Možná si řeknete, že vám vlastně nepřinášíme žádnou novou informaci. Skoro každý ví, že když si dá do košíku v obchodě zboží a zaplatí za něj u pokladny, uzavírá kupní smlouvu, aniž by cokoliv podepsal. Takovému způsobu uzavření kupní smlouvy se říká „konkludentní“. Tímto způsobem však nemusíte kupovat jen třeba potraviny nebo nádobí, ale i nemovitosti. Pojďme se podívat na zajímavý případ.
Zákaznice váhala se složením rezervačního poplatku. Zaplatila, ale následně ho chtěla zpět
Zákaznice uzavřela s developerskou firmou 24. února 2020 písemnou rezervační smlouvu, kterou si zamluvila bytovou jednotku, o niž měla zájem. Podle této smlouvy měla zájemkyně složit developerovi rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč do tří dnů ode dne jejího podpisu. V případě, že by ke složení rezervačního poplatku nedošlo, měla být smlouva od počátku zrušena.
Uvedená lhůta pro složení rezervačního poplatku marně uplynula o 3 dny později, tedy 27. února 2020, ale nakonec zákaznice složila poplatek 2. března 2020 u developera, který s paní dále jednal o podmínkách kupní smlouvy na vyhlédnutý byt.
V průběhu jednání, dne 20. března 2020, zákaznice požádala firmu o uzavření dodatku k rezervační smlouvě, podle kterého by se prodloužila stanovená rezervační lhůta, s čímž developer 10. dubna 2022 souhlasil. Jenže o 4 dny později, 14. dubna 2020, nakonec zákaznice developerovi sdělila, že byt nakonec nekoupí, a požádala o vrácení rezervačního poplatku. Podle jejího názoru totiž písemná rezervační smlouva zanikla naplněním rozvazovací podmínky.
Dne 29. dubna 2020 ovšem developer započetl pohledávku zákaznice na vrácení rezervační poplatku vůči své pohledávce na zaplacení smluvní pokuty vyplývající z rezervační smlouvy.
Někdy uzavřete smlouvu, aniž byste o tom věděli
Developer tedy 100 000 Kč zákaznici nevrátil. Ta se proto domáhala vrácení této částky soudní cestou. Měla za to, že se firma bezdůvodně obohatila, protože uvedená částka představovala rezervační poplatek, který zákaznice firmě zaplatila v souvislosti s jednáním o koupi bytové jednotky.
Vzhledem k tomu, že paní byt nakonec nekoupila, byla podle jejího názoru firma povinna rezervační poplatek vrátit. Soud prvního stupně ovšem žalobu zamítl a odvolací soud jeho rozsudek potvrdil.
Také odvolací soud dospěl k závěru, že písemná rezervační smlouva dnem 27. února 2020 zanikla z důvodu neuhrazení rezervačního poplatku ve sjednané lhůtě. Tím se uplatnila zmíněná rozvazovací podmínka směřující k ukončení smlouvy.
Ale vzhledem k tomu, že zákaznice následně rezervační poplatek uhradila a strany pokračovaly v jednání o podmínkách kupní smlouvy s tím, že zákaznice sama požádala dne 20. března 2020 žalovanou firmu o prodloužení rezervační smlouvy, dospěl odvolací soud k závěru, že zákaznice přijala návrh na pokračování ve smluvních jednáních (ve smyslu ust. § 1744 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). Mezi oběma stranami tedy došlo k opětovnému konkludentnímu uzavření rezervační smlouvy se shodným obsahem jako dřívější písemná rezervační smlouva, a to včetně ujednání o smluvní pokutě.
Proto dospěl odvolací soud k závěru, že nárok žalující zákaznice na vrácení rezervačního poplatku není důvodný, neboť se začala dovolávat naplnění rozvazovací podmínky až za situace, kdy se strany dostaly k podpisu konečné verze kupní smlouvy se zapracovanými připomínkami zákaznice. Odvolací soud přitom posoudil jednání zákaznice jako nepoctivé a rozporné s ust. § 6 o. z., přičemž nárok na vydání bezdůvodného obohacení zanikl provedeným započtením její pohledávky na zaplacení smluvní pokuty.
Když jste sami aktivní, můžete tím iniciovat uzavření smlouvy, aniž o tom víte
Zákaznice se pokusila neúspěch ve sporu zvrátit u Nejvyššího soudu. Na konkludentní uzavření smlouvy nebylo možné podle jejího názoru usuzovat ani z následného jednání o podmínkách kupní smlouvy s developerem, protože nemohlo představovat souhlas s nabídkou na uzavření nové rezervační smlouvy. Tu jí totiž developer nepředložil. Zákaznice si neuvědomila, že tentokrát vlastně navrhla uzavření smlouvy ona sama.
Stejně tak konkludentní uzavření rezervační smlouvy podle zákaznice nemůže dokládat skutečnost, že s firmou poté, co zanikla původní rezervační smlouva, vedla další jednání ohledně dodatku o prodloužení rezervační lhůty, která vyplývala z písemné rezervační smlouvy. Podle paní nebylo možné, aby dodatek patřil k rezervační smlouvě, která už v tu dobu neexistovala, tudíž nebyl platný ani dodatek.
Zákaznice měla logický požadavek, bohužel právně nepodložený
Zákaznice byla přesvědčená, že se odvolací soud opomněl zabývat skutečností, že v návrhu kupní smlouvy nebyly zohledněny její opodstatněné připomínky, v důsledku čehož tuto smlouvu pro sebe považovala za rizikovou. To je ovšem zásadní problém v praxi, ať už kupujete novou nemovitost od developera, nebo od třetí osoby a zprostředkovává to realitní kancelář.
Podpis rezervační smlouvy bez znalosti budoucí kupní smlouvy je riziko
Právníci doporučují, aby součástí rezervační smlouvy byl jako příloha text kupní smlouvy, aby bylo jasné, co bude následně zákazník podepisovat. Jenomže tomu se realitní kanceláře v praxi zcela zásadně brání, je to pro ně jakási práce navíc, ačkoliv obvykle stačí jen upravit zaužívaný a již mnohokrát použitý vzor smlouvy podle toho, zda zákazník platí ze svých prostředků, nebo čerpá hypoteční úvěr. Dobrá a správná doporučení právníků jsou však jen těžko realizovatelnou teorií neodpovídající skutečné praxi.
Realitní kanceláře jako zprostředkovatelé tlačí na co nejrychlejší uzavření rezervační smlouvy. Tím mají jistotu své provize. Složená provize se započítává na odměnu realitní kanceláře, nebo na smluvní pokutu pro případ neuzavření kupní smlouvy ze strany zájemce.
Jenomže pak mají zákazníka, když rezervační smlouvu uzavře, takříkajíc v hrsti. Ten je nucen podepsat v podstatě cokoliv, protože když si bude klást podmínky a zdržovat vyjednávání o podobě kupní smlouvy, hrozí mu ztráta složené zálohy (rezervačního poplatku).
A ta v praxi bývá mnohem vyšší než v daném případě 100 000 Kč. Je ovšem pravda, že v popisovaném příběhu byla situace poněkud jiná a nepoctivého jednání se skutečně, jak ostatně zhodnotil odvolací soud, dopustila spíše zákaznice. Chtěla využít poněkud zmatečné situace, kterou sama způsobila neuzavřením původní rezervační smlouvy.
Co je to konkludentní uzavření smlouvy a jak v praxi probíhá
Podstatou smlouvy je souhlasný projev vůle smluvních stran (smluvní konsensus), vedoucí primárně k uzavření smlouvy a poté ke stanovení jejího obsahu. K tomu, aby mohla smlouva vzniknout, je tedy třeba, aby se setkaly shodné projevy vůle smluvních stran, což platí i pro smlouvy, které byly uzavřeny konkludentním způsobem (oferta čili nabídka a její akceptace). Pojem „konkludentně“ tedy znamená „mlčky“, nebo „nikoli písemně“, zkrátka jinak než výslovným právním ujednáním.
Akceptací přitom ovšem není každé konkludentní jednání, nýbrž jen takové, z něhož bezpochyby vyplývá vůle návrh přijmout. Takový způsob uzavření smlouvy předpokládá, že úkony smluvních stran vyjadřující jejich vůli uzavřít smlouvu budou dostatečně určité a srozumitelné, aby z nich bylo jasné, jaký návrh na uzavření smlouvy se nabízí a zda je zde vůle tento návrh akceptovat.
Podstatná pro posouzení vzniku smlouvy tímto způsobem je rovněž časová návaznost konkludentního úkonu vůči návrhu na uzavření smlouvy z hlediska včasnosti akceptace. Východiskem pro závěr, zda smlouva byla uzavřena, musí být zjištění, čeho chtěli účastníci v daném případě dosáhnout.
Konsolidovaná verze důvodové zprávy k návrhu nového občanského zákoníku, konkrétně ust. § 1744 občanského zákoníku, uvádí, že upravuje „případy tzv. faktické akceptace, při níž se nevyžaduje slovní souhlas s ofertou a k uzavření smlouvy dochází konkludentním přijetím nabídky tak, že se akceptant podle oferty fakticky zachová“.
Právní úprava
Právní úprava kontraktačního procesu (tedy jednání směřujících k uzavření smlouvy) nevylučuje, aby jak návrh na uzavření smlouvy, tak jeho následné přijetí byly učiněny jinak než slovy (nevýslovně čili konkludentně), pakliže obě tato jednání budou shodného obsahu a bude z nich bezpochyby zřejmá vůle stran smlouvu určitého obsahu uzavřít (srov. ust. § 1731 a násl. o. z ve spojení s ust. § 546 o. z.).
Podle ust. § 546 o. z. platí, že právně lze jednat konáním nebo opomenutím. Může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem, který nevzbuzuje pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit. Podle ust. § 1725 o. z. platí, že smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah.
V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah. Z návrhu na uzavření smlouvy (nabídky) musí být zřejmé, že ten, kdo jej činí, má úmysl uzavřít určitou smlouvu s osobou, vůči níž nabídku činí.
Jak se k případu nespokojené zákaznice postavil Nejvyšší soud?
Případ nespokojené zákaznice nakonec projednával Nejvyšší soud. Rozhodl, že v tomto případě byla evidentní vůle obou stran rezervační smlouvu uzavřít.
Zákaznice s developerem uzavřeli písemnou rezervační smlouvu, následně však závazek z této smlouvy v důsledku rozvazovací podmínky zanikl. Sám developer zákaznici po skončení platnosti původní rezervační smlouvy této zákaznici žádnou nabídku, která by mohla být kvalifikována jako nabídka na opětovné uzavření rezervační smlouvy, neučinil.
Byla to sama zájemkyně, která bezprostředně po zániku závazku ze smlouvy jednala a u developera složila rezervační poplatek, čímž tedy vyjádřila vůli být smlouvou stejného obsahu dále vázána. Toto jednání lze proto posoudit jako nabídku na opětovné uzavření rezervační smlouvy, ovšem ze strany zákaznice developerovi.
Firma následně nabídku své zákaznice akceptovala tím způsobem, že rezervační poplatek přijala a se zájemkyní pokračovala v jednání již o samotné kupní smlouvě. O faktu, že mezi stranami došlo k opětovnému uzavření rezervační smlouvy, svědčí i následné jednání developera i zákaznice, kteří mezi sebou uzavřeli dodatek ohledně prodloužení rezervační lhůty.
Z toho je zřejmé, že mezi nimi panovala shoda, že v dané době mezi nimi i nadále trval závazek založený touto smlouvou. Dovolání zákaznice bylo zamítnuto a spor skončil vítězstvím developera. Zákaznice přišla o složený rezervační poplatek.
ČLÁNKY DO MAILU