Hlavní navigace

Na nový byt slibovali prodlouženou záruku, poté ze smlouvy vypadla. Co tedy platí?

10. 2. 2022
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Smlouva o smlouvě budoucí obsahovala prodlouženou záruku 36 měsíců na jakost nově postaveného bytu, ale v následné kupní smlouvě záruka sjednána nebyla. Platí tak záruka 36 měsíců, nebo jen zákonná 24 měsíců? Platí ujednání ze smlouvy o smlouvě budoucí, které však nebylo do finální realizační smlouvy převzato?

Smlouvou o smlouvě budoucí se zakládá mezi jejími účastníky smluvní (kontraktační) povinnost uzavřít v dohodnuté době dohodnutou smlouvu. Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí (někdy též označovanou jako hlavní), resp. realizační smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí (předem, a to právě ve smlouvě o smlouvě budoucí) dohodnout. Pokud smlouva nebude v dohodnuté době uzavřena, je závazek uzavřít budoucí smlouvu vynutitelný soudně.

Jak si lze vynutit sjednání dohodnuté budoucí smlouvy

Kterýkoliv z účastníků smlouvy o smlouvě budoucí se totiž může žalobou podanou u soudu domáhat, aby prohlášení vůle druhého účastníka či účastníků bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Jinak řečeno, může podat žalobu, aby druhé smluvní straně byla uložena povinnost smlouvu skutečně uzavřít. Pokud soud žalobě vyhoví, pak dnem, kdy jeho rozhodnutí nabude právní moci, je smlouva uzavřena. (O tom, kdy se lze vyvázat z povinnosti vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí, jsme psali v článcích Do kdy se lze vyvázat ze smlouvy o smlouvě budoucí a Jak se úspěšně vyvléci ze smlouvy bez následků?)

Podáním či nepodáním žaloby na nahrazení projevu vůle není dotčeno právo na náhradu případné škody. Pokud tedy porušením povinnosti uzavřít budoucí smlouvu vznikla jedné straně smlouvy o budoucí smlouvě škoda, může se domáhat její náhrady, a to ať už využila svého práva žalovat na uložení povinnosti uzavřít smlouvu, anebo ne.

Původní smlouva slibovala prodlouženou záruku, ale ta už sjednána potom nebyla

V případě, který chceme přiblížit, šlo o výstavbu a koupi nové bytové jednotky s příslušenstvím (jako je např. podíl na společných prostorách domu). Ve smlouvě o smlouvě budoucí byla dohodnuta záruka za jakost v délce 36 měsíců. Jenže v následné kupní smlouvě už o záruce nic ujednáno nebylo. Kupující se domáhala odstranění určitých vad až po uplynutí 24 měsíců.

Její žalobu zamítl soud prvního stupně a odvolací soud jeho verdikt potvrdil. Shodně se soudem prvního stupně odvolací soud uzavřel, že pokud jde o záruku předmětu převodu, je třeba vycházet z kupní smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí, v níž byla sjednána záruka 36 měsíců od předání díla, budoucím účastníkům pouze umožňovala domáhat se uzavření realizační smlouvy specifikované ve smlouvě o smlouvě budoucí.

Pokud však byly určité záruční podmínky sjednány pouze ve smlouvě o smlouvě budoucí, a nikoliv v následně uzavřené realizační (zde kupní) smlouvě (tedy nebyly do kupní smlouvy převzaty), nelze se domáhat jejich splnění. Bylo na žalobkyni, aby si obsah kupní smlouvy stran smluvně převzaté záruky „pohlídala“; pokud tak neučinila, platí zákonná 24měsíční záruka, zhodnotil soud. Kupující se ještě marně pokusila rozhodnutí zvrátit u Nejvyššího soudu, ale ani tam neuspěla.

Nelze vycházet z ujednání smlouvy o budoucí kupní smlouvě, které následně nebylo do kupní smlouvy implementováno. Smyslem smlouvy o smlouvě budoucí je v budoucnu uzavřít smlouvu přislíbeného znění, podstatný je tedy obsah realizační (hlavní) smlouvy, na němž se smluvní strany dohodly a který v realizační (hlavní) smlouvě slovy vyjádřily.

Proto Nejvyšší soud souhlasil s odvolacím soudem, že se kupující jako žalobkyně nemůže dovolat tzv. prodloužené záruky za jakost (tj. záruky delší než zákonné), kterou ve smlouvě o smlouvě budoucí přislíbila žalovaná prodávající (sjednat v realizační (hlavní) smlouvě), pokud prodloužená záruka nebyla sjednána v následně uzavřené kupní smlouvě.

Závazný pro strany kupní smlouvy je její obsah, nikoli to, co strany zvažovaly sjednat (předjednaly), avšak posléze nesjednaly. Pokud kupující měla zájem na prodloužené záruce, kterou jí prodávající přislíbila sjednat v realizační (kupní) smlouvě, měla při jejím uzavření trvat na tom, aby obsahovala vše, co bylo ve smlouvě o budoucí smlouvě přislíbeno (předjednáno).

Prodávající byla povinna s kupující uzavřít kupní smlouvu přislíbeného (předjednaného) obsahu. Jestliže však byla smluvními stranami uzavřena realizační (kupní) smlouva jiného obsahu, než byl přislíben ve smlouvě o smlouvě budoucí, nemohou se strany následně  dovolávat ujednání, které bylo pouze přislíbeno, avšak nebylo do realizační (kupní) smlouvy implementováno. Strany totiž projevily odlišnou vůli a kupující se nemůže domáhat prodloužené záruky z titulu smlouvy o smlouvě budoucí, zhodnotil Nejvyšší soud ČR v rozsudku (spis. zn. 33 Cdo 1691/2021, ze dne 20. 10. 2021).

Ani ochrana spotřebitele nepomohla ke slíbené prodloužené záruce

Nejvyšší soud ještě dodal, že lze s žalující kupující souhlasit v tom, že je v postavení spotřebitele, tedy slabší smluvní strany. Není ale pravdou, že odvolací soud při rozhodování princip ochrany spotřebitele nerespektoval, jak namítala kupující. Správně totiž konstatoval, že postavení žalobkyně při sepisu (formulaci) kupní smlouvy bylo rovnocenné, neboť mohla prodávající „donutit“, aby s ní uzavřela kupní smlouvu stejného obsahu, jaký byl sjednán ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě (tedy podle předjednaných náležitostí a podmínek), resp. mohla a měla trvat na tom, aby byla předjednaná prodloužená záruka implementována do kupní smlouvy, což neučinila, ačkoli toto její právo bylo vynutitelné. S tím nelze z čistě formálního pohledu než souhlasit, ale dodejme zároveň, že v praxi to nemusí být vůbec tak lehké, jak si soudci představují.

skoleni_27_1

Z rozsudku Nejvyššího soudu se nedozvíme, zda k nesjednání prodloužené záruky v kupní smlouvě došlo cíleně, záměrně (aby se prodávající prodloužené záruce vyhnul), nebo se tak stalo mimoděk (prostě se na prodlouženou záruku jen zapomnělo). Nicméně kdyby prodávající v podobné situaci odmítl převzít ze smlouvy o smlouvě budoucí do realizační kupní smlouvy nějaké podobné pro kupujícího výhodné ujednání, těžko by se tomu kupující bránil.

Má sice k dispozici právní prostředky, jak „donutit“ (jak řekl Nejvyšší soud) prodávajícího, aby vše dodržel, ale tím si může hodně zkomplikovat život, oddálit tak koupi bytu apod. A ten, kdo kupuje bytovou jednotku pro své vlastní bydlení (a ne jako investici nebo pro spekulaci), chce hlavně bydlet, a ne se léta soudit.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).