Pronajímání přes Airbnb bude byznys se vším všudy. Budete mít stejné povinnosti jako hoteliéři

Přibližně od poloviny roku 2025 budou muset lidé, kteří pronajímají své nemovitosti prostřednictvím elektronických platforem, jakou je například Airbnb, splňovat stejné povinnosti, jaké mají všichni oficiální ubytovatelé, například hotely, ubytovny a podobně. Evropská unie, potažmo tedy i Česká republika, chce mít přehled nejen o tomto typu podnikání, ale také o ubytovaných hostech.

V průběhu letošního podzimu se Evropský parlament chystá schválit nařízení o shromažďování a sdílení údajů týkajících se služeb v oblasti krátkodobých pronájmů ubytování a o změně nařízení (EU) 2018/1724. Ačkoli bylo původně smyslem krátkodobých ubytování chápáno jako sdílení dočasně volného pokoje nebo lůžka, velmi rychle se tento koncept přežil a stal se výnosným oborem podnikatelské činnosti, která však využívá anonymity těch, kdo pronájem přes platformu poskytují.

U nabídek ubytování, například právě na největší platformě Airbnb, se nezveřejňují údaje o ubytovatelích, ale jen obec, případně její část.

Provozovatelé elektronických platforem mají už dnes povinnost sdělit na vyžádání živnostenských úřadů dostupné informace o poskytovatelích ubytování, jenže ti tuto povinnost obcházejí a údaje nesdělují. A protože provozovatelé mají svá sídla v zahraniční, jsou na ně česká nařízení krátká. Mohou sice dostat pokuty, ale nemají na území ČR žádný majetek, a tak na ně úřady nemohou poslat exekutora. Státu jde také o bezpečnostní riziko, protože se v rámci Airbnb mohou ubytovávat cizinci bez registrace. A v neposlední řadě jde samozřejmě o možné daňové a poplatkové úniky.

Pronajímání nemovitostí přes službu Airbnb je jednoznačně ubytovací služba, a spadá tudíž do podnikatelských činností, které se musí danit. Definitivně o tom rozhodl v roce 2021 Městský soud v Praze. A protože jde o podnikání, liší se i výpočet daně.

• Zatímco příjmy z dlouhodobého nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů,
• výpočet daně z krátkodobých pronájmů patří do příjmů ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Znamená to, že příjmy z pronájmu podléhají i odvodům zdravotního a sociálního pojištění a pro jejich provozování potřebujete živnostenské oprávnění.
• Rozdíl mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem spočívá v tom, že zatímco dlouhodobým pronájmem nemovitosti saturujete nájemníkům potřebu bydlení, krátkodobé pronájmy jsou pouze ubytovací službou.

Přečtěte si také:

Jak na daňové přiznání, když jste zaměstnanci a pronajímáte nemovitost? (Příklad)

Aby Česká republika navázala na chystané nařízení Evropského parlamentu, připravuje změnu zákona o některých podmínkách podnikání a o výkonu některých činností v oblasti cestovního ruchu (č. 159/1999 Sb.). 

Stát má připravit do konce roku 2024 jednotný registr, který má zatím pracovní název eTurista. Ten bude sdružovat všechna ubytovací zařízení, jednotky krátkodobého ubytování a ubytovaných osob. Správcem registru bude Ministerstvo pro místní rozvoj.

Jak pronájmy své nemovitosti zaregistrujete

• Při registraci zapíšete kód adresního místa uvedený v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí, 
• nebo parcelní číslo pozemku, 
• v případě přístaviště také bližší určení místa na vodní ploše, 
• v případě bytového domu také číslo bytové jednotky (a pokud nebylo přiděleno, pak uvedete informaci o jejím umístění v domě), 
• datum zahájení nebo ukončení činnosti poskytování ubytování, 
• pořadové číslo ubytovacího zařízení, bylo-li ubytovacímu zařízení přiděleno Českým statistickým úřadem, 
• nejvyšší možný počet lůžek, vyjma přistýlek, které lze v ubytovacím zařízení umístit.
• Dále uvedete své osobní údaje, tedy jméno a příjmení,
• adresu trvalého bydliště či sídla firmy,
• IČ nebo DIČ,
• kontaktní údaje a
• další údaje podle zákona o místních poplatcích v případě, že je v obci zaveden poplatek z pobytu.

Při registraci dostanete potřebné registrační číslo, které budete muset zveřejnit u každé nabídky ubytování. Vše bude probíhat plně digitálně s možností využití prostředků elektronického ověření identity. Ubytovatel, který se zapíše do registru tím zároveň splní povinnosti vůči živnostenskému úřadu, správci daně i obci, která vydala obecně závaznou vyhlášku o regulaci krátkodobého ubytování na svém území.

Každého hosta budete muset přihlásit nejpozději do 24 hodin. Jako pronajímatelé budete muset do registru zapisovat údaje o svých hostech, které dnes běžně uvádějí všechna ostatní ubytovací zařízení.

• Jméno a příjmení, 
• datum narození, 
• případně datum úmrtí cizince, 
• adresu místa trvalého pobytu nebo jiného obdobného pobytu v zahraničí, 
• státní občanství, 
• číslo a druh dokladu, na jehož základě byla osvědčena totožnost ubytované osoby,
• den počátku a konce ubytování u ubytovatele, 
• účel pobytu, 
• další údaje, které je povinen vést podle zákona o pobytu cizinců na území České republiky, 
• výši vybraného poplatku z ubytování nebo důvod osvobození od poplatku z ubytování.

Potřebné údaje budete do registru zapisovat jen jednou. Registr bude sám sjednocovat domovní a ubytovací knihu i přihlašovací tiskopis, přičemž následně rozešle data do systémů všech orgánů, které budou mít nad vaším ubytováváním nově kontrolu.

Kdo vás bude kontrolovat?

Jako ubytovatelé nyní budete spadat pod kontrolu hned několika státních úřadů. Do registru budou mít přístup tyto orgány:

• Ministerstvo pro místní rozvoj, 
• správce daně, 
• Finanční analytický úřad pro výkon činností podle zákona upravujícího provádění mezinárodních sankcí a zákona upravujícího některá opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu,
• ředitelství služby cizinecké policie a odbory cizinecké policie,
• Český statistický úřad, 
• obecní živnostenský úřad, 
• obec, ve které se ubytování nachází.

Jak uvádí důvodová zpráva k navrhované změně zákona, z dostupných dat společnosti Golemio vyplývá, že celkový roční počet pobytů v Praze, zprostředkovaných přes platformu Airbnb, činil v roce 2021 celkem 95,1 tisíce pobytů. Navrhovatelé zákona odhadují návštěvnost jednotlivých pobytů na 2 osoby a 3,8 dnů, čímž se dostávají k ročnímu odhadovanému počtu 722 000 přenocování.

Jak už jsme řekli výše, zavedením registru nejde jen o zabránění daňovým únikům, ale také zajištění, aby obce, na jejichž území pronájem probíhá, dostávaly své peníze prostřednictvím poplatků z pobytu. Ty přinášejí obcím do rozpočtu peníze, které kompenzují náklady v souvislosti s cestovním ruchem a službami s ním spojenými. Jde například o péči o veřejnou zeleň a prostranství, navýšení nákladů na svoz odpadů z turistických lokalit atd. Vedle toho by však tyto příjmy měly sloužit především pro rozvoj cestovního ruchu v obci, např. budování a údržbu veřejné infrastruktury cestovního ruchu, podporu zřízení turistických informačních center a podobně.

V roce 2021 (tedy v době covidu-19) činil celkový výnos z poplatků z pobytu, které musí oficiální ubytovatelé hradit, téměř 397 mil. Kč. Nejvíce přihlášené pobyty vydělávají v místech, která jsou turisticky atraktivní, tedy kromě Prahy jde zejména o Krkonoše, Jizerské hory a Šumavu, v menší míře následují Jeseníky, Beskydy a Krušné hory. V roce 2022 už celkový výběr poplatků dosáhl částky těsně nad 1 miliardu Kč, přičemž přibližně polovinu vydělala Praha.