Na trhu hypoték zuří boj

GE Capital Bank je první bankou, která se rozhodla bránit případnému odlivu klientů, kteří mají zájem o hypotéku. Slovy svých zástupců říká, že namísto marného boje o „legálnost“ programu TOP BYDLENÍ České spořitelny a planého nářku chtějí „po chlapsku“ přinést atraktivní alternativu programem Dostupné bydlení. Jaké jsou jeho hlavní body a jak jsou výhodné?

Krok, od něhož si banka slibuje nejvíce, je snížení částky, kterou klient potřebuje k tomu, aby na hypotéku vůbec mohl pomýšlet. Banky zpravidla poskytují úvěr na 70 % ceny nemovitosti, GE Capital Bank od 22. 5. 2001 poskytuje hypotéku dokonce na 85 % ceny nemovitosti! Z pohledu klienta to znamená, že potřebuje naspořit jen polovinu dříve požadované částky, nemusí tedy čekat, až shromáždí 30 % ceny, stačí už jen 15 %.

Modelový příklad: na koupi bytu za milion korun už není třeba mít před příchodem do banky 300 000 Kč, ale pouze 150 000 Kč.

Banka předpokládá, že razantní snížení minimální částky zvýší zájem o její hypotéky až o 20 %. Je však otázkou, jestli se tento její krok nedostává do rozporu se zákonem, podle nějž se banka může na financování nemovitosti prostřednictvím úvěru podílet maximálně 70 procenty. Pokud by však z tohoto hlediska bylo vše v pořádku, mělo by být snížení akontace velice přitažlivé hlavně pro ty, kteří nechtějí či nemohou čekat, až našetří dosavadních 30 % ceny vyhlídnuté nemovitosti.

Podle odhadů překvapivě menší (i když také kladnou) odezvu u klientů by mělo mít razantní snížení úrokových sazeb. Redukcí z 10,6 % na 6,9 % u roční fixované sazby se GE Capital Bank dostala na úroveň nedotovaných hypoték České spořitelny. Toto snížení úrokových sazeb by bance mělo přinést 5 % nových klientů. Ve srovnání s dotovanými úroky České spořitelny však nabídka GE Capital Bank neobstojí – dotace tří procent na polovinu úvěru, kterou nabízí spořitelna, snižuje úroky v rámci celé hypotéky o 1,5 %, tedy přibližně na 6,3 %. GE Capital Bank však nepřekoná ani nedotované úrokové sazby České spořitelny – roční sazba je stejná (6,9 %), pětiletou sazbu má však levnější Česká spořitelna (7,2 % proti 7,5 %)

Na GE Capital Bank jsou ale znát její zkušenosti s marketingem (v tomto ohledu s ní Česká spořitelna srovnání nesnese). GE Capital Bank se snaží působit jako banka, která vychází co nejvíce vstříc potřebám a pohodlí klienta, a proto ruší hlavně psychologické překážky, jež by mohly klienta předem znejistit a podkopat jeho důvěru. Banka přestává účtovat manipulační poplatek za posouzení žádosti o úvěr ve výši 2 000 Kč a sankční poplatky za předčasné splácení úvěru. Klient zaplatí až při podpisu smlouvy poplatek za schválení a poskytnutí úvěru (0,7 % z celkové částky, min. 5 000 Kč). Dá se říci, že ve srovnání s mnohaletými splátkami, které klienta čekají, jde o maličkost, přesto toto gesto může klienta při volbě banky ovlivnit a třeba i přesvědčit.

Česká spořitelna naopak zvyšuje minimální poplatek za zpracování, schválení a poskytnutí úvěru na 9 500 Kč (0,5 % z celkové částky), přičemž polovina z této částky je požadována jako záloha a je nevratná. Může se tedy snadno stát, že spořitelna vydělá na klientovi, kterému hypotéku neposkytne, přinejmenším 4 750 Kč. Možná se tento poplatek dá chápat jako eliminace neseriózních žadatelů, kteří by zneužívali a zbytečně zatěžovali úředníky, Česká spořitelna tím prý také pokrývá zvýšení nákladů na přípravu celého projektu. Přesto – když už nic jiného, bance samotné to na serióznosti nepřidává.

GE Capital Bank, zcela v duchu moderních osvědčených metod zaměřených na dobrý image, klade důraz na rychlost a jednoduchost celého řízení. Podle jejích slov může klient počítat s tím, že hypotéku uzavře do pěti dnů od předání nutných dokumentů. Tomu se Česká spořitelna zdaleka neblíží: namísto týdne může klient na uzavření smlouvy čekat dva až tři týdny, pokud platí, že se podařilo snížit průměrnou dobu projednání žádosti v České spořitelně, která dříve byla čtyři týdny.

Na první pohled je patrné, že se v marketingové strategii obě banky naprosto liší. GE Capital Bank sází na dobrý dojem, na jednoduchost, přehlednost, důvěryhodnost a psychologii klienta. Svůj program ohlásila v den jeho spuštění, vše na první pohled působí srozumitelně a jasně.

Naproti tomu Česká spořitelna svůj plán ohlásila s tříměsíčním předstihem. Ostatní banky jí tento krok zazlívají, protože ve spojení s problémy kolem státní podpory tak došlo prakticky k zastavení trhu hypoték. Klienti čekali s žádostmi až do poloviny května, aby mohli zhodnotit výhodnost nové nabídky. České spořitelně to však umožnilo, aby během tří měsíců projekt zajistila a neztratila přitom příliš mnoho zákazníků.

Marketingově trochu nešťastná a trochu nefér se také zdá být politika postupného zveřejňování a upřesňování skutečných podmínek poskytování hypoték. V únoru s takovou slávou ohlašovaná dotace 3 % je uplatněna jen na polovinu úvěru, v konečném – důsledku se jedná o slevu 1,5 % – a jak nám potvrdila úvěrová pracovnice z pobočky v Rytířské ulici v Praze, samotná Česká spořitelna při výpočtech pracuje právě s hodnotou 1,5 % (stejně tak na internetových stránkách spořitelny figuruje hodnota 6,3 %, která představuje odečet dotace 1,5 % od základní sazby 7,8 %).

Tisk také několikrát citoval prohlášení České spořitelny, že se dotace nebude moci sčítat se státní podporou (tedy že dotace nebude uplatňována na tu část úvěru, na kterou je poskytována státní podpora). V pobočce nám přitom bylo řečeno, že je samozřejmě možné výslednou výši úroku (6,3 %) o státní podporu snížit.

To nic nemění na tom, že program České spořitelny je ve své podstatě pro klienty zřejmě velmi lákavý. Česká spořitelna totiž hlásí nápor klientů – za prvních šest dnů, kdy své levné hypotéky nabízí, prý zaevidovala 255 přijatých žádostí a 900 vážných zájemců. Také proto přišla reakce GE Capital Bank tak brzy.

Její nabídka je vzhledem k programu České spořitelny docela atraktivní, i když v konečném důsledku zřejmě o něco finančně nákladnější. Česká spořitelna to tedy možná nebude mít tak jednoduché, jak si možná na začátku představovala, zvlášť když v dnešní pozlátkové době někdy hraje větší roli přitažlivé dárkové balení než cena. Navíc je jasné, že opatření, která by měla zmírnit dopady zvýhodněné nabídky České spořitelny na celý trh hypoték, chystají i další banky.

Klientům tedy nelze než přát, aby měli šťastnou ruku. V každém případě si mohou být jisti tím, že jejich volba, ať bude jakákoli, zatíží rodinný rozpočet méně než v předchozích letech a měsících.