Když vás banka odmítne

Obecné požadavky záložen na úvěry jsou stejné, tedy kvalitní zajištění a prosperující podnik a u fyzických osob možnost zajištění. Individuálním přístupem, detailním zkoumáním a specifickými smluvními úpravami se však mohou záložny dobrat k ověření perspektivnosti podniku a konstrukci umožňující dostatečné zajištění i tam, kde bankovní vyhodnocovací systém úvěr zamítne.

Individuální konstrukce zástavy zajištění

I záložny se snaží o plné zajištění při selhání dlužníka, takže i u nich je třeba počítat se zástavami v tržní hodnotě okolo dvojnásobku výše úvěru. Obecně lze říci, že při individuálním přístupu je možné sjednat zajištění jakýmkoliv aktivem, které lze snadno ocenit a zpeněžit, a kde lze zároveň zaručit věřiteli možnost nakládání se zástavou v případě, že dlužník selže.

I pro záložny jsou nejjednodušším nástrojem zajištění nemovitosti. Pokud například pro pětimilionový úvěr je zajištění dostatečné až při součtu hodnot firemní nemovitosti, rodinného domku jednoho společníka a bytu a chaty druhého společníka, je pravděpodobné, že bance se to vzhledem k výši úvěru bude zdát příliš pracné a složité. Jiným typem pro banku příliš pracné zástavy nemovitostí jsou budovy ve výstavbě. Pracovníci záložny pravidelně, třeba i každý měsíc, přeceňují hodnotu zástav podle jejich dostavěnosti a s nárůstem hodnoty nemovitostí může záložna postupně navyšovat poskytnutý úvěr.

Výjimečnou možnost představuje ručení družstevním bytem. Přesněji řečeno zajišťovacím převodem členských práv v bytovém družstvu, která zakládají právo člena družstva na daný byt. Nenajdete žádnou banku, která by družstevní byt přijímala jako záruku za úvěr. To pro Měšec.cz potvrzuje i Stanislav Rokos z WPB Capital: Výhodou záložen je jejich obratnost. Když vidíme, že zájemce o úvěr bydlí v družstevním bytě, je sice zajištění převodu členských práv administrativně složitější než zástava nemovitosti, ale možné to je. Takový klient pak nemá problém u nás získat například půjčku na jiný družstevní byt, přestože ho jeho banka odmítla.

Pro firmy je zase zajímavé, že další formou zajištění, se kterou záložny umí pracovat, jsou i pohledávky za bonitními společnostmi. Z důvodu pracnosti kontroly zajištění by se spíše než o běžné krátkodobé pohledávky mělo jednat o dlouhodobější pohledávky. Konkrétně to mohou být třeba zalistovací poplatky do řetězců, které mají formu několikaleté pohledávky, nebo dlouhodobé zálohy nějakému dodavateli.

Technologie, stroje a třeba kamiony lze přijmout jako záruku pomocí zápisu do rejstříku movitých zástav. Banky obvykle odmítají do zástavy za malé úvěry přijímat stroje po skončení leasingu, protože jejich účetní hodnota je téměř nulová. Pokud však existuje funkční trh s takovými stroji, kde jdou v případě selhání dlužníka snadno zpeněžit (například specializované autobazary na kamiony), jsou pro záložnu přijatelnou zástavou, potvrzuje Stanislav Rokos.

Ale například zástavy zásobami nejsou obvyklé. V praxi se může jednat pouze o takové zásoby, které jdou fyzicky umístit do oddělených prostor tak, aby věřitel mohl efektivně zkontrolovat každý pohyb do a z takového skladu. Musí tedy jít o zásoby zboží nebo materiálu, které podnik může na několik měsíců postrádat a přitom lze dobře zajistit jejich zpeněžení.

Budoucí platební schopnost lze zjistit

Vedle individuálního přístupu ke konstrukci zajištění mohou záložny odlišně přistupovat k prokázání schopnosti dlužníka splatit úvěr. Standardem bank je vycházet z analýzy hospodářských výsledků za poslední tři roky. Záložny se mohou snažit detailnější analýzou najít jiné způsoby ověření budoucího vývoje hospodaření podniků. Třeba v případech, kdy v minulosti byla ziskovost podniku malá, ale nově získal velkou dlouhodobou lukrativní zakázku, má záložna jasný signál o budoucí ziskovosti.

V některých případech může být sice účetní ziskovost nedostatečná, ale podnik obhájí svou výkonnost před záložnou doložením schopnosti generovat výrazně pozitivní cash flow. Jindy mohou podniky prokázat, že při jinak nezměněných podmínkách činnosti se jim podařilo do budoucna zajistit podstatnou nákladovou úsporu, díky které budou schopni řádně splácet.

Šanci mají i černé ovce

Stává se, že úspěšně se rozvíjející podnik je prohřešky z minulosti u bank na „černé listině” a ty s ním z principu odmítají jednat. Jenže lze doložit celou řadu podniků, které pod novými majiteli několik let úspěšně vydělávají, významně snížily svou zadluženost a nové závazky bezproblémově plní, přesto jsou kvůli nesolidnosti minulého vedení pro banky stále ještě nepřijatelným partnerem. Pokud se záložna soustředí jen na aktuální stav podniku a výsledky dosažené novým vedením, nachází v tomto segmentu vhodné úvěrové případy. Každopádně se ale záložny stejně jako banky vyhýbají hluboce zadluženým podnikům, kde je riziko vyhlášení konkurzu.

Někdy se záložny setkávají se zajímavými úvěrovými případy, které banky odmítnou pro právní riziko. Příkladem může být soudní spor o podstatnou součást majetku podniku nebo probíhající rozvod podnikatele, který chce ručit rodinným domem. Při individuálním detailním prozkoumání sporu se přitom může ukázat, že jeho výsledek nebude mít vliv na bonitu dlužníka. Například když je právní cestou zpochybněn nákup pozemku, ale výsledkem sporu může být buď jen definitivní získání pozemku podnikem, nebo vrácení kupní ceny.

Také nastávají případy, kde se dá vytvořit taková právní konstrukce, která pro záložnu eliminuje dopady z probíhajícího soudního sporu. Jednoduše to například jde právě u rozvodů, když manželka nemá zájem poškodit podnikání svého expartnera a je ochotna souhlasit se zástavou rodinného domu.

Ochota a šance má svoji cenu

Zvýšená pracnost při individuálním přístupu k úvěrům pro malé a střední podnikatele je nákladná a bankám by se zřejmě nevyplatila. A právě záložnám se zde otevírá prostor, kde mohou být schopny takto pracovat díky větší pružnosti menších finančních institucí a svým jednodušším systémům schvalování. Dlouhodobě tak budou schopny vykrývat specifické segmenty trhu vedle bank a pravděpodobně si na nich udržet vyšší úrokové výnosy.

Individuální přístup má však svoji cenu. Obvyklá výše úroku z podnikatelských úvěrů se pohybuje okolo 12 - 14 % p.a. a hypotéky poskytované záložnami mají úrok zpravidla okolo 10 % p.a. Jinými slovy, úrokové sazby oproti bankám mají družstevní záložny dvojnásobné, a tak jsou především útočištěm pro bonitní klienty, kteří však mají na své straně nějakou překážku, pro kterou jim banka úvěr nedá. Přesto je lepší v případě potřeby svěřit se do rukou záložen, nad jejichž podnikáním dohlíží Česká národní banka, než se vydat k nebankovním finančním společnostem, o nichž není ani jasné, jak působí. Ty sice úvěr také poskytnou, ale za podmínek, které zvolí jen klienti-nešťastníci.