Hlavní navigace

Tři miliony občanů mají nárok na levný úvěr. Nejste mezi nimi?

9. 2. 2022
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

V dobách rostoucích úrokových sazeb je dobré domluvit si předem úrokovou sazbu budoucího úvěru. Jednou z možností je úvěrová opce – tedy právo získat úvěr s předem sjednanou úrokovou sazbou. Přibližně tři miliony našich občanů mají takovou opční smlouvu doma a je možné, že o tom ani sami neví. Jmenuje se „Smlouva o stavebním spoření“.

Úrokové sazby úvěrů rostou, banky dnes nabízejí hypotéky se sazbami mezi čtyřmi a pěti procenty. I když je to více, než jsme byli po mnoho let zvyklí, z dlouhodobého pohledu nemůžeme tyto sazby označit jako vysoké. Spíše se blížíme k normálním úrokovým sazbám.

Každé zvýšení úrokových sazeb však nutně znamená zvýšení měsíční splátky, a to může být pro řadu dlužníků problém. Pokud dnes, v prostředí rostoucích úrokových sazeb, uvažujeme o úvěru na bydlení, vyplatí se prozkoumat šuplíky, zda v nich náhodou neleží smlouva o stavebním spoření.

Cíl stavebního spoření? Úvěr!

Stavební spoření je často vnímáno jako čistě spořicí produkt. Díky státní podpoře nabízí vyšší zhodnocení vkladů než jiné formy spoření. Spoření však není hlavním důvodem existence stavebního spoření. Tím má být pomoc při financování bydlení formou úvěru ze stavebního spoření.

Každá smlouva o stavebním spoření obsahuje nejen úrokovou sazbu, kterou budou úročeny naše vklady, ale také úrokovou sazbu úvěru ze stavebního spoření a podmínky, za kterých bude možno úvěr získat. Zákon navíc říká, že úroková sazba úvěru ze stavebního spoření smí být nejvýše o tři procentní body vyšší než úroková sazba z vkladů. To znamená, že když jsou naše vklady úročeny jedním procentem, nesmí úroková sazba úvěru ze stavebního spoření překročit čtyři procenta.

V posledních letech nebyl o úvěry ze stavebního spoření zájem, protože jejich úrokové sazby byly vyšší než úrokové sazby hypoték. Drtivou většinu úvěrů stavebních spořitelen tvořily úvěry překlenovací, u kterých zákon úrokovou sazbu nijak neomezuje a které byly (a stále jsou) úročeny podobně jako úvěry ostatních bank. 

S růstem úrokových sazeb na trhu tedy překlenovací úvěry zdražují podobně jako hypotéky. Úrokové sazby úvěrů ze stavebního spoření jsou však sjednávány v okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření a jsou neměnné.

Rozdíl mezi úvěrem ze stavebního spoření a překlenovacím úvěrem

Stavební spořitelny poskytují podle zákona dva typy úvěrů. Úvěry ze stavebního spoření mají omezenou úrokovou sazbu, ale mohou být poskytnuty až po uplynutí určité čekací doby. Když máme smlouvu o stavebním spoření, ale nechceme tak dlouho čekat, může nám stavební spořitelna poskytnout překlenovací úvěr, kterým překleneme dobu do přidělení úvěru ze stavebního spoření.

Překlenovací úvěr je však poskytován za tržních podmínek, jeho úroková sazba není zákonem omezená.

Úvěr ze stavebního spoření tedy může být účinnou obranou proti rostoucím úrokovým sazbám. Než se však vydáme do stavební spořitelny pro úvěr, je potřeba si smlouvu dobře přečíst. Existuje několik omezení, o kterých je dobré vědět.

Úvěr jen na bytové potřeby

Podle zákona musí být úvěr ze stavebního spoření použit na financování bytových potřeb. To zahrnuje nejen výstavbu nebo koupi domu či bytu, ale i rekonstrukce, přestavby a koupi pozemku. Úvěrem ze stavebního spoření lze splatit i úhradu za převod podílu v bytovém družstvu nebo splacení jiného úvěru, který byl použit na některý z těchto účelů.

Úvěr jen do výše rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou

Stavební spořitelny počítají s tím, že o výhodné úvěry bude zájem, a proto omezují výši poskytovaných úvěrů ze stavebního spoření. U všech stavebních spořitelen platí, že maximální výše úvěru, který můžeme získat, je rozdíl mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Když máme cílovou částku jeden milion korun a naspořeno je 400 tisíc, můžeme získat úvěr nejvýše 600 tisíc korun.

Výše cílové částky, a tedy i výše úvěru, může být v řadě případů kritickým omezením. Klienti, kteří nepočítali s využitím stavebního spoření pro získání úvěru, obvykle volili nízkou cílovou částku, aby nemuseli platit vysoký poplatek za uzavření smlouvy.

Dnes už vstupní poplatek ze sazebníků stavebních spořitelen mizí, ale u smluv uzavřených v minulosti bude zřejmě často docházet k tomu, že cílová částka byla nastavena příliš nízko, takže hodnota možného úvěru je nízká.

Cílovou částku je možno změnit, taková změna však vyžaduje souhlas stavební spořitelny. Nejedná se tedy o něco, na co by měl klient automaticky nárok. Na druhé straně je zvýšení cílové částky poměrně běžná změna, která se u všech stavebních spořitelen provádí relativně často. 

Kdy vám stavební spořitelna úvěr přidělí?

Poslední překážkou pro získání úvěru ze stavebního spoření může být splnění podmínek pro přidělení. Stavební spořitelny poskytují úvěry z vkladů ostatních klientů. Proto musí mít zajištěno, že neposkytnou více úvěrů ze stavebního spoření, než je objem naspořených vkladů. Součástí tohoto mechanismu jsou podmínky pro přidělení. Ty zajišťují, aby klient před získáním úvěru spořil dostatečně dlouho, aby měla stavební spořitelna dostatek vkladů pro poskytování úvěrů. Podmínky pro přidělení jsou obecně tři:

  • Je nutno spořit alespoň dva roky.
  • Je nutno naspořit určitou minimální částku (obvykle mezi 25 % a 40 % cílové částky).
  • Je třeba dosáhnout předepsaného hodnoticího čísla.

Kamenem úrazu bývá právě poslední podmínka, protože každá spořitelna má jiný postup pro výpočet hodnoticího čísla i jinou hodnotu, které je třeba dosáhnout. Pro zjištění čekací doby konkrétního tarifu je možno využít srovnávač stavebního spoření, kde kromě parametrů úvěrů najdeme i modelové výpočty.

Pokud již smlouvu o stavebním spoření máme, můžeme nahlédnout do internetového bankovnictví stavební spořitelny nebo se obrátit na finančního poradce. Ti mohou nejlépe spočítat okamžik, kdy hodnoticí číslo dosáhne předepsané hodnoty a vznikne nárok na úvěr.

Hodnoticí číslo

Podmínku hodnoticího čísla dnes nemají dvě stavební spořitelny.

Kdo uzavřel smlouvu o stavebním spoření u Modré pyramidy v dubnu 2017 nebo později, tomu stačí splnit první dvě podmínky. Hodnoticí číslo už ve smlouvě nenajde. Buřinka (Stavební spořitelna České spořitelny) sice hodnoticí číslo ve svých smlouvách má, ale pro získání úvěru dnes nehraje žádnou roli. Jeho minimální hodnota potřebná pro přidělení je totiž nula. U těchto dvou stavebních spořitelen je tedy možno získat úvěr ze stavebního spoření poměrně snadno již za dva roky od uzavření smlouvy.

Dostatečné příjmy, případně zajištění

Pro pořádek se sluší doplnit, že k získání úvěru ze stavebního spoření musíme stavební spořitelně prokázat, že budeme schopni úvěr splácet. V případě vysokých úvěrů může stavební spořitelna vyžadovat zajištění úvěru zástavou nemovitosti (hypotékou). Tyto postupy jsou u stavebních spořitelen stejné jako u ostatních bank.

CHP22

Zákon totiž sice říká, že po uzavření smlouvy o stavebním spoření máme právo získat úvěr ze stavebního spoření, ale toto právo není bezpodmínečné. Právo na úvěr je podmíněno „splněním podmínek zákona a podmínek stanovených stavební spořitelnou ve všeobecných obchodních podmínkách, zejména po splnění předpokladů zajištění jeho návratnosti“.

Přijde rozmach úvěrů ze stavebního spoření?

Zájem o úvěry ze stavebního spoření byl dosud zanedbatelný. Banky nabízely úvěry na bydlení s nízkými sazbami, kterým nemohly úvěry ze stavebního spoření konkurovat. Dostáváme se však do situace, kdy se úrokové sazby hypoték blíží k pěti procentům, zatímco úvěry ze stavebního spoření mají sazby mezi 3,0 % a 4,5 %. Tato sazba je pro stavební spořitelnu závazná a platí nejen pro úvěry zajištěné nemovitostí (hypotéky), ale i pro úvěry poskytované bez zajištění. Úvěry ze stavebního spoření se tak stávají levnou alternativou pro financování bydlení a čekají na své využití. Srovnání jednotlivých nabídek úvěrů ze stavebního spoření najdete na stavebkách.cz.

Autor článku

Fyzik, který se řízením osudu dostal do sféry bankovnictví. Je autorem učebnice matematiky stavebního spoření, tento předmět také externě přednáší na VŠE. Zároveň i konzultant a provozovatel serveru stavebky.cz

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).