O nájem bytu, jenž přenecháváte v rámci Airbnb, můžete přijít. I když máte souhlas k podnájmu

Jak je možné, že můžete přijít o nájem bytu, který jste přenechávali k ubytování přes platformu Airbnb, když vám pronajímatel před tím dal souhlas k podnájmu? Odpověď si vysvětlíme na příkladu konkrétního sporu.

Ten spolu vedli nájemce a pronajímatel, kteří v minulosti uzavřeli (3. 11. 2009) smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou. Podle ujednání ve smlouvě měl být byt užíván výlučně pro bytové účely. Smlouva však obsahovala rovněž ujednání, podle nějž byl nájemce oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě. 

Během pandemie nájemce zaslal 15. 4. 2020 pronajímateli e-mail se žádostí o odpuštění nájemného z bytu (s účinností od začátku dubna 2020) s odkazem na tehdejší uzavření hranic kvůli proticovidovým opatřením, které nájemci znemožňovalo ubytování turistů.

Přiznal, že byt přenechává turistům

Nájemce se vůbec nerozpakoval a neobával danou žádost uplatnit, protože měl od pronajímatele souhlas k přenechávání bytu do dalšího užívání, tedy do podnájmu. Ostatně i pronajímatel reagoval na e-mail vstřícně, když nabídl odpuštění nájemného po dobu platnosti opatření k uzavření státních hranic, nejdéle však do 31. 7. 2020, s tím, že ale současně žádá o podpis dodatku ke smlouvě. Takto podmíněnou nabídku ovšem nájemce odmítl. 

Následně pronajímatel dopisem z 24. 8. 2020 nájemci nájem bytu vypověděl. Výpověď odůvodnil mimo jiné tím, že byt je užíván v rozporu se smlouvou i se zákonem k podnikatelským účelům, a sice ke „krátkodobému ubytování turistů za účelem dosažení zisku“, což mělo vyplynout z již zmíněného nájemcova e-mailu z 15. 4. 2020, a dále také z inzerátů uveřejněných na webových stránkách booking.com a agoda.com, jakož i z prohlídky bytu uskutečněné ze strany pronajímatele.

Výpověď pro hrubé porušení povinností nájemce s tříměsíční výpovědní dobou

Pronajímatel výpověď opřel výslovně o § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku (o. z.) a návazně v jejím textu uvedl, že ji dává pro hrubé porušení povinností nájemce, a to s tříměsíční výpovědní dobou, která počínala běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po tom, ve kterém mu byla výpověď doručena. 

Současně pronajímatel, jak je jeho povinností, poučil nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout, aby její oprávněnost přezkoumal soud. A toho také nájemce využil a podal žalobu k soudu.

Přenechávání bytu ke krátkodobým podnájmům neguje bytovou potřebu jako podmínku nájmu

Soud prvního stupně zhodnotil, že výpověď obsahuje všechny zákonem stanovené náležitosti (§ 2286 odst. 1 a 2 o. z.), tedy že je písemná, byla doručena druhé straně a ta byla poučena o možnosti vznést proti ní námitky a podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Dále že je výpověď oprávněná, neboť žalující nájemce neužíval byt ke sjednanému účelu (uspokojování bytových potřeb), nýbrž jej „přenechával ke krátkodobému pronájmu turistům“, jak o tom vypovídá zejména jeho e-mail z 15. 4. 2020. 

Na tom nic nemění ani okolnost, že smlouva umožňovala nájemci byt podnajmout třetí osobě. Stále totiž musel být zachován účel pronájmu, tj. uspokojování bytových potřeb. 

Podle názoru soudu tak byl naplněn uplatněný výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., neboť užívání bytu pro potřeby krátkodobého ubytování turistů za účelem dosažení zisku (tedy v podstatě k podnikatelské činnosti) odporuje sjednanému účelu nájmu a lze je pokládat za hrubé porušení povinností nájemce.

Nebylo potřeba ani varování před výpovědí

Soud prvního stupně se dále zabýval otázkou, zda nedostatek předchozího upozornění nájemce na jeho závadné chování nezakládá rozpor výpovědi s dobrými mravy. 

Na tuto otázku přitom odpověděl záporně s odůvodněním, že zákaz krátkodobého ubytovávání turistů vyplýval již ze samotné formulace smlouvy, a nebyl zde proto důvod pro výslovné, další upozorňování nájemce na rozpor jeho jednání se smluvními podmínkami. Za této situace žalobu zamítl.

Jaký je rozdíl mezi ubytováním a uspokojováním bytových potřeb?

Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Ztotožnil se s argumentací nižšího soudu. Nadto poukázal zejména na nález Ústavního soudu z 12. 3. 2001 (spis. zn. II. ÚS 544/2000). 

Vysvětlil, že potřeba bydlení nespočívá jen v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině. Takto definovanou potřebou bydlení však nejsou služby typu Airbnb, jež nájemce v bytě provozoval, jelikož jejich prostřednictvím se uspokojuje potřeba pouhého krátkodobého ubytování, nikoli bydlení. 

Proto je nutné tyto služby klasifikovat jako služby ubytovací ve smyslu § 2326 o. z. 

Vzhledem ke zjištěným okolnostem případu přitom neměl žádných pochyb o tom, že právě v těchto službách žalobce podnikal.

Byla možná i okamžitá výpověď bez výpovědní doby, ale s varováním a možností nápravy

Dále soud zdůraznil, že byť ve výpovědi použitý výpovědní důvod mohl odůvodnit výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. (pro porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem), záleželo jen na pronajímateli, podle kterého zákonného ustanovení nájem bytu vypoví (k tomu odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 11. 10. 2018 (spis. zn. 26 Cdo 4872/2017)).

V této souvislosti soud vysvětlil, že uplatnil-li pronajímatel výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., nemusel jej nejprve vyzvat ke zjednání nápravy. 

Splnění uvedené podmínky totiž zákon vyžaduje toliko v případě výpovědi bez výpovědní doby (§ 2291 o. z.), o niž v souzené věci nešlo. Soud v daných souvislostech odmítl i to, že by snad výpověď byla bez předchozí výzvy k nápravě pro nájemce překvapivá.

Nájemce se bránil poukazem třeba na digitální nomádství

Nájemce se pokusil neúspěch zvrátit u Nejvyššího soudu, ale marně. Nesouhlasil především s názorem, že ubytování zprostředkované skrze platformy typu Airbnb nemůže uspokojit potřebu bydlení v celém jejím rozsahu. 

Měl za to, že uvedený názor vychází z rigidního pojetí bydlení a přehlíží aktuální trendy v této oblasti, jako je např. tzv. digitální nomádství. 

Podle jeho mínění ve skutečnosti není žádný důvod nepřipustit, aby za účelem uspokojení bytové potřeby byla uzavřena i (pod)nájemní smlouva sjednaná na dobu pouze několika týdnů. Zastával také názor, že skutečnost, že byt sloužil nejen ke klasickému uspokojování bytových potřeb dlouhodobým způsobem, ale i k „bydlení“ přes platformy typu Airbnb, nemůže mít za následek automatický nástup práva pronajímatele vypovědět nájemní poměr, aniž by se blíže zkoumaly okolnosti konkrétního případu.

Airbnb a nájemní byty

A Nejvyšší soud ČR se skutečně nájemcem podaným dovoláním ve svém rozsudku ze dne 26. 9. 2023 (spis. zn. 26 Cdo 2128/2023) zabýval především v souvislosti s řešením otázky, zda přenechávání bytu nájemcem třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb ke krátkodobému ubytování představuje jeho užívání v rozporu s účelem nájmu bytu a je hrubým porušením povinnosti nájemce vyplývající z nájmu (§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z.).

Co už dříve k výpovědnímu důvodu vyložily soudy

V projednávané věci šlo o výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., podle něhož pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.  

Obsahově shodný výpovědní důvod byl upraven již v § 711 odst. 1 písm. d) zrušeného občanského zákoníku [s účinností od 30. 3. 2006 šlo o jeho ust. § 711 odst. 2 písm. b)]. Citované ustanovení Nejvyšší soud opakovaně vyložil tak, že je sankční povahy, protože jeho cílem je postihnout nájemce za porušení jeho povinností vyplývajících z nájemního vztahu, a to v případě, že toto porušení dosáhne takové intenzity, že je lze posoudit jako „hrubé“.

Zda jde o hrubé porušení povinnosti, je vždy věcí konkrétního posouzení, tj. jde o otázku právní, jež je řešena na základě konkrétních skutkových zjištění učiněných soudem. Za takovéto porušení povinnosti lze považovat také užívání bytu k jiným účelům než k bydlení. 

Od takto nastavených právních názorů není důvod se odchýlit ani v poměrech současné právní úpravy účinné od 1. 1. 2014, konstatuje Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 26. 9. 2023 (spis. zn. 26 Cdo 2128/2023).

Je možná jak okamžitá výpověď s možností nápravy, tak i bez ní s tříměsíční výpovědní dobou

Zákon stanoví nájemci povinnosti, jejichž porušení může znamenat naplnění výpovědního důvodu, a jednou z nich je i povinnost nájemce užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou (§ 2255 o. z.). 

Ustanovení § 2291 odst. 2 o. z. výslovně stanoví, že porušení této povinnosti (dosáhne-li takové intenzity, že je lze posoudit jako zvlášť závažné) může být důvodem pro výpověď nájmu bez výpovědní doby, tím spíše pak může být i důvodem pro výpověď s výpovědní dobou ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.

Přenocování není podnájem a nejde o uspokojování bytových potřeb

Takovým porušením povinnosti je i přenechávání bytu třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb. Je tomu tak proto, že předpokladem ochrany nájemce je, že pronajatý byt či dům užívá k „zajištění bytových potřeb“ (§ 2235 odst. 1 o. z.). 

Uvedený pojem občanský zákoník sice blíže nedefinuje, ale již v minulosti např. Ústavní soud v nálezu ze dne 12. 3. 2001 (spis. zn. II. ÚS 544/2000 – na nějž odkázal též odvolací soud) vysvětlil, že současná potřeba bydlení (bytová potřeba) nespočívá „pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině“. 

K uvedenému pojetí bytové potřeby se posléze přihlásil také Nejvyšší soud ČR, a to nejnověji v rozsudku z 9. 6. 2020 (spis. zn. 26 Cdo 3623/2019), který se vztahuje již k právní úpravě účinné od 1. 1. 2014.

Kdy jde o nájem nebo podnájem a kdy jen o ubytování

Právní úprava obsažená v § 2235 o. z. výslovně vyjímá z dosahu své působnosti, a tedy nepovažuje za bydlení (uspokojení bytové potřeby), případy pronájmu bytu nebo domu „k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu“ (§ 2235 odst. 2 o. z.). Jde typicky např. o rekreační nebo prázdninové pobyty (tzv. letní byty) nebo nájmy bytů za účelem dočasného ubytování studentů v univerzitním městě nebo k zajištění několikaměsíční stáže odborníka apod. 

Pro tyto případy je charakteristické, že nájemce si nepronajímá prostor za účelem uspokojování bytových potřeb, ale pouze za účelem ubytování (§ 2326 a násl. o. z.). Bytovou potřebu uspokojuje jinak (domov má jinde). Úprava nájmu bytu a domu se v takovém případě nepoužije.

I za provozování Airbnb může padnout výpověď z nájmu

Lze proto uzavřít, že přenechává-li nájemce pronajatý byt třetím osobám k rekreaci nebo jiným zjevně krátkodobým účelům, užívá ho k jinému účelu než k bydlení (zajištění bytových potřeb), porušuje tím své povinnosti nájemce bytu a dosáhne-li (zejména vzhledem k rozsahu takového nedovoleného způsobu užívání, jeho negativním dopadům na ostatní obyvatele v domě apod.) toto porušení takové intenzity, že ho lze hodnotit jako „hrubé“, může mu pronajímatel nájem bytu vypovědět podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. 

A odpovídá-li nájemce pronajímateli i za jednání osoby, které umožnil pronajatý byt užívat (§ 2216 o. z.), platí uvedený závěr i v případě, že pronajatý byt přenechával třetím osobám k jiným účelům než k bydlení jeho podnájemce. 

Na tom pak nic nemění ani okolnost, že nájemce měl k podnajímání bytu třetím osobám pronajímatelův (paušální) souhlas. Dotčený souhlas totiž nezbavuje nájemce povinnosti užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou, tedy ani povinnosti užívat jej pouze k účelu, k němuž mu byl přenechán, tj. k zajištění bytových potřeb.