co a jak.

Většinu populace ale tvoří lidé, kteří se aktivně o dění na poli legislativy nezajímají. Zajímá je pouze to, co se jich přímo týká, a pokud možno tou nejsrozumitelnější formou. Pokud vidí, že se chystá změna, příliš jí nerozumí a neví, co očekávat, vznikne snaha se takzvaně předzásobit. K tomu došlo v roce 2016, kdy končilo poskytování 100% hypoték a mnoho lidí o ni ještě na poslední chvíli zažádalo, aby si ji vzali, dokud to jde.

S touto novelou tak může dojít k podobným krokům, kdy si mnoho mladých lidí či rodin s dětmi budou brát hypotéku, aby to „ještě stihli“.

Nástroje máte, ale nevyužíváte je všechny

Je důležité zamyslet se i nad tím, jestli je regulace nutná, či nikoli. Někteří ČNB vytýkali, že nástroje k regulaci má, ale nevyužívá všechny. I přes tento fakt ale dosahuje dobrých výsledků. Její doporučení všechny banky respektovaly, byť k tomu neměly zákonný důvod.

Apelovaly tedy na ČNB, jestli je skutečně nutné regulovat tento trh na základě zákona a prosadit novelu zákona o ČNB, když v současné době banky i tak její rozhodnutí a doporučení respektují.

Se splácením má v České republice problém 3,2 % lidí. Evropský průměr činí 5 %. Z hlediska Evropské unie jsme tedy pro průměrem a jsme na tom lépe. Česká národní banka ale vnímá svou odpovědnost za zabezpečení a finanční stabilitu a ačkoli nástroje, které jí mohou být uzákoněny, nemusí nikdy využít, chce mít tu možnost. A chce mít i možnost to bankám na základě zákona nařídit, a nikoli jen doporučit.

Co se stane po zavedení novely?

Většina lidí se obává, kam spadnou některé příjmové skupiny, kdyby technická novela zákona o ČNB byla schválena a ČNB následně zpřísnila současná opatření. Mezi lidmi převládá názor, že nejvíce by se zpřísnění podmínek dotklo mladých rodin s dětmi nebo obecně mladých párů bez dětí.

Tato situace nastat může. Někteří lidé budou mít zhoršený přístup k úvěrům, speciálně v Praze. Při průměrné ceně bytu přes 5 milionů korun už vlastní zdroje budou představovat milion – a to může být např. pro mladé rodiny nedosažitelné. Proto možná poroste zájem o spořicí produkty tak, aby lidé měli nějakou částku naspořenu. Na druhé straně, v České republice je extrémní podíl vlastního bydlení. Např. v Německu daleko více lidí bydlí v nájmu, řešit bydlení pomocí hypotéky tak není jedinou možností, uvedl pro server Měšec.cz Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Českomoravské stavební spořitelny.

Mohla by se tím i změnit sorta lidí, kteří by si mohli dovolit hypotéku. S největší pravděpodobností by si to mohla dovolit jen vysokopříjmová skupina lidí, rozhodně by to asi nebyli lidi s průměrnými příjmy, řekla serveru Měšec.cz Hana Vaněčková, tisková mluvčí Modré pyramidy stavební spořitelny.

Nebude to ale pouze kvůli tomu, že by ČNB mohla zpřísnit pravidla. Největší hrozbou z hlediska dostupnosti jsou drahé nemovitosti, ne naše regulace. ČNB chce jen mít možnost v obdobích úvěrového boomu určit, kdy už jsou parametry úvěru za hranou a kdy je jeho poskytnutí vysoce rizikové, řekl Jan Frait, ředitel odboru finanční stability centrální banky v rozhovoru pro MF Dnes.

I další lidé považují kroky ČNB za správné. Regulaci prostřednictvím dluhových ukazatelů považuji za logický krok instituce zodpovědné za dohled nad finančním trhem. Zároveň doufám, že v individuálních případech bude ČNB natolik flexibilní, aby mohly banky a záložny zohlednit i nestandardní případy žadatelů o úvěr, uvedl pro server Měšec.cz David Šmejkal z Poradny při finanční tísni.

Jaká je alternativa?

Po zpřísnění podmínek by tedy mohli někteří hůře dosáhnout na vybrané nemovitosti, ale je třeba také brát v úvahu, že některé nemovitosti jsou skutečně cenově poměrně vysoko a bohužel ne všichni si je mohou dovolit. Není to však žádná katastrofa, ještě zbývají další varianty.

Žadatel si buď zvolí levnější nemovitost k nákupu, nebo restrukturalizuje svou bilanci tak, aby novým ukazatelům vyhověl. Ti, kteří vstupují do ekonomicky aktivního života, si budou muset na vysněnou nemovitost buď počkat, nebo zvolit skromnější variantu, řekl David Šmejkal.

Někoho by mohlo napadnout, že když nedostane úvěr u banky, půjde do „nebanky“, která se zas tak moc neptá, podmínky jsou volnější a jestli mi půjčí Petr, nebo Pavel, čert to vem. Hlavně, abych už bydlel ve svém. To ale může být cesta do pekla. ČNB chce kontrolovat, aby nedocházelo k doúvěrování jinými finančními institucemi. Nikdo ale nebude mít pod kontrolou nefinanční poskytovatele úvěrů. Kromě vyšších úroků jsou v takových případech problémem především potíže se splácením – u nefinančních institucí jsou často výraznější a bolestivější různé sankce za nesplácení nebo prodlevy se splácením, upozorňuje Tomáš Kofroň.

Že tato situace hrozí, si myslí i jiní. Dá se předpokládat, že lidé a hlavně rodiny s nižšími příjmy by na hypotéku – a tedy na pořízení vlastního bydlení – nemuseli dosáhnout a s největší pravděpodobností by je odmítnutí v renomované instituci (bance) vedlo k využití úvěru v obecně méně renomované podnikatelské sféře. Měly by pak případný úvěr za výrazně horších podmínek, což by je ve finále ohrozilo mnohem více než obezřetně poskytnutý hypoteční úvěr, řekla Hana Vaněčková.

Až totiž budete splácet úvěr u nebanky a dostanete se do finančních potíží, nikoho to v zásadě zajímat nebude. Některé nebankovní instituce dokonce čekají na to, jestli se to stane, a pak se roztočí nekonečný kolotoč, ze kterého se už nemusíte zvládnout dostat.

Proti tomuto kroku však chce ČNB právě zmíněný zákon. Podle jejích slov by právě půjčování u nebankovních institucí měl zabránit. V současné době může vydávat jen doporučení. Zákon se ale rovná povinnosti něco dodržet. Je to především pro případ, že by hypoteční úvěry začaly poskytovat nebankovní instituce, které zatím nepodléhají tradičnímu dohledu, případně instituce ze zahraničí, řekl Jan Frait ve zmíněném rozhovoru.

Renesance nájemního bydlení?

Ve světě běžná alternativa je klasické nájemní bydlení. Je tak ke zvážení i varianta, že kdo na hypotéku nedosáhne, poohlédne se po tomto typu bydlení s tím, že mu nakonec bude vyhovovat a do hypotéky už nepůjde. Hypotéka není jediným řešením bydlení. Zatímco v Německu bydlí v nájemních bytech téměř polovina domácností, u nás je to jen něco málo přes 20 %. Může tedy dojít k renesanci nájemního bydlení, ostatně už se objevují i první developerské projekty zaměřené na tento typ bydlení, dodává Tomáš Kofroň.

Ke změně vůbec dojít nemusí

I kdyby zákon byl schválen, neznamená to automaticky žádné změny. Nástroje, které by pak mohla ČNB využít, se sice rozšíří, ale sama ČNB několikrát zopakovala, že se k žádným změnám zatím nechystá. Vše má sloužit jako prevence. Navrhovaný zákon nereaguje na žádné akutní riziko. Je to dlouhodobý preventivní nástroj, který umožní ČNB nastavit určité hranice, pokud shledá, že vznikají rizika pro stabilitu finančního systému. Pokud nic takového neuvidíme, na nastavení limitů ani nedojde, řekl Jan Frait.