Noví majitelé domu zažalovali jeho prodávající o částku 1 489 631 Kč představující slevu z kupní ceny. Sleva byla vyčíslena jako náklady vynaložené na rekonstrukci nemovitosti z důvodu vad její statiky. O tom, jak správně spočítat výši slevy z důvodu skrytých vad nemovitosti, jsme psali již dříve: Jak správně určit slevu z kupní ceny nemovitosti kvůli skrytým vadám (NÁVOD)
Soud prvního stupně žalobu zamítl a stejně tak i odvolací soud, který potvrdil verdikt soudu prvostupňového. Peníze, tedy sleva, nebyla kupujícím přiznána. Zjednodušeně můžeme říci, že strana žalující uplatnila své nároky pozdě.
Lhůty ke zjištění skryté vady a její uplatnění: Co říkají paragrafy občanského zákoníku
Podle ust. § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil-li kupující (zjevnou) vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.
K účinkům podle ust. 2112 odst. 1 o. z. soud podle ust. § 2112 odst. 2 o. z. přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
A podle ust. § 2129 odst. 2 o. z. platí, že nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
Tedy na vytknutí či spíše zjištění skrytých vad nemovitosti – stavby spojené pevným základem se zemí, má kupující necelých 5 let. Není to celých 5 let, protože musí stihnout vadu nejen zjistit, ale také vytknout. Ovšem skrytou vadu musí oznámit prodávajícímu a uplatnit své nároky, například na slevu z kupní ceny, bez zbytečného odkladu.
Hodnocení přístupu kupujících ze strany soudu
Odvolací soud shodně jako soud prvního stupně dospěly k závěru, že strana žalující neoznámila žalovaným skryté vady bez zbytečného odkladu.
Kupní smlouva na nemovitost byla uzavřena 26. 10. 2016. O vadách statiky nemovitosti se dozvěděla strana žalující z dopisu projektanta statika ze dne 3. 10. 2017. Konkrétněji pak bylo možno zjistit vady základů nemovitosti ze znaleckého posudku v listopadu 2017, další závady z dodatku znaleckého posudku z února 2018.
Vady však byly žalovaným vytknuty až ve výzvě ze dne 13. 9. 2018, takže zhruba 7 měsíců od posledního dokumentu od znalce a 10 měsíců od prvotního posudku znalce.
Odvolací soud vyhodnotil, že kupující nemůže otálet s oznámením zjištěných skrytých vad a vady oznámit těsně před uplynutím pětileté lhůty od nabytí nemovitosti. Ust. § 2129 odst. 2 o. z. (o pětileté lhůtě) představuje nejzazší lhůtu k oznámení skrytých vad při koupi nemovitých věcí, přičemž na oznámení takových vad se vztahuje rovněž ust. § 2112 odst. 1 o. z. (o povinnosti vytknout vady bez zbytečného odkladu.)
Kombinace lhůt k uplatnění vad zakoupené nemovitosti
Sporný případ se dostal k Nejvyššímu soudu ČR a ten ve svém rozsudku spis. zn. 23 Cdo 506/2025, ze dne 27. 8. 2025, vyložil, že: Aktuální právní úprava problematiky uplatnění nároků ze skrytých vad nemovitosti je založena ve smyslu ust. § 2112 odst. 1 o. z. na kombinaci běhu subjektivní lhůty „bez zbytečného odkladu“ plynoucí od okamžiku, kdy kupující mohl skrytou vadu při dostatečné péči zjistit, a lhůty objektivní, jež je obecně stanovena v délce dvou let od odevzdání věci. V případě uplynutí některé z těchto lhůt nedochází k zániku práv z odpovědnosti za vady předmětu koupě, nýbrž soud přihlédne k námitce prodávajícího o opožděnosti oznámení vady (ledaže prodávající věděl nebo musel vědět v době odevzdání věci o skutečnosti, v jejímž důsledku k vadě došlo). A stanoví-li § 2129 odst. 2 o. z. v případě koupě nemovité věci povinnost kupujícího oznámit prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené s pevným základem do pěti let od jejího nabytí (s důsledkem nepřiznání práva z vadného plnění na základě námitky prodávajícího, ledaže tento věděl nebo musel vědět v době odevzdání věci o skutečnosti, v jejímž důsledku k vadě došlo), upravuje se tím ve smyslu ust. § 2131 o. z. odlišně oproti ustanovením o koupi movitých (a jiných nemovitých) věcí pouze běh objektivní lhůty pro oznámení vad. Tedy lhůty, jejíž počátek je vázán na objektivně existující skutečnost, kterou je nabytí předmětu koupě. Jinak řečeno, povinnost kupujícího vytknout skrytou vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit (tj. v subjektivní lhůtě), není u koupi nemovitých věcí dotčena zvláštním pravidlem podle § 2129 odst. 2 o. z.
Neplatí tedy, že by v případě koupě nemovité věci – stavby spojené se zemí pevným základem, vykazujícím skrytou vadu, mohl kupující bezdůvodně otálet s oznámením skryté vady prodávajícímu, a to až po dobu 5 let od jejího nabytí.
Pokud tedy v praxi nejsou zvláštní důvody, pro které by bylo rozumné s uplatněním práv vyplývajících z existence skryté vady nemovitosti otálet nebo proč by kupující nemohl svá práva uplatnit, pak by měl kupující uplatnit své nároky řekněme tak nejpozději do 2 měsíců od okamžiku, kdy je zjistil. Samozřejmě při dodržení pětileté lhůty.
Nejvyšší soud neříká, co přesně je správné a včasné uplatnění nároků bez zbytečného odkladu. Každý případ je nutno posoudit individuálně, ale řekněme, že námi zmíněné 2 měsíce zpoždění by soud uznal.
Nejvyšší soud tak potvrdil správnost rozhodnutí nižších soudů, které dospěly k tomu, že strana kupující a žalující uplatnila své nároky vůči straně prodávající a žalované opožděně.
Právní shrnutí ke lhůtě pro vytknutí skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem
Není-li stranami sjednáno jinak, uplatní se rovněž pro včasnost oznámení (vytknutí) vady koupené nemovité věci vykazující skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem lhůta bez zbytečného odkladu poté, co kupující mohl při dostatečné péči tuto vadu zjistit, podle ust. § 2131 o. z. ve spojení s ust. § 2112 odst. 1 věta druhá o. z. Povinnost kupujícího vytknout skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit (tj. v subjektivní lhůtě), není dotčena zvláštním pravidlem podle ust. § 2129 odst. 2 o. z., které upravuje pouze běh objektivní lhůty pro oznámení vad. (Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 23 Cdo 506/2025, ze dne 27. 8. 2025)
ČLÁNKY DO MAILU