Hlavní navigace

Kupní smlouva na nemovitost a její náležitosti: na co si dát pozor, aby byla platná a férová?

24. 3. 2023
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos.com
Při nákupu či prodeji nemovitosti je vždy zapotřebí vyhotovit, podepsat a v některých případech také úředně ověřit kupní smlouvu. Aby se předešlo případným sporům a nesrovnalostem, je dnes prakticky samozřejmostí, že tuto listinu vypracovává právník. Přesto je však nutné vyhotovený dokument důkladně přečíst a na některé jeho části si dát obzvláště pozor.

Jak vypadá kupní smlouva na nemovitost

Kupní smlouva na nemovitost představuje právní dokument, ve kterém spolu dvě smluvní strany uzavírají obchod, jehož předmětem je nemovitá věc. Vzhledem k tomu, že se při nákupu nemovitosti jedná o investici většího množství peněz, zpracování kupní smlouvy se obvykle svěřuje do rukou právníka. Samotná listina přitom vypadá standardně jako každá jiná smlouva, avšak liší se svým specifickým obsahem. Na základě toho, co je předmětem listiny, se uzavírá například:

  • kupní smlouva na pozemek,
  • kupní smlouva na dům,
  • kupní smlouva na byt,
  • kupní smlouva na garáž,
  • a podobně.

Podmínky prodeje a nákupu nemovitosti upravuje zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, od kterého se obsah kupní smlouvy odvíjí. Forma kupní smlouvy na nemovitost je vždy písemná, aby se předešlo komplikacím při řešení případných sporů spojených s prodejem, a vyžaduje podpisy obou smluvních stran, které se tímto zavazují plnit své povinnosti a dodržovat podmínky, jež z tohoto dokumentu vyplývají.

Kupní smlouva se vypracovává standardně ve formátu A4, a to v několika kopiích. Pakliže kupující využívá pro nákup nemovitosti vlastní prostředky a nesjednává si u nějaké bankovní společnosti hypoteční úvěr, bude potřeba vyhotovit tři exempláře smlouvy. Jeden v takovém případě náleží prodávajícímu, druhý kupujícímu a třetí je nezbytné doložit na katastru nemovitostí pro převod vlastnických práv.

Pokud je kupovaná nemovitost navíc financována hypotékou, musí se vyhotovit ještě jeden exemplář smlouvy pro banku, u níž se úvěr sjednává. Zároveň je nezbytné, aby všechny dokumenty, které putují do katastru nemovitostí a případně do banky, byly úředně ověřené. Smlouvy, jež zůstávají prodávajícímu a kupujícímu, se ověřovat nemusí.

Náležitosti kupní smlouvy na nemovitost

Každá kupní smlouva musí vždy začínat identifikací smluvních stran, aby bylo jasně určené, kdo se obchodu účastní. V případě prodeje nemovitosti se tedy jedná buď o fyzickou, nebo o právnickou osobu na straně prodejce či kupujícího. Je-li smluvní stranou fyzická osoba, je potřeba uvést jméno a příjmení, datum narození a místo bydliště. U právnických osob se pak uvádí název, sídlo, identifikační číslo a informace o jednateli.

Následuje část, jejímž úkolem je co nejpřesněji definovat předmět smlouvy. V prvé řadě je potřeba zmínit, o jaký typ nemovitosti se jedná, v jakém katastrálním území se nachází a jaké je její parcelní číslo. Dále se v závislosti na tom, zda jde o stavbu, bytovou jednotku, či pozemek, uvádí detailnější informace, kterými jsou například výměra v metrech čtverečních, číslo bytu, upřesnění lokality, informace o společných prostorech nebo přístupových cestách a tak dále.

Všechny údaje o nemovitých věcech jsou veřejně dostupné v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, takže není žádný problém dohledat, co je potřeba, a ve smlouvě vše podrobně popsat. Na co však nikdy nezapomeňte, je uvedení informací o všech vadách a nedostatcích na daném objektu, a to zejména těch, které nejsou na první pohled patrné.

Další nezbytnou položkou ve smlouvě jsou pochopitelně údaje o kupní ceně. Zde se kromě částky, již se kupující zavazuje podpisem této smlouvy prodávajícímu zaplatit, uvádí také způsob úhrady a důležitý termín splatnosti. Pakliže byl před podpisem kupní smlouvy uhrazen rezervační poplatek, je potřeba v listině tuto informaci také zmínit a upřesnit částku, která již byla v rámci tohoto poplatku uhrazena.

Na závěr hlavní části kupní smlouvy by neměla chybět další ujednání a závěrečná ustanovení, která si smluvní strany domluví podle svých preferencí a potřeb. Na konci dokumentu se pak nachází prostor pro datum, místo a podpis kupní smlouvy nemovitosti. Než se listina odnese na katastr, je ještě nezbytné nechat ji úředně ověřit.

Kupní smlouva na nemovitost: vzor zdarma

Pokud vás zajímá, jak taková kupní smlouva na nemovitou věc vypadá, protože jste ji ještě nikdy neuzavírali, můžete si na internetu stáhnout vzor kupní smlouvy na nemovitost zdarma. Je však potřeba si uvědomit, že takový dokument má ve většině případů jen informační charakter, jelikož je obecný a nelze jej stoprocentně aplikovat na jakýkoli nemovitý majetek. 

Kupříkladu vzor kupní smlouvy na pozemek bude v některých bodech jiný než vzor kupní smlouvy na byt. Lišit se bude především část týkající se předmětu prodeje. Pokud si nějaký vzor z internetu stáhnete, je také důležité si uvědomit, z jakého zdroje čerpáte. Důvěryhodnost takového dokumentu ověříte tím, zda je u něj uvedeno, kdo jej vypracoval.

Odhad ceny nemovitosti. Kdy je potřeba, kolik stojí a jaké kroky obnáší? Přečtěte si také:

Odhad ceny nemovitosti. Kdy je potřeba, kolik stojí a jaké kroky obnáší?

Na co si dát pozor

Při podpisu kupní smlouvy na nemovitost je důležité pečlivě pročíst celý dokument, abyste se vyvarovali pozdějším případným dohadům ohledně práv a povinností smluvních stran. Zvláštní pozornost je potřeba věnovat především kupní ceně, způsobu její úhrady včetně stanovené splatnosti a také předmětu kupní smlouvy, který by měl být co nejpodrobněji popsán.

Pokud dojde k nesrovnalostem v předmětu smlouvy, může nastat problém při vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Je zcela nezbytné, aby v kupní smlouvě byly uvedeny všechny součásti, jež ke stavbě, bytu či pozemku náleží. To znamená, že je potřeba například popsat nejen prodávanou bytovou jednotku, ale také podíl na společných prostorech domu.

Dále by měl kupující při nákupu nemovitosti dát pozor na to, zda předmět smlouvy není zatížen věcným břemenem nebo zástavním právem. U nákupu nemovitosti s věcným břemenem se může jednat pouze o banální věc, která majitele ve finále nemusí nijak omezovat, ale stejně tak se může jednat o závazek, jenž mu prakticky neumožní nabytý majetek několik let využívat.

Dodatek ke kupní smlouvě na nemovitost

Stejně jako každá jiná smlouva může obsahovat také kupní smlouva na nemovitost dodatek, kterým se mění některé podmínky prodeje nebo nákupu nemovité věci. Jedná se o samostatný dokument, který je však potřeba vypracovat a podepsat ideálně předtím, než dojde k nabytí účinnosti vkladu nového vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dodatkem se upravuje konkrétní část smlouvy, respektive některé z podmínek, které byly dříve v kupní smlouvě sjednány.

Dodatek ke kupní smlouvě musí mít písemnou podobu a je nutné, aby byl podepsán oběma smluvními stranami. Podpisem dodatku zúčastněné osoby dávají najevo, že byly s danými změnami seznámeny a že s nimi souhlasí. Tímto dokumentem je možné změnit například kupní cenu nemovitosti, a to za předpokladu, že se na tom obě strany shodnou, ale i jiné náležitosti smlouvy.

dan_z_prijmu

Kdy je kupní smlouva na nemovitost neplatná

Neplatnost kupní smlouvy na nemovitost mají nejčastěji na svědomí chybně nebo nepravdivě uvedené informace v dané listině. Typicky se jedná o problém, kdy kupní cena, jež je uvedená ve smlouvě, neodpovídá částce, kterou si mezi sebou prodávající a kupující reálně sjednali. 

Stejně tak dochází ke zneplatnění, pokud se zjistí, že jedna ze smluvních stran není způsobilá smlouvu uzavřít. Kromě toho nesmí být tento dokument v rozporu s dobrými mravy a v žádném případě není možné, aby byl sjednán pod fyzickým nebo psychickým nátlakem.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost?
Při podpisu kupní smlouvy na nemovitou věc pečlivě pročtěte všechny body dokumentu bez výjimky. Pozor si dejte obzvláště u částí, které hovoří o kupní ceně a o předmětu smlouvy. Zjistěte, zda je v kupní smlouvě uvedena také informace o případném rezervačním poplatku, pokud jste jej platili. U předmětu smlouvy si zkontrolujte hlavně to, zda je zde zahrnuto vše, co k nemovitosti náleží (například podíl na společných prostorech nebo příjezdových cestách). Nezapomeňte si také ověřit, jestli na daném objektu nevázne nějaké věcné břemeno nebo zástavní právo.
Co musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost?
Kupní smlouva na nemovitost musí vždy obsahovat identifikaci smluvních stran, informace o kupní ceně, její splatnosti a způsobu její úhrady, údaje o předmětu smlouvy a další ujednání a závěrečná ustanovení. Na závěr dokumentu je potřeba zapsat datum a místo podpisu a podepsat jej musí obě zúčastněné strany.
Kdy potřebuje kupní smlouva na nemovitost úřední ověření?
Úřední ověření kupní smlouvy na nemovitost je nezbytné vždy u exempláře, který je určen pro katastr nemovitostí. Smlouvu, která zůstane u prodávajícího a kupujícího, není nutné ověřovat. Pokud si ale kupující sjednává pro financování nemovitosti hypoteční úvěr, bude nutné vyhotovit také jeden úředně ověřený tiskopis pro banku.

Byl pro vás článek přínosný?

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).