Koupit dům, jehož majitel je v insolvenci, nemusí skončit dobře. Něco levně jen vypadá

Čas od času nám do redakce přijde e-mail, ve kterém se nám nějaký čtenář svěřuje s aktuálním problémem. A my čas od času jeden z těchto příběhů vybereme a věnujeme se mu formou článků. A nejinak tomu bude i dnes.

Koupě nemovitosti může být risk

Paní Alena, která nám napsala, se nachází ve skutečně složité situaci. V roce 2018 se rozhodla investovat našetřené peníze a koupit nemovitost, do které by se přestěhovala, aby nemusela žít nadále v nájmu. Nemovitost si vybrala a řádně prohlédla. Následně zažádala o hypotéku, ta jí byla schválena a v listopadu 2018 se stala majitelkou vysněného domu, když ji zapsali do katastru nemovitostí.

Nastěhovat se však ještě nemohla. Danou nemovitost totiž obýval původní majitel – muž, který byl kvůli dluhům v insolvenci. O tom samozřejmě paní Alena věděla a ještě před podpisem smlouvy mluvila i s insolvenčním správcem. S čím ale nepočítala, je to, že se původní majitel nebude chtít vystěhovat. A tady začíná problém.

Vše musí jít soudně

Od listopadu 2018 nemá původní majitel v daném domě co dělat. Nemovitost mu podle práva nepatří. Paradoxně ale neexistují páky, jak původního majitele z bytu okamžitě dostat. Paní Alena to zkoušela různě. Domluvou i výhrůžkami. Nezabralo nic. Pán zastával názor, že dům paní Aleně nepatří, a tím pro něj věc končila. Nakonec se paní Alena obrátila na insolvenčního správce, který jí ale oznámil, že situaci už musí řešit soudně.

A tak se paní Alena obrátila na soud. Tomu trvalo 2 měsíce, než se věc začala projednávat. V lednu 2019 tak paní Alena už 3 měsíce vlastnila nemovitost, na kterou již tou dobou zaplatila dvě splátky hypotéky, ale navíc ještě stále musela platit svůj původní nájem, protože stále bydlela v pronajatém bytě.

Soud stál na straně pána, co se nechce vystěhovat

Závěr soudu po projednání případu paní Alenu zaskočil. Soud samozřejmě uznal její právo dům užívat a nakládat s ním, jakkoli chce. Na druhou stranu ale neurčil okamžité vystěhování nežádoucího nájemníka. Zmíněný pán totiž soud informoval, že nový byt už má domluvený, ale musí si našetřit na kauci a nájem.

Soud proto rozhodl takto: dlužníkovi přerušil na dva měsíce insolvenci, aby si mohl z ušetřených peněz našetřit na kauci a nájem do nového, domluveného bytu. Zároveň mu tím ale přiklepl možnost až do té doby bydlet v nemovitosti, která mu už dávno nepatří. Až do konce března 2019 tak smí bydlet v nemovitosti, za kterou už od listopadu 2018 paní Alena platí hypotéku.

Ta navíc od nového domu stále nemá klíče a původní majitel ji do domu odmítá vpustit. Dostane se maximálně na zahradu. Obává se navíc toho, že ještě před opuštěním nemovitosti ji původní majitel úmyslně poškodí.

Co říká zákon?

Zákon na jednu stranu hovoří jasně. Byla-li zpeněžena nemovitost, kterou dlužník používá k bydlení své rodiny (důležité je, že je tato nemovitost fakticky k bydlení využívána, přičemž dlužník zde může, ale nemusí sám bydlet), nebo byt ve vlastnictví dlužníka, je dlužník povinen je vyklidit. Neučiní-li tak dobrovolně, může se nabyvatel nemovitosti vyklizení domáhat žalobou na vyklizení u okresního soudu podle místa, kde se nemovitost nachází, říká Adéla Kučerová, právnička advokátní kanceláře Taylor Wessing Česká republika

Na druhou stranu ale nemůžete jednat sami na vlastní pěst. Domlouvat se se starým vlastníkem můžete, jak chcete. Právo na to, abyste něco reálně učinili, ale nemáte. Tedy například ani nemůžete zavolat Policii ČR, aby původního vlastníka vystěhovala. V tomto případě by se jednalo o svépomoc, která je v rámci českého právního řádu omezena jen na zcela nezbytnou míru a před soudem obstojí jen ve výjimečných případech, dodává Adéla Kučerová. Navíc byste se vystavili riziku trestněprávního postihu z důvodu porušení domovní svobody.

Máte proto jedinou možnost – stejně jako paní Alena podat žalobu na vyklizení nemovitosti k soudu.

Vystěhuj se, nebo ti odpojím elektřinu

Svérázné řešení asi napadne nejednoho situací rozčíleného člověka. Nechá odpojit elektřinu a plyn a nezvaný původní majitel se odstěhuje sám. To ale bohužel udělat nemůžete. Pokud původní vlastník využívá dům k zajištění bydlení, jedná se o střet vlastnického práva nového vlastníka a práva na bydlení vlastníka původního, říká Adéla Kučerová.

A v takovém případě má z rozhodovací praxe soudů přednost nerušené užívání bytu před vlastnickým právem. Jako nový vlastník byste tedy odpojením energií v podstatě spáchali trestný čin porušování domovní svobody.

A co se spotřebovanými energiemi? Pokud je bude energetická společnost vymáhat po vás, musíte je zaplatit. V případě náhrady nákladů za spotřebované energie by se mohl nový vlastník případně domáhat náhrady škody, dodává Adéla Kučerová. Otázkou je, jak a kdy dostanete své peníze z někoho, kdo je v insolvenci a máte problém jej dostat ze své nemovitosti.

Ve chvíli, kdy soud rozhodne o tom, jak se daná věc bude řešit, už bohužel nic nenaděláte. Musíte jeho rozhodnutí respektovat a čekat. A platit.

2 měsíce uplynuly a stěhování v nedohlednu

Představme si nyní, jak by se situace mohla vyvíjet dál. Po dvouměsíční lhůtě, kterou soud původnímu vlastníkovi určil, se tento původní majitel buď může vystěhovat, což by znamenalo, že si opravdu našetřil peníze na kauci a nájem do nového bytu, a nebo také ne.

Pokud po 2 měsíční lhůtě stanovené soudem k vystěhování nedojde, ani tehdy nemůže nová majitelka zavolat Policii a nechat původního majitele okamžitě vystěhovat. Nový vlastník může podat k soudu návrh na výkon rozhodnutí, nebo exekuční návrh soudnímu exekutorovi, uvádí Adéla Kučerová.

Což znamená, že opět čekáte, než se věc dostane k soudu. Pokud jde o rozhodnutí vyklizení, musí soud původního majitele vyrozumět alespoň 15 dní předem. Tímto dává původnímu vlastníkovi možnost, aby dům sám dodatečně vyklidil, nebo aby se na vyklizení připravil. Teprve až poté je možné přistoupit k vyklizení, které už lze provést i v nepřítomnosti původního majitele.

V případě, že byl podán exekuční návrh, požádá soudní exekutor exekuční soud do 15 dnů o pověření a nařízení exekuce. Soud vydá pověření do 15 dnů, jestliže jsou splněny všechny zákonem stanovené předpoklady. Poté exekutor zašle původnímu majiteli výzvu k dobrovolnému plnění ve lhůtě 30 dnů a teprve následně může exekutor informovat (nejméně 15 dní předem, aby se na vyklizení mohl připravit) původního majitele o termínu provedení vyklizení, až v tuto chvíli přichází na řadu samotné vyklizení domu.

Celá věc se tak může protáhnout až do dubna či května 2019.

Můžete požádat o náhradu škody

Ve chvíli, kdy je celá věc vyřešena, se samozřejmě můžete soudit dále, abyste získali zpět vynaložené náklady, například na původním majitelem spotřebované energie a další vynaložené náklady. A také můžete požadovat peněžitou náhradu za užívání nemovitosti bez smlouvy. Otázkou ale je, jestli vám po tom všem zbude ještě energie a chuť se dále soudit. A otázkou je, co a za jak dlouho vymůžete z člověka, který už je v insolvenci.

Co když původní vlastník dům záměrně poškodí?

Další riziko představuje i úmyslné poškození domu ze strany původního vlastníka. Tím se může dopustit trestného činu poškození cizí věci, případně přestupku, pokud škoda nepřesáhne 5000 Kč. Opět ale záleží na tom, jestli máte sílu na další soudní průtahy.

Někteří lidé jsou velmi tvořiví

Dostaly se k nám však i informace o tom, jak podobnou situaci řešili jiní lidé. Někteří jednoduše zaslali původním majitelům informaci, že budou svůj dům zabezpečovat. A pak zatloukli okna. Když to nepomohlo, zatloukli i dveře do poloviny, aby ztížili přístup do nemovitosti. A za několik dní byla nemovitost prázdná.

Jiný majitel se po nabytí nemovitosti k tomu původnímu nastěhoval s tím, že když on nechce pryč, budou bydlet spolu. A nastěhoval se i s velkým agresivním psem. Do rána byla nemovitost rovněž vyklizena.

Tyto metody ale rozhodně nemůžeme doporučit. Navíc vyžadují notnou dávku odvahy a ne každý se na ně cítí. 

Nejsem tak bohatý, abych si kupoval levné věci

Co je levné, nemusí být dobré a výhodné. Koupit levný dům, který ale obývá původní neochotný vlastník, se nemusí vyplatit. Dostat původního majitele z domu není jednoduchá záležitost a není to ani otázkou několika týdnů. Jak vidět, celá situace se může táhnout i několik měsíců. A stojí hodně času, peněz i nervů.

Leckdy se tak vyplatí koupit právně čistou nemovitosti, která s sebou žádné takové břemeno nepřináší, byť je její cena vyšší.