Doporučení České národní banky, účinné od října 2018, má mít vliv na hypoteční trh. Produktem, kterému přísnější pravidla paradoxně pomohou, je stavební spoření. Úvěry ze stavebního spoření jsou totiž typickým příkladem obezřetného úvěrování.
Česká národní banka nabádá k obezřetnému chování při poskytování úvěrů na bydlení. Považuje za vhodné, aby si občané nepůjčovali na celou hodnotu nemovitosti, ale aby měli alespoň 20 % ceny naspořeno předem.
Kromě toho by splátky úvěrů neměly polknout více než 45 % čistého příjmu a vaše celkové zadlužení by nemělo překročit devítinásobek čistého ročního příjmu. To je přibližný obsah posledního doporučení ČNB, které začalo účinkovat od letošního října. Nemá (zatím) sílu zákona, ale autorita bankovního regulátora je natolik velká, že i pouhé doporučení bude jistě bráno vážně. Hodně se spekuluje o tom, do jaké míry tyto požadavky ovlivní hypoteční trh. Na odpověď si budeme muset nějakou dobu počkat. Již dnes je však jisté, že opatření, nabádající k opatrnosti při poskytování úvěrů, hraje do karet stavebnímu spoření.
Stavební spoření je velmi konzervativní produkt, vedoucí k bezpečnému úvěrování. Mnoho lidí si stavební spoření spojuje pouze se spořením se státní podporou. To však není hlavní účel tohoto produktu, tím je poskytování úvěrů na bydlení. Spoření je pouze způsob, jakým spořitelna shromažďuje peníze, které bude později půjčovat.
Funguje tak, že po uzavření smlouvy si nejprve několik let spoříte. Po splnění předem stanovených podmínek vám vznikne nárok na úvěr, který můžete, ale nemusíte využít. Podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření bývají tři. Je třeba spořit nejméně dva roky, naspořit předem stanovenou částku a většina stavebních spořitelen také vyžaduje dosažení předepsaného hodnotícího čísla. Tyto tři podmínky jsou známy předem a každý si může spočítat, kdy je splní.
S ohledem na tolik diskutované doporučení ČNB má produkt stavebního spoření jednu zásadní výhodu: motivuje ke spoření před čerpáním úvěru. Vytvoření vlastních prostředků je nutnou podmínkou pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Ve smlouvě o stavebním spoření je sjednána cílová částka, která vyjadřuje celkový objem peněz, které je možno na danou smlouvu získat. Částka, kterou jste povinni naspořit předem, se typicky pohybuje kolem 40 % cílové částky. Zbývající část cílové částky je pak poskytnuta formou úvěru ze stavebního spoření.
Od 1. října letošního roku platí přísnější pravidla pro hypoteční úvěry. Nově budou poskytovány jen do výše 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, splátky všech úvěrů žadatele nesmí překročit 45 % jeho čistých příjmů a celkové zadlužení nesmí překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. Web stavebky.cz připravil jednoduchý kalkulátor, kde si každý může spočítat, na jak vysoký úvěr dosáhne.
Ten, kdo zvolí cílovou částku například 1 000 000 Kč, tedy musí nejprve naspořit 400 000 Kč. Poté může získat úvěr ze stavebního spoření ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou, tedy 600 000 Kč. Již v základech stavebního spoření je tak zabudován princip nejprve spoř, teprve poté si vezmi úvěr
.
Motivace k vlastnímu spoření se tedy dokonale potkává s aktuálním doporučením ČNB. To však není jedinou výhodou, které stavební spoření v dnešní situaci má. To nejcennější, co úvěr ze stavebního spoření nabízí, je pevná úroková sazba. Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření musí být ze zákona obsažena již ve smlouvě o stavebním spoření. Již na samotném počátku tedy víte nejen to, za jakých podmínek můžete získat úvěr ze stavebního spoření, ale také jakou sazbou vám bude úročen.
Podmínky stavebního spoření sice nezaručí dostatečně vysoký příjem, potřebný pro splnění doporučení ČNB, ale významně zvyšují pravděpodobnost, že unesete zátěž související se splácením úvěru. Pokud jste schopni po dobu několika let pravidelně měsíčně střádat, je také velmi pravděpodobné, že budete i v budoucnu schopni stejnou (nebo podobně vysokou) částku splácet. Díky tomu, že úroková sazba úvěru ze stavebního spoření je pevná po celou dobu trvání úvěru, nemusíte se obávat jejího růstu a s tím souvisejícího zvýšení splátky.
Pro získání úvěru ze stavebního spoření je však potřeba nejprve několik let spořit a to je zřejmě pro většinu žadatelů o úvěr problém. Drtivou většinu úvěrů stavebních spořitelen dnes tvoří úvěry překlenovací. Žadatel o úvěr, který dosud nemá smlouvu o stavebním spoření, nebo ji má pouze krátce, nesplňuje podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. V takových případech může stavební spořitelna nabídnout překlenovací úvěr, který je možno poskytnout kdykoli.
Překlenovací úvěr může být poskytnut současně s uzavřením smlouvy o stavebním spoření, takže po nějakou dobu existují oba účty současně – překlenovací úvěr i smlouva o stavebním spoření. Jakmile na účtu stavebního spoření vznikne nárok na úvěr ze stavebního spoření, je část překlenovacího úvěru splacena naspořenou částkou na účtu stavebního spoření a zbytek dluhu je převeden na úvěr ze stavebního spoření.
I s překlenovacím úvěrem se tedy dočkáte úvěru ze stavebního spoření, ale jeho popsané výhody jsou tím silně potlačeny. Úroková sazba překlenovacího úvěru je sjednána až v okamžiku jeho poskytnutí, tedy nikoli předem, a může být v souladu s úvěrovou smlouvou měněna, podobně jako u běžné hypotéky. U překlenovacího úvěru není ani předem naspořený objem vlastních prostředků. Překlenovací úvěry proto představují jen jakési náhradní řešení. I proto je jejich poskytování zákonem limitováno, aby neohrožovaly poskytování úvěrů ze stavebního spoření.
Možnost získat překlenovací úvěr hned a bez čekání byla dosud větším lákadlem než bezpečnost úvěrů ze stavebního spoření, které vyžadují přípravu. Je ale pouze otázkou času, kdy potřeba shromáždění vlastních prostředků před čerpáním úvěru na bydlení získá větší váhu a přiměje klienty k dlouhodobějšímu plánování.
K tomu se přidává další důležitá skutečnost. V situaci, kdy úrokové sazby rostou, může být velmi zajímavé sjednat si úrokovou sazbu úvěru několik let předem. Přitom se nemusíme bát, že by si stavební spořitelna „pro jistotu“ tuto sazbu sjednala příliš vysokou. Podle zákona o stavebním spoření totiž úroková sazba úvěru ze stavebního spoření může být nejvýše o tři procentní body vyšší než úroková sazba z vkladů na účtu stavebního spoření. Pokud nám tedy stavební spořitelna úročí naše vklady jedním procentem, může být úroková sazba úvěru ze stavebního spoření nejvýše čtyři procenta.
Smlouvy o stavebním spoření, které jsou uzavírány dnes, mají obvykle úrokovou sazbu úvěru ze stavebního spoření mezi 3,5 a 4 %. To je již dnes zajímavá sazba pro úvěry, které nejsou zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Zajištěným úvěrům, tedy hypotékám i zajištěným úvěrům překlenovacím, tyto sazby zatím konkurovat nemohou. Ale pokud bude růst úrokových sazeb pokračovat, nebude trvat dlouho a úvěry ze stavebního spoření se stanou nejlevnějším způsobem financování bydlení.
Autor je provozovatelem webu Stavebky.cz.
