Přechodem práv a povinností při změně vlastníka pronajaté věci se zabývá občanský zákoník v § 2221 (o. z.): Změní-li se vlastník věci, pak podle § 2221 odst. 1 o. z. přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.
Nájem tedy se změnou v osobě vlastníka nezaniká, což už jsme si na Měšci vysvětlovali.
V článku jsme upozornili i na to, že však může být za určitých podmínek, ale to až následně po příslušných změnách, vypovězen.
Ustanovení § 2221 odst. 2 o. z. pak upřesňuje, že převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. (To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.)
Co je pro nájem typické, to platí dál, i po změně pronajímatele
Obdobně upravoval pravidla přechodu práv a povinností při změně vlastníka pronajaté věci i zrušený občanský zákoník, a to v ust. § 680 odst. 2. Proto se Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 8. 2. 2023 přihlásil k dosavadní judikatuře – tedy rozhodovací a výkladové praxi (spis. zn. 26 Cdo 1534/2022).
Obě ustanovení zákonů totiž upravují, resp. jedno upravovalo dříve zvláštní případ právního nástupnictví (tzv. sukcese), s nímž je spojen přechod práv a povinností pronajímatele z nájemního vztahu na nabyvatele přímo ze zákona, nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci.
Dohody nespočívající v nájmu samotném pro nového pronajímatele neplatí
Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu).
Smyslem tohoto právního nástupnictví je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ změny vlastnictví k pronajaté věci. Týká se práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky.
Proto na nového pronajímatele nepřecházejí závazky jeho právního předchůdce, které tento rámec přesahují. Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem však platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu.
Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného), nýbrž i pravidelné (např. čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé).
Na nového pronajímatele tak mimo jiné přechází právo na nájemné za užívání pronajaté věci, jemuž odpovídá povinnost nájemce nájemné platit; povinnost nájemce přitom směřuje vůči novému pronajímateli (nabyvateli), nikoliv vůči jeho právnímu předchůdci.
Nač si dát pozor při změně vlastníka pronajaté věci, zvláště bytu
Na úskalí při placení nájemného, když má pronajatá nemovitost více spoluvlastníků, jsme na Měšci už také upozorňovali.
V článku Komu budete platit nájem, když se změní pronajímatel? jsme pak vysvětlovali, komu a od kdy má nájemce platit nájemné, jestliže se změní vlastník (pronajímatel) věci, kterou má v nájmu.
Věnovali jsme se také některým otázkám týkajícím se přechodu práv a povinností z nájemního vztahu na nabyvatele pronajaté věci – nového vlastníka.
Zápočty nájemného pro nového spoluvlastníka neplatily
V novém rozsudku ze dne 8. 2. 2023 zhodnotil Nejvyšší soud posuzovaný případ (spor o dlužné nájemné) tak, že na nového pronajímatele (nového spoluvlastníka) tedy (v intencích shora uvedeného) přešlo právo na nájemné ve výši sjednané v nájemní smlouvě (spis. zn. 26 Cdo 1534/2022).
Ovšem na nového pronajímatele už nepřešly povinnosti vyplývající z dohody původních účastníků nájemní smlouvy o zápočtu úhrady nájemného (a to na kupní cenu – případné podrobnosti ke změnám v osobě vlastníků, resp. spoluvlastníků nemovitosti a zápočtům viz soudní rozhodnutí).
Nový pronajímatel nevstoupil do již uzavřené dohody o zápočtu pohledávek ani na něj nepřešla povinnost uzavřít dohodu o započtení pohledávky nájemného.
Ode dne, kdy nový pronajímatel nabyl spoluvlastnický podíl k pronajatým nemovitostem, se dohoda o hrazení nájemného zápočtem týká již jen jednoho z pronajímatelů, toho, který se nezměnil a který ji s nájemci uzavřel, a je tak „placeno“ (zaniká) jen část nájemného týkající se jeho osoby (jeho podílu).
Zbývající část nájemného nájemci neplatili, a to ani novému spoluvlastníku, ani druhému ze spoluvlastníků. Proto byla žaloba nového spoluvlastníka a pronajímatele ohledně dlužného nájemného důvodná.
Jestliže se tedy původní pronajímatel domluvil s nájemcem například na tom, že nájemné bude hrazeno postupným započítáváním, nelze toto ujednání považovat za typické pro nájemní vztah, tudíž na nového pronajímatele tato povinnost nepřechází.
Podobně by třeba byla atypickým ujednáním v nájemní smlouvě dohoda o úklidu bytu nájemce pronajímatelem, nikoliv jen společných prostor domu. (Úklid prostor přenechaných k užívání vlastníkem nebo provozovatelem je typický pro ubytování v hotelích nebo penzionech, nikoliv pro nájem bytu.) Proto by taková povinnost na nového vlastníka bytu nepřešla.
Co z toho plyne pro toho, kdo má vrátit nájemci kauci
Naproti tomu ujednání o kauci v nájemní smlouvě nebo v navazující samostatné smlouvě je pro nájemní vztah typické. Proto platí, že je-li právo nájemce žádat vrácení kauce vázáno na zánik nájmu, je k vrácení kauce povinna osoba, která je pronajímatelem v době zániku nájmu.
ČLÁNKY DO MAILU