Trh s bydlením je teď částečně paralyzovaný ekonomickými turbulencemi kvůli koronaviru a také čekáním na případné zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. To vše může poslat úrokové sazby hypoték směrem dolů, ale taky nemusí. Banky jsou teď opatrné a vyhlížejí další vývoj kolem pandemie.
Oslovili jsme proto šéfy tuzemských bank, aby nám řekli, jak vidí současnou situaci i blízkou budoucnost trhu s bydlením oni. Položili jsme jim následující dotazy:
- 1. Co říkáte na návrh vlády zrušit daň z nabytí nemovitých věcí a odpočty úroků z hypoték u nových smluv?
- 2. Jak to může ovlivnit trh s bydlením?
- 3. ČNB začátkem dubna uvolnila limity tří úvěrových ukazatelů pro posuzování žádostí o nové hypotéky. Přihlížíte k tomu při posuzování hypoték?
- 4. ČNB snížila základní úrokové sazby, zlevnili jste na základě toho hypotéky?
- 5. Očekáváte, že vlivem koronakrize dojde ke zhoršení bonity žadatelů o hypotéku a u stávajících dlužníků k problémům se splácením?
Níže najdete jejich odpovědi, které jsou očíslované podle seznamu položených dotazů.
Jiří Feix, předseda představenstva a generální ředitel Hypoteční banky
Jiří Feix, předseda představenstva a generální ředitel Hypoteční banky. (27. 4. 2020)
1. Zrušení daně z nabytí nemovitostí podporuji, protože by to mohlo pomoci rozhýbat trh nemovitostí, pokud by došlo k jeho útlumu. Vyměnit toto zrušení za zrušení daňového odpočtu u hypoték nepovažuji za šťastné. Ze zrušení daně z nabytí nemovitostí budou profitovat všichni (právnické i fyzické osoby) u všech typů nemovitostí. Zrušení daňového odpočtu na hypotéky dopadne negativně jen na ty, co si pořizují vlastní bydlení. Daňový odpočet úroků z hypoték je cílená podpora zaměřená pouze na ty, co si berou hypotéku právě na pořízení vlastního bydlení. Pokud v nemovitosti nebydlíte, nemáte na odpočet úroků nárok. Proto bych byl pro zachování této podpory bydlení.
2. Krátkodobě spíše negativně. Všichni budou čekat, zda se daň zruší, nebo ne, a tak v nejbližší době bude o to méně převodů nemovitostí a také hypoték. Až bude rozhodnuto, tak se naopak počet převodů zvýší a trh bude dohánět, co zameškal. Na ceny nemovitostí to ale podle mne nebude mít žádný vliv.
3. Pro nás byl tento krok ČNB, vzhledem k aktuálně nejisté ekonomické situaci, velmi překvapivý. My v tuto chvíli žádné zmírnění našich požadavků na klienty nechystáme.
4. Stanovování úrokových sazeb (zejména u dlouhodobých produktů, jako jsou hypotéky) není závislé pouze na vývoji dvoutýdenní repo sazby stanovované ČNB, ale na řadě dalších faktorů. Například u hypoték jsme snížili úrokové sazby o 0,25 % již od 17. 2. 2020 (tedy v době, kdy ČNB sazby ještě zvyšovala) a toto snížení stále platí. O dalších krocích jsme zatím nerozhodli, zejména s ohledem na to, že potřebujeme vyhodnotit, jaké dopady na rizikové náklady spojené s hypotékami bude mít aktuální situace.
5. Ohledně nových zájemců o hypotéky očekáváme, že v nejbližších měsících zřejmě ubude těch, kteří si budou moci hypotéku dovolit. Ať už z důvodu snížení jejich příjmů, nebo z důvodu obav o nejistý vývoj v budoucnosti. Našim stávajícím klientům jsme již v dubnu nabídli možnost odkladů splátek a nyní byl schválen zákon, který všem postiženým situací ohledně COVID-19 umožňuje odklad splátek až na půl roku. Pevně věřím, že toto opatření bude dostatečné a za půl roku se příjmy většiny našich klientů, kteří o odklad požádali, dostanou na takovou úroveň, aby mohli začít opět svoji hypotéku splácet.
Vladimír Hořejší, předseda představenstva Banky CREDITAS
Vladimír Hořejší, předseda představenstva a generální ředitel CREDITAS (27. 4. 2020)
1. Jedná se o krok správným směrem. Zrušení daně z nabytí nemovitostí se projeví okamžitě a zlevní kupovanou nemovitost a umožní to „rozhýbat“ trh s nemovitostmi. Naopak úleva na daních vlivem odpočtů úroků z hypoték u nových smluv není vzhledem k výši úrokové sazby takovým zásahem, aby to klienta odradilo od kroku vzít si hypotéku. Zároveň kvituji jakékoliv zjednodušení daňového systému. Na druhou stranu způsob oznámení a projednávání považuji za nešťastný, protože v důsledku potenciální kupující váhají s koupí do doby, kdy bude zákon přijat, přestože bylo prezentováno, že zákon bude platit retrospektivně.
2. Z pohledu současných trendů mezi nájemním, družstevním a vlastním bydlením si myslím, že toto opatření dopad mít nebude.
3. Podle mě banky obecně nebudou v tuto chvíli vstupovat do většího rizika, a proto se domnívám, že uvolnění úvěrových ukazatelů LTV a DSTI a zrušení ukazatele DTI nebude mít na ochotu poskytovat hypotéky velký vliv. Naopak banka bude obezřetněji stanovovat hodnotu financované nemovitosti a předpokládám, že bude více přihlížet k udržitelnosti příjmů žadatele podle oboru, ve kterém podniká či je zaměstnán.
4. Výsledná cena úrokové sazby u hypoték je složena z několika faktorů a jen jedním z nich je cena zdrojů, která se nyní snižuje. Naopak se ale zvyšuje cena za riziko, které banka vydáním úvěru podstupuje. Ke změnám sazeb u hypoték jsme zatím nepřistoupili, ale nevylučujeme to. Je to i věc konkurenceschopnosti nabídky. Naše nabídka patří aktuálně k nejlepším na trhu.
5. Ano, dá se očekávat, že bonita žadatelů se v průměru sníží. Nově bude záležet, v jakém segmentu žadatel působí a jak daný segment bude krizí postižen. Každopádně se snažíme, aby stávající klienti situaci zvládli – proto jsme jako jedni z mála po dobu odkladu splátek až na šest měsícům klientům odpustili po tuto dobu úroky.
Pawel Kucharski, generální ředitel mBank pro Českou republiku
Pawel Kucharski, generální ředitel mBank pro Českou republiku (27.4.2020)
1. Samozřejmě každé snížení či zrušení daně je vesměs pozitivně vnímáno. U daně z nabytí nemovité věci se navíc bude jednat o statisíce, které kupující nyní musí jednorázově vydat. Jedná se tedy o znatelný zásah a již nyní ve svém okolí vnímám spekulace, zda nyní koupit věc nemovitou, či počkat. U zrušení odečtu úroků z hypoték mám primární obavu z toho, že přinese další členění a dělení na menší podskupiny, kdy pro úvěry do určitého data by odečet mohl být možný, a po něm ne. Osobně nejsem zastáncem takovýchto členění, protože přináší do systému zejména chaos a nejednoznačnost. Už teď je ve spojitosti s hypotečními úvěry x takových výjimek, ať už se jedná o poplatky za předčasné splacení, limity úvěrových ukazatelů, či hypoteční úvěry na pronájem a další. Vím, že tato témata mohou působit na sobě zcela nezávisle, ale mají společné to, že vyčleňují skupiny žadatelů o hypoteční úvěry, které mají jiný přístup než jiné skupiny. To způsobuje, že hypoteční úvěr se jako produkt stává více a více složitým a členitým. Osobně si myslím, že bychom měli jít cestou zjednodušování a slučování, ne dalšího členění.
2. Zrušení daně z nabytí věci nemovité vnímám jako věc, která může mít dopad na množství zájemců o koupi. Osobně vnímám tuto daň jako jednu z velkých překážek u pořízení zejména prvního vlastního bydlení. Navyšuje totiž poměrně významně nutnost vlastních zdrojů. Může to tedy zpříjemnit a více přiblížit pořízení vlastního bydlení. Ohledně odečtu úroků z hypoték se domnívám, že i přes to, že to bude negativně vnímáno, nebude mít tato změna větší či nějak znatelnější dopad do počtu transakcí. Na rozdíl od daně z pořízení věci nemovité nevnímám odečet úroků jako jeden z hlavních faktorů, které vstupují do rozhodování o pořízení nového bydlení.
3. V současné době aktivně vedeme interní diskuze, jak budeme dále s těmito ukazateli pracovat. Toto uvolnění přichází ve chvíli, kdy se většina bank rozhodla naopak díky nepříznivé společenské a ekonomické situaci své přístupy k úvěrování spíše zpřísňovat. Za nás je při tomto rozhodování tedy nutné vzít v potaz více faktorů než jen možnosti, které nabízí ČNB. Zkoumáme trh jako celek a vyhodnocujeme možné dopady do oblasti rizika spojené zejména se současnou krizí.
4. Ano. Jako první jsme zareagovali již na konci března a snížili sazbu pro hypotéky s 5letou fixací. Po delší době tedy opět nabídka našich sazeb začíná pod 2 %, konkrétně na 1,94 %.
5. Celkově musím říci, že portfolio našich hypotečních úvěrů se chová velice dobře a nesledujeme v něm zásadnější problémy s kvalitou. Vzhledem k jeho síle a kvalitě neočekáváme zhoršení platební morálky u většího počtu klientů. Samozřejmě k překonání momentálního zhoršení situace mohou i naši klienti využít velmi jednoduchou formou odkladu splátek. Věříme, že i tato možnost pomůže tomu, že se díky aktuální situaci větší množství klientů do problémů se splácením nedostane.
Kde naopak po nějakou dobu velmi pravděpodobně dojde ke zhoršení situace, jsou žadatelé o nový hypoteční úvěr. Zejména z ekonomických sektorů dotčených touto krizí. Můžeme tedy počítat s tím, že určitá část klientů, kteří by za normálních okolností o hypotéku žádali, nyní nepožádají nebo budou mít sníženou úvěrovou schopnost, a dosáhnou tak na nižší částku. Věřím ale, že tato situace je pouze dočasná a brzy se vrátíme k číslům a možnostem, která jsme měli před koronavirem.
Šéfové některých bank, které jsme oslovili, se ankety z časových důvodů nemohli zúčastnit. Níže proto přikládáme odpovědi dvou odborníků přes bydlení a hypotéky, kteří je zastoupili, a to v případě České spořitelny a Raiffeisenbank.
Radek Vachulka, manažer pro oblast bydlení České spořitelny
1. Návrh na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí určitě může přinést pozitivní dopad na realitní trh. Nicméně v kontextu se zrušením úrokového odpočtu u úvěrů na bydlení mi přijde tento návrh poněkud zvláštní. Pokud se bavíme o tom, že vlastnické bydlení je nedostupné zejména pro mladé lidi nebo rodiny, které v pořizovaných nemovitostech skutečně bydlí, pak tento návrh na jedné straně snižuje výdaje o 4 % všem, kteří nemovitosti pořizují. Na druhé straně odebírá možnost snížení daňového základu skupině kupujících, která se díky pravidlům platícím pro odpočty rekrutuje ze skutečných vlastníků, kteří v nemovitostech se svými rodinami bydlí, nikoli investorů, pro než je nemovitost jen investičním nástrojem, nikoli domovem.
2. Určitě to může prospět realitnímu trhu, ale nepřeceňoval bych dopad takového rozhodnutí. Klíčovým pro vývoj trhu s bydlením bude ekonomická kondice českých domácností v době postkoronavirové.
3. Ano, nejsme tak striktně vázání čtvrtletními limity, které platily doposud. Nicméně nečekejme nějaká zásadní rozvolnění parametrů v době, kdy neznáme dopady koronavirové krize na ekonomiku domácností a kdy z druhé strany probíhají masivní odklady splátek až na 6 měsíců. Myslím, že velmi dobrý obrázek, jak na tom české domácnosti jsou, budeme mít ve chvíli, kdy skončí ochranná doba – tedy po 31. 10. 2020.
4. Snížení základní sazby ČNB nemá přímý vliv na dlouhodobé sazby hypotečních úvěrů ani při běžných podmínkách. Nyní, kdy se nacházíme v naprosto nestandardním prostředí, nelze očekávat, že marže na úvěrech klesnou na minimální hodnoty jako v časech hojnosti a prosperity. Riziko růstu nesplácení roste s každým týdnem trvajících omezení.
5. Ano, je to velmi pravděpodobné, nicméně rozsah takových dopadů lze v tuto chvíli velmi těžko odhadnout. Dílčím vodítkem mohou být v tuto chvíli počty žádostí o odklady splátek.
Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank
1. Toto opatření považuji za rozumné. Pokud dojde ke zrušení daně, základní ekonomický princip říká, že za jinak stejných podmínek stoupne cena nemovitostí (neboli o u úsporu na dani se v nějakém poměru podělí jak prodávající, tak i kupující). V aktuální situaci však přibývá nemovitostí na prodej (zejména těch, které byly určeny na pronájem a jsou prodávány v tísni), tedy zásadní vliv na cenu nemovitostí by toto opatření mít nemělo. Zároveň zmizí jedna bariéra pro kupující, která je nutila mít větší míru úspor. Z dlouhodobého pohledu toto opatření bude mít příznivý vliv i na státní rozpočet, protože úspora na odpočtu úroků ze základu daně za dobu trvání hypotéky při obvyklé 30leté splatnosti je v součtu větší a pro majitele hypotéky vyšší.
2. V tuto chvíli to nebude asi nijak zásadní, protože lidé řeší, zda si vůbec hypotéku budou moci dovolit splácet. Z dlouhodobého pohledu to však bude mít vliv určitě pozitivní. Jak jsem psal výše, zmizí jedna bariéra na vstupu, žadatel bude muset mít menší úspory, a to poměrně znatelně v řádech desítek až statisíců korun.
3. V tuto chvíli nikoli.
4. Hypotéky jsme nezlevňovali, ani se v tuto chvíli nechystáme. Vývoj úrokových sazeb na trhu není jedinou složkou ceny hypotéky, takže přestože cena peněz klesá, ostatní náklady (zejména rizikové) stoupají. Pro zlevnění hypoték tudíž není prostor.
5. Toto neočekáváme, to už je realita. Důkazem budiž desítky tisíc žádostí klientů o odklady splátek napříč bankovním sektorem.
ČLÁNKY DO MAILU