Pronajímatel je povinen udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata. Je tedy povinen udržovat věc, kterou přenechal nájemní smlouvou někomu jinému k užívání, v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, a zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu (§ 2205 písm. b) občanského zákoníku – o. z.).
Za tímto účelem je pronajímatel ve smyslu § 2257 odst. 1 o. z. povinen provádět údržbu a nezbytné opravy předmětu nájmu (nad rámec běžné údržby, kterou provádí nájemce). To samozřejmě platí i pro byt, který pronajímatel někomu pronajal.
Nepleťte si:
pronajímatel – vlastník nemovitosti
nájemce – nájemník
Když mezi sebou tyto strany uzavřou nájemní smlouvu, vzniká nájemní vztah.
Na co má nájemce právo, když se pronajímatel o byt nestará
Povinnostem pronajímatele korespondují oprávnění nájemce. Podle § 2208 odst. 1 o. z. platí, že oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného. Nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.
Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.
Pronajímatel udržuje byt v řádném stavu, ale běžnou údržbu provádí nájemce
Na tomto místě připomeňme, že za stav předmětu nájmu, včetně bytu, odpovídá pronajímatel. On ho musí udržovat ve způsobilém stavu a provádět opravy. Ale s výjimkou oprav, které je povinen provádět nájemce.
Nájemce podle § 2257 odst. 2 provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Podrobnosti najdete v nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Kromě zmíněného nařízení jsme psali i o některých řešeních ve sporných situacích odpovědnosti (pronajímatele nebo nájemce) za škodu vzniklou třetím osobám (sousedům) z důvodu nikoliv řádné údržby bytu:
- Kdy odpovídáte a kdy naopak ne za škodu způsobenou na spodním bytě, třeba jeho vytopením?
- Vytopili vám byt: Odpovídá za škodu vlastník, nájemce, nebo podnájemce?
- Odpovídá za vytopení souseda pronajímatel, nebo nájemce?
Ovšem zákonné pravidlo o běžné údržbě a drobných opravách bytu není absolutní (kogentní). Je možno se od něj odchýlit.
Můžeme si představit situaci, kdy nájemce platí tak vysoký nájem, že se absolutně nehodlá nějakou drobnou údržbou nebo drobnými opravami zabývat a obě strany, jak nájemce, tak pronajímatel, jsou si toho vědomy.
Ustanovení § 2207 odst. 1 o. z. říká, že: Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.
Možná je tedy i opačná situace, že nájem je třeba tak nízký, že naopak nájemce přebere na svá bedra a účet údržbu a opravy, které by jinak měl provádět pronajímatel.
Vady nájmu musí nájemce pronajímateli řádně a včas oznámit
Občanský zákoník ukládá nájemci povinnost oznamovat vady předmětu nájmu – bytu řádně a včas pronajímateli. Podle § 2214 o. z. nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl.
Ostatně, je to přece v praxi právě nájemce, kdo pronajatou věc zpravidla denně užívá, přinejmenším má k ní absolutní přístup, takže je schopen vady nájmu (bytu) zjistit.
Povinnost oznamovat vady přitom nazývají soudy tzv. notifikační povinností.
Rozhodující je, zda pronajímatel o vadách předmětu nájmu bytu ví, nebo ne
K tomu v aktuálním rozsudku ze dne 12. 6. 2024 Nejvyšší soud ČR připomíná, že v poměrech předchozí právní úpravy obsažené v § 668 zrušeného občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., účinný do 31. 12. 2013), upravujícím notifikační povinnost nájemce ohledně vad, k jejichž odstranění je povinen pronajímatel, Nejvyšší soud dovodil, že pronajímatel (zpravidla v postavení vlastníka předmětu nájmu) je ze zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu tak, aby tento bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat (spis. zn. 26 Cdo 2294/2023).
Povinnost nájemce z hlediska notifikace potřeby oprav stíhajících pronajímatele je takto založena podpůrně, a to za účelem docílení informovanosti pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu.
Tento závěr vyplývá o to srozumitelněji v situaci, kdy pronajímatel sám – v konkrétní věci – zjistí nutnost provedení takových oprav. Pro ten případ nastupuje jeho zákonná povinnost, k jejíž realizaci není notifikace nájemce o potřebě podobných oprav bezpodmínečně nutná (viz rozsudky Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 12. 2005, spis. zn. 28 Cdo 513/2005, a ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 25 Cdo 2126/2010).
Ztrácí nájemce v důsledku neoznámení vady nárok na slevu, opravu nebo náhradu nákladů opravy?
Z takto učiněných závěrů lze přitom vyjít i za současné právní úpravy. Nejvyšší soud ČR se ve zmíněném aktuálním rozsudku ze dne 12. 6. 2024 zabývá otázkou, zda je nesplnění povinnosti řádného a včasného oznámení vady pronajímateli nájemcem důvodem pro nemožnost uplatnění práv nájemce podle § 2208 odst. 1 o. z. (tj. zda dochází ke ztrátě práva na přiměřenou slevu z nájemného nebo na náhradu účelně vynaložených nákladů za provedenou opravu věci), a to za předpokladu, že se pronajímatel o předmětné vadě již dozvěděl jiným způsobem (spis. zn. 26 Cdo 2294/2023).
Je absurdní trestat nájemce za neoznámení toho, co už pronajímatel ví
Podle § 2205 písm. b) o. z. je pronajímatel rovněž povinen udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, a zároveň není pochyb o tom, že notifikační povinnost nájemce obsažená v § 2208 ve spojení s § 2214 o. z. slouží taktéž k zajištění informovanosti pronajímatele o vadách pronajaté věci, které je povinen odstranit tak, aby byl schopen dostát své již zmíněné zákonné povinnosti.
Je to zpravidla nájemce, kdo má k věci přístup, a je tudíž schopen existenci případné vady předmětu nájmu zjistit.
Pokud ovšem pronajímatel vadu zjistí sám, ať už v souvislosti s pravidelnou prohlídkou věci (§ 2219 odst. 1 o. z.), či jinak, nemělo by sankcionování nájemce (nemožností uplatnění práv vypočtených v § 2208 odst. 1 o. z.) za nesplnění oznamovací povinnosti význam.
Smyslem oznamovací povinnosti podle § 2214 o. z. je získání této informace pronajímatelem, aby mohl vady odstranit. Jestliže tuto informaci již má (např. v důsledku prohlídky podle § 2219 o. z.), postrádalo by smysl postihovat nájemce pro nesplnění oznamovací povinnosti.
V řešeném sporu odvolací soud dospěl k tomu, že nájemkyně nemá právo na náhradu nákladů vynaložených na opravy pronajaté nemovitosti, jelikož potřebu jejich provedení pronajímateli ve smyslu § 2208 odst. 1 o. z. neoznámila. Proto také Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu zrušil (spis. zn. 26 Cdo 2294/2023).
Povinnost provést opravy zůstává
Nejvyšší soud vyložil, že povinnost nájemce notifikovat potřebu oprav předmětu nájmu, které je povinen provést pronajímatel, je uzákoněna za účelem docílení informovanosti pronajímatele o nutnosti provedení těchto oprav.
Pokud se pronajímatel o potřebě oprav dozví jiným způsobem, uplatní se, čili zůstává zachována, jeho zákonná povinnost provést tyto opravy bez ohledu na splnění oznamovací povinnosti nájemcem.
Případné prodlení pronajímatele s odstraněním vad v takovém případě vede i přes nesplnění oznamovací povinnosti nájemcem ke vzniku práv nájemce podle § 2208 odst. 1 o. z., nájemce tedy má i tak nárok na slevu z nájmu a může provést opravy sám a pronajímatel je povinen mu je uhradit.
