Úprava nájmu nebytových prostor je vzhledem k jeho převážnému komerčnímu využití odlišná od nájmu bytu, zejména pak nájmu bytů s regulovaným nájemným. Převážně platí "pokud se smluvní strany nedohodnou jinak". Jaké jsou povinnosti nájemce a pronajímatele? Kdy lze uzavřenou smlouvu vypovědět?
Právní základ problematiky nájmu nebytových prostor je dán zákonem č.116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Za nebytové prostory se pro účely tohoto zákona považují místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení
Nebytovými prostory jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, jakož i byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.
Nájem k nebytovému prostoru vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.
Není-li mezi účastníky smluvního vztahu dohodnuto jinak, pronajimatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.
Nájemce je oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má pronajimatel provést, a umožnit provedení těchto i jiných nezbytných oprav; jinak nájemce odpovídá za škodu, která nesplněním povinnosti vznikla.
Hodlá-li však nájemce změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinen oznámit to pronajimateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak.
Není-li dohodnuto jinak, nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou a jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Práva a povinnosti spojená s nájmem se vztahují i na toho, komu byl nebytový prostor přenechán do podnájmu.
Není-li výše nájemného nebo úhrada za podnájem upravena obecně závazným právním předpisem, stanoví se dohodou. Není-li dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.
Může-li nájemce užívat nebytový prostor omezeně jen proto, že pronajímatel neplní své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti stanovené zákonem, má nájemce nárok na poměrnou slevu z nájemného – toto ustanovení se vztahuje též na podnájem.
Nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán.
Není-li dohodnuto jinak, může pronajimatel písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou nebo je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem.
Důvod k výpovědi smlouvy dá též nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité služby a tyto služby neposkytuje řádně a včas. Pokud nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek, i pak může pronajímatel smlouvu o nájmu vypovědět.
Vypovědět smlouvu lze též, je-li užívání nebytového prostoru vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit nebo pokud bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru.
Přenechá-li nájemce nebytový prostor či jeho část do podnájmu nebo změní-li v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele, i pak může pronajímatel smlouvu vypovědět.
Naproti tomu nájemce může písemně vypovědět nájem na dobu určitou i před uplynutím sjednané doby, jestliže ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal, nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání nebo pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající ze zákona.
Je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajimatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu. Výpovědní lhůta je tři měsíce a počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. V případě ukončení nájmu je nájemce povinen vrátit nebytový prostor ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Smluvní strany se ovšem mohou dohodnout též jinak.
Nájem zaniká smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajimateli, že pokračují v nájmu, nebo zánikem právnické osoby bez právního nástupce, byla-li tato osoba nájemcem.
