Hlavní navigace

Jaká jsou pravidla pro zvýšení nájmu u zvláštního bytu pro zdravotně postižené?

10. 6. 2021
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Shutterstock
Jaká jsou specifika valorizace nájemného z bytů zvláštního určení? Proč soud nevyhověl městu, aby nájemce platil obvyklé (tedy v podstatě tržní) nájemné?

Jak může dosáhnout pronajímatel bytu zvýšení nájemného, když není schopen o něm dosáhnout shody s nájemcem, už jsme vysvětlovali v tomto článku. Tento postup platí především pro pronajímatele, jako jsou obce a jiné veřejné instituce, protože soukromníci (právnické nebo fyzické osoby vlastnící a pronajímající byty) spíše volí uzavírání nájmů na kratší dobu určitou než na dobu neurčitou. A pokud nájemce neodsouhlasí zvýšení nájmu, jednoduše mu na další období neprodlouží nájem.

Nebo mají pronajímatel a nájemce sjednánu dopředu inflační nebo jinak koncipovanou valorizační doložku. Pronajímatel a nájemce (podle § 2248 OZ) si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. To je obvyklé na volném trhu s byty, ale mohou toho využít i instituce jako obce.

Když nájemce se zvýšením souhlasí    

Podle § 2249 odst. 3 OZ souhlasí-li nájemce s návrhem (pronajímatele) na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Pokud tedy nájemce navýšení nájmu navržené pronajímatelem přijme, pak ještě v dalších dvou následujících kalendářních měsících po obdržení návrhu platí nájemné v dosavadní výši a za další (3.) a následující měsíce již valorizovanou výši. (Zvyšování nájmu touto formou je omezeno pravidly ust. 2249 odst. 1 OZ):

Neujednají-li si totiž účastníci nájemního vztahu jiný vlastní mechanismus zvyšování nájemného, pak pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného sice až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, avšak navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent.)

Když nájemce se zvýšením nesouhlasí    

Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soudně. Soud pak na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, a to zpětně s účinky ode dne podání návrhu soudu. Jestliže tedy soud pronajímateli vyhoví, zvýší nájemné zpětně, nájemce bude muset rozdíl doplatit, zvýšení tak nebude účinné až od právní moci rozhodnutí soudu.    

Podle § 2249 odst. 2 OZ prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě – je jím nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Podle § 2 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se rozumí srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného. Podle § 2 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se rozumí srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina srovnatelných nájemných. Podle § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt stanoví na základě prokazatelného doložení nejméně 3 srovnatelných nájemných.

Sporný případ nízkého nájemného v hlavním městě Praze    

V Praze platil dosud nájemce nájem jen ve výši 37,07 Kč/m2. Není tedy divu, že pronajímatel usiloval o zvýšení nájemného.

Pronajímatel si nechal pro účely soudního řízení zpracovat znalecký posudek a z něho vyplynulo, že tržní nájemné pro daný byt činí 180 Kč/m2. Soud nájemné zvýšil na 70 Kč za metr čtvereční. To ale pronajímateli nestačilo, tak se proti rozhodnutí soudu prvního stupně odvolal, ale odvolací soud výši nájemného nezměnil. Šlo totiž o byt zvláštního určení.

Co je byt zvláštního určení    

Definice bytů zvláštního určení je obsažena v § 2300 odst. 1 OZ, podle něhož se jedná o byty určené pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byty v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo o byty s pečovatelskou službou. Pro vznik i skončení nájmu stanoví zákon zvláštní podmínky. Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce (§ 2300 odst. 2 OZ) a vypovědět ji může pouze s jeho souhlasem, přechod nájmu bytu je v případě smrti nájemce výrazně omezen (§ 2301 OZ).

Podle § 3075 OZ byl-li přede dnem nabytí účinnosti OZ (t.j. 1. 1. 2014) zřízen byt zvláštního určení ze státních prostředků nebo přispěl-li stát na jeho zřízení, lze uzavřít smlouvu o nájmu tohoto bytu jen na základě doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností a nájem lze vypovědět jen s předchozím souhlasem tohoto úřadu (což je i daný případ). Uvedená omezení v praxi vedou k tomu, že majoritním pronajímatelem těchto bytů jsou obce v rámci své sociální politiky.

Nové nájemné odpovídá výši, jak o ní rozhodli pražští radní    

Usnesením Rady hlavního města Prahy č. 80 ze dne 22. 1. 2013, kterým byl schválen postup při stanovení smluvního nájemného v bytech v majetku hlavního města Prahy nesvěřeném Statutem hlavního města Prahy městským částem, bylo v případě bytů zvláštního určení stanoveno smluvní nájemné částkou 70 Kč/m2.   

Nicméně pronajímatel si podal dovolání k Nejvyššímu soudu, který jej však jako nedůvodné zamítl.

Řešení případu     

Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 1978/2020, ze dne 9. 2. 2021) zhodnotil, že znalecký posudek nezohledňuje charakter bytu jako bytu zvláštního určení, proto z něj není možné vycházet. S odkazem na § 2 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. O pravidlech pro určování výše nájemného, které nařízení vlády č. 453/2013 Sb. přineslo, jsme psali v tomto článku.

Nejvyšší soud dovodil, že jestliže ostatní nájemci bytů v domě zvláštního určení, ve kterém se nachází i předmětný byt užívaný žalovaným nájemcem, platí smluvní nájemné 70 Kč za m2/měsíc (což bylo prokázáno evidenčními listy dalších čtyř bytů), a jestliže tato výše je v souladu s usnesením Rady hlavního města Prahy č. 80 ze dne 22. 1. 2013, je tento způsob zjištění výše obvyklého nájemného dostačující a není potřeba stanovovat srovnatelné nájemné jinak (za pomoci dalšího znaleckého posudku).

Specifika užívání bytů zvláštního určení    

Specifika bytů zvláštního určení vedou k tomu, že výše obvyklého nájemného pro tyto byty nemůže být určena na základě porovnání tržního nájemného v bytech, jichž se žádná omezení netýkají. To ostatně naznačuje (v § 4 odst. 3 písm. e) i nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které zohlednění nájemného z bytů zvláštního určení při zjišťování srovnatelného nájemného u běžných bytů výslovně vylučuje. Podle (§ 4 odst. 3 písm. e) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se při zjišťování srovnatelnosti nájemného nezohledňuje nájemné z bytů, které jsou byty zvláštního určení. Kdyby se zohledňovalo, tak by právě nižší úroveň nájemného z těchto bytů snižovala úroveň obvyklého nájemného. A logicky naopak vyšší obvyklé nájemné by navyšovalo nižší nájemné v bytech zvláštního určení.

Kritéria obsažená v nařízení vlády (č. 453/2013 Sb.) se tak při určování výše obvyklého nájemného u bytů zvláštního určení uplatní s ohledem na charakter těchto bytů. Tedy jinak řečeno srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě lze u bytů zvláštního určení stanovit pouze srovnáním nájemného u bytů stejného určení, vyložil a určil Nejvyšší soud ČR (v rozsudku spis.. 26 Cdo 1978/2020, ze dne 9. 2. 2021). Pronajímatel se tak zásadně mýlí, zhodnotil Nejvyšší soud, má-li za to, že skutečnost, že jde o byt zvláštního určení, nemá být pro stanovení obvyklého nájemného brána v úvahu.

Správný postup    

Při posouzení srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě se tak vychází ze shody v charakteristikách, které mají na určení výše nájmu podstatný vliv. Proto soud zohlednil, že jde o byt zvláštního určení, a porovnal nájemné u 4 srovnatelných bytů v předmětném vícebytovém typovém domě, jelikož se jednalo o byty zvláštního určení (byť ve všech případech o byty v domě jednoho pronajímatele – žalobce), a přihlédl i ke skutečnosti, že výše smluvního nájemného v těchto bytech byla schválena usnesením Rady hlavního města Prahy č. 80 ze dne 22. 1. 2013.

skoleni_29_6

Určil-li odvolací soud nájemné z předmětného bytu ve stejné výši (70 Kč/m2), jaká odpovídá nájemnému jiných bytů zvláštního určení v předmětném domě i výši schválené usnesením Rady žalobce, kterého lze považovat za majoritního pronajímatele bytů tohoto určení ve městě, je jeho závěr správný

(A pokud někdo rád studuje soudní rozhodnutí, dodejme ještě pro něj, že Nejvyšší soud ještě konstatoval, že s ohledem na zvláštní charakter předmětného bytu se při stanovení obvyklého nájemného nemohou mechanicky použít postupy, které vyplývají z rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2017, spis. zn. 26 Cdo 4494/2015, a ze dne 28. 8. 2019, spis. zn. 26 Cdo 3574/2018, a týkají se běžných bytů.)

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).