Spočítejte si...

Zavřít

Na co dát pozor ve smlouvě, když si chcete nechat postavit dům?

Ve smlouvě o výstavbě rodinného domu jde o hodně. Poradíme, na co si dát pozor, abyste na ni nedoplatili.

Říká se, že muž v životě musí zplodit syna, zasadit strom a postavit dům. Ne každý má ale čas nebo formu na to dům stavět. Pokud si na to chcete najmout firmu, čeká vás uzavírání smlouvy o výstavbě (případně úpravě či opravě), tedy smlouvy o dílo. V ní se zhotovitel v zásadě zavazuje provést pro vás dílo a vy se zavazujete ho převzít a zaplatit cenu. Smlouva ale neobsahuje zdaleka jen tento závazek. Jde o spoustu peněz a váš nový domov, a proto je pro vás podstatná každá její náležitost. Jak ji tedy uzavřít platně a k vaší spokojenosti?

Definovat závazek nestačí

Jak už jsme zmínili, definovat ve smlouvě závazek zhotovitele dílo provést a váš závazek ho převzít a zaplatit zdaleka nestačí. Jednou z nejpodstatnějších věcí je co nejpřesněji vymezit dílo, o které se jedná. Tedy popsat ve smlouvě co nejdetailněji všechny práce, které má zhotovitel provést, stejně jako uvést, co má být jejich konečným výsledkem. Asi nemusíme připomínat, že je zde nutné přesně vyčíslit i cenu, kterou za tyto práce zaplatíte.

Možná vás to překvapí, ale smlouva o dílo nemusí být podle zákona uzavřena písemně. Vzhledem k tomu, že výstavba domu je ale dílem tak komplikovaným, nedá se než doporučit, abyste se písemné formy drželi. Čím detailnější smlouvu budete mít, tím menší existuje riziko případných sporů se zhotovitelem.

Kdo bude stavět?

Stavební firma, se kterým smlouvu o dílo uzavíráte, v praxi často neprovádí všechny práce sama. Většinou se alespoň jejich část řeší tzv. subdodávkou. Ve smlouvě je dobré upravit, že zhotovitel v plném rozsahu odpovídá za všechny subdodavatele, a případně dopředu stanovit i jejich seznam. V případě, že budete s některým subdodavatelem nespokojení, měli byste mít možnost požadovat jeho nahrazení subdodavatelem jiným, radí Aleš Linhart, partner advokátní kanceláře Taylor Wessing s tím, že byste si měli také jasně určit, které osoby jsou za zhotovitele oprávněné (a povinné) jednat.

Jak byste měli specifikovat ve smlouvě stavbu?

Linhart také upozornil na to, že se ve své praxi často setkává s případy, kdy si mezi sebou strany ve smlouvě stavbu dostatečně nevymezí, v důsledku čehož pak vznikají při výstavbě spory. Předmět díla je proto nutno specifikovat co nejpřesněji. Přesné vymezení se dá zajistit např. odkazem na přiloženou projektovou dokumentaci s popisem materiálů, které mají být použity, a postupů, které mají být zachovány, doporučuje advokát a dodává, že u větších projektů se často sjednává i časový harmonogram jednotlivých prací. Tedy například období, kdy by měla být hotová hrubá stavba, omítky nebo rozvody. Na tyto termíny se pak navážou smluvní pokuty, aby byl zhotovitel motivován je dodržet.

Další věc jsou technické normy. Pokud pro jednotlivé části stavby existují, měl by je zhotovitel také dodržet. Výjimkou může být situace, kdy je stavba nějakým způsobem výrazně atypická a normy kvůli vašim požadavkům nelze dodržet. V tomto případě by vás měl zhotovitel podle Linharta o existenci těchto norem minimálně informovat.

Zákon zhotoviteli ukládá povinnost provést dílo:

  • v ujednaném čase,
  • s potřebou péčí a
  • za obstarání všeho, co je k provedení díla třeba.

Ačkoli by se mohlo zdát, že je tím řečeno vše, v praxi může jít o problém. Zde není zcela jasné, zda provedení díla zahrnuje i obstarání nutných povolení či přípravných prací. Pro předejití sporu je dobré myslet i na tyto přípravné činnosti. Smlouva by též měla zachytit, jakým způsobem budou prováděny technické zkoušky, jak bude probíhat průběžná a finální kontrola díla a nakonec i jeho předání, upozornil na úskalí Linhart z advokátní kanceláře Taylor Wessing.

Jak stanovit cenu díla?

Co se týče placení, zhotovitel se zavazuje provést dílo na svůj náklad. Pokud se s ním nedohodnete na platbě záloh, nese veškeré náklady provádění díla on, a to až do okamžiku dokončení díla.

Cenu za dílo můžete ve smlouvě určit:

  • pevnou částkou,
  • odkazem na způsob určení (např. dle rozpočtu) nebo
  • odhadem.

Podstatný rozdíl mezi uvedenými způsoby je to, zda a za jakých okolností může zhotovitel cenu navýšit. Zásadně je také potřeba si ohlídat, aby cena zahrnovala veškeré náklady, zdůraznil Linhart, podle kterého obecně platí, že není-li za určité dohodnuté plnění sjednána úplata a smlouva vznikla, platí se úplata obvyklá.

Co dělat, když stavba není dobře provedena?

Neodpovídá-li dílo smlouvě, dá se říci, že je vadné. Pro ojedinělé drobné vady vám ale ještě nevzniká právo odmítnout stavbu převzít. Zde se však nabízí otázka, které vady jsou ještě drobné, a které už nikoli. Principiálně jde o vady, které nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují, vysvětlil Linhart a dodal, že vady byste měli u zhotovitele uplatnit co nejdříve. Soud nepřizná právo z vadného plnění, které neoznámíte bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit. Nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, varuje advokát.

Co do závažnosti vad je podle něj nutné rozlišit, jestli jsou podstatným či nepodstatným porušením smlouvy. U méně zásadních vad, kde se předpokládá, že je možné je odstranit, (popř. že vám nevadí tak moc, abyste celé dílo odmítli), můžete požadovat jejich odstranění anebo poskytnutí přiměřené slevy z ceny díla. Je-li vada podstatným porušením smlouvy, máte navíc právo od smlouvy odstoupit.

cestovko

V případě, že se jedná o podstatné porušení smlouvy, pamatujte na to, že musíte zhotoviteli sdělit, jakou cestu zvolíte. Tedy zda budete požadovat slevu, nápravu, anebo rovnou odstoupíte od smlouvy. Musíte tak učinit současně s oznámením vady nebo bez zbytečného odkladu poté. Pokud objednatel zhotoviteli sice vadu řádně oznámí, ale zároveň nezvolí uplatňované právo, zužují se jeho práva na možnosti dostupné v situaci, kdy se jedná o nepodstatné porušení smlouvy, zdůraznil Linhart.

Smlouvu na výstavbu domu byste rozhodně neměli podceňovat. Jedná se o místo, kde hodláte žít a zároveň za něj máte zaplatit spoustu peněz. Podle zkušeností Linharta lidé koupi rodinného domu s advokátem či notářem většinou řeší. Je s podivem, že u smluv o výstavbě rodinného domu tomu zas tak často nebývá. Pokud přistoupíte na návrh smlouvy ze strany stavební firmy, počítejte s tím, že bude koncipován tak, aby byl výhodný především pro zhotovitele. Spousta věcí v něm může chybět, čímž si do budoucna otevíráte dveře pro případný spor o to, jak přesně mělo být dílo zhotoveno. Pokud už tedy nepřijdete s vlastní smlouvou, návrh zhotovitele minimálně nechte advokátem či notářem alespoň zkontrolovat.

1 názor Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 7. 12. 2016 9:06