Jak se od září změní poplatek za předčasnou splátku hypotéky? Máme informace od bank

Banky od září navýší poplatek za předčasné splacení hypotéky. Umožní jim to novelizace, na základě které budou moci promítnout do daného poplatku více z nákladů, které jim při předčasném splacení vznikají.

Více možností, jak splatit bez poplatku

Zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje v § 117 splatit spotřebitelský úvěr na bydlení bezplatně:

• během jednoho měsíce před dnem výročí smlouvy hypotéky, pokud je splátka do 25 % celkové výše úvěru na bydlení, 
• během tříměsíční lhůty poté, co vám poskytovatel úvěru sdělil před refixací návrh nové výše úrokové sazby až do dne refixu,
• v období, pro které není stanovena pevná zápůjční sazba,
• v situaci, kdy získáte plnění z pojištění určeného k zajištění splácení úvěru,
• pokud dlužník nebo jeho manžel či partner zemře, je dlouhodobě nemocný nebo invalidní, což vede ke snížení jeho schopnosti úvěr splácet. 

Od září se tento výčet ještě rozšíří o další dvě možné situace: 

• prodáváte danou nemovitost a zároveň platí, že od sjednání smlouvy o úvěru na bydlení uplynulo aspoň 24 měsíců,
• při vypořádání společného jmění manželů během rozvodu, pokud je předmětem vypořádání i nemovitost, která byla úvěrem financována nebo sloužila jako zástava (a zároveň platí, že od sjednání úvěru na bydlení uplynulo aspoň 24 měsíců).

Kromě toho ale dojde k uvolnění pravidel při stanovení poplatku za předčasné splacení.

V současnosti platí, že vám banka může naúčtovat poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů, které s touto předčasnou splátkou vznikly. Po různých upřesňujících peripetiích je dnes už jasné, že jde v podstatě jen o administrativní náklady, které přímo souvisejí s předčasným splacením (např. náklady na odměnu zaměstnance, který proces zpracovává, náklady na telefon a poštu, poplatky katastru apod.). Výsledkem je, že nyní banky poplatek za předčasné splacení hypotéky více méně neúčtují, a když už, tak jen v řádu stokorun.

Jak banky dlouhodobě upozorňují, administrativní výdaje nejsou jedinými náklady, které nesou. Splácejí-li klienti hypotéku předčasně ještě před uplynutím doby fixace, vznikají nám dva druhy nákladů. Administrativní náklady a náklady spojené s financováním hypoték, které se rovnají ceně peněz na finančním trhu, které použijeme na financování dané hypotéky. Ačkoli jako banka neseme oba druhy nákladů, v tuto chvíli klientům účtujeme pouze administrativní náklady, řekl nám Filip Hrubý, mluvčí České spořitelny.

Poplatek za předčasné splacení od září

Od září budou moci banky za předčasné splacení úvěru na bydlení naúčtovat kromě administrativních nákladů, které mohou dosáhnout maximálně 1000 Kč, také rozdíl mezi původní sjednanou sazbou a aktuální sazbou na finančním trhu. Poplatek může dosáhnout 0,25 % z předčasně splacené části úvěru za každý (i započatý) rok do konce fixace, maximálně však 1 % předčasně splacené části. 

Poplatková zátěž klientů se tak v této situaci může razantně zvýšit. Například u předčasně splácené částky ve výši 3 mil. Kč se nově poplatek může vyšplhat až na 30 tis. Kč. To ale jen za situace, kdy budou sazby v okamžiku předčasné splátky vyšší než sazba při sjednání hypotéky či refixaci. Pokud by byly sazby naopak při předčasné splátce nižší než při sjednání či refixu, může být poplatek i nulový. 

Přečtěte si také:

Předčasné splacení hypotéky zdraží. Možná ale méně, než se čekalo

Většina bank poplatek zvýší, najdou se ale i výjimky

Banky sice v minulosti více či méně rychle přizpůsobily své sazebníky výkladu zákona, většina z nich ale otevřeně přiznávala, že pokud to zákon v budoucnu dovolí, poplatek jako náhradu nákladů předčasného splacení navýší. Současná vyjádření bank to jen potvrzují.

Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, mBank, Moneta Money Bank, Oberbank, Partners Banka (plánuje hypotéky spustit v listopadu), Raiffeisenbank i UniCredit Bank plánují nastavit poplatek za předčasné splacení tak, jak jim od září umožní novelizace zákona.

Vyšší poplatek za předčasnou splátku se bude týkat nových hypoték sjednaných od 1. 9. 2024 dál. Pro stávající hypotéky budou nová pravidla platná od okamžiku, až po tomto datu projdou refixací.

Kdo se navyšovat poplatek naopak nechystá, je Air Bank: Předčasné splacení hypotéky z vlastních peněz a třeba z prodeje nemovitosti má klient v Air Bank zdarma, na tom se od prvního září nic nemění. Co se týká sankce za převedení (refinancování) hypotéky jinam v průběhu fixace, tak platí, že od prvního září tuto sankci klientům účtovat nebudeme a výhledově ani neplánujeme, prozradil Martin Richter, vedoucí hypotečních služeb Air Bank, s tím, že za loňský rok byla takto převedena necelá stovka hypoték, což představovalo 0,8 % všech hypoték v portfoliu banky.

Druhou bankou, která nic měnit nebude, je Creditas. Mimořádnou splátku i splacení úvěru mimo termín změny období úrokové sazby (refixace) máme zdarma a v tomto ohledu se od září nic měnit nebude, potvrdila nám mluvčí Lucie Brunclíková. Na tomto místě jen připomeňme, že banka nové hypoteční úvěry už nenabízí.

Přečtěte si také:

Konec úvěrové turistiky v Čechách? Za předčasné splacení hypotéky si zřejmě připlatíme

Proč sazby hypoték nepadají tak rychle jako sazby ČNB?

Ačkoli vrchol úrokových sazeb u hypoték máme za sebou, klesají relativně pomalu. Rozhodně pomaleji, než by si přáli klienti, kteří často porovnávají vývoj sazeb u hypoték se sazbami České národní banky (ČNB), jež své sazby snižovala v poslední době poměrně svižně. 

Banky však upozorňují na to, že takhle jednoduše to srovnávat nejde, protože peníze půjčené na krátkou dobu nemají stejnou cenu jako peníze půjčené na delší časový úsek, a ačkoli krátkodobé sazby ČNB ovlivňují i cenu dlouhodobých peněz, přímá úměra zde není. 

Každá banka má své oceňovací metody pro stanovení ceny svých zdrojů. Základní úrokové sazby ČNB představují krátkodobé sazby – např. 2T Repo sazba ČNB udává výnos banky z prostředků, které uloží v ČNB na dva týdny. Hypoteční úvěry však pro banky představují dlouhodobou investici, jejíž výnos poměřují banky proti výnosům z jiných dlouhodobých aktiv, např. státních dluhopisů, upozornil Martin Richter z Air Bank.

Že je pro hypotéky významnější spíš vývoj delších sazeb, vysvětlila také Monika Hořínková, mluvčí ČSOB: Delší sazby se financují na trhu, ať už hypotečními zástavními listy, nebo takzvanými swapy (jednoleté, tříleté, pětileté, sedmileté), a ovlivňuje je mnoho faktorů.

Platnost tzv. úrokových swapů odpovídá délce fixace hypotéky, takže např. sazby pro 3leté fixace jsou navázány na 3leté tržní sazby.

Obvykle jsou krátké peníze levnější než ty dlouhé. V posledních letech ale byla cena peněz na trhu opačná a krátké zdroje byly dražší než dlouhé. Na našem hypotečním trhu je situace taková, že jsme byli dva až dva a půl roku na takzvané inverzní křivce, tedy v situaci, kdy kratší sazby byly výše než delší sazby, upozornila Hořínková.

Podle Terezy Kaiseršotové z Raiffeisenbank se nyní ten neobvyklý stav narovnává a klesá cena krátkých peněz. Cena dlouhých peněz ale zůstává stejná, protože se křivka opět otáčí do své obvyklé podoby, kdy jsou krátké peníze levnější. Čili ČNB snižuje, ale na cenu 3letých či 5letých fixací to nemá žádný vliv, protože snížení sazeb ČNB se do těchto období zkrátka neprojevilo, uvedla a zároveň připomněla, že o výši výsledných tržních sazeb nerozhoduje ČNB, ale  nabídka a poptávka a trh nyní zkrátka drží dlouhé sazby na stejné úrovni i po snižování sazeb centrální bankou. Kdyby měl klient hypotéku úročenou plovoucí sazbou navázanou např. na 1M PRIBOR, která by se mu každý měsíc obnovovala, pak by ten pokles sazeb ČNB zaznamenal na své úrokové sazbě v plné výši. Jenže by si musel vzít v prosinci 2023 hypotéku se sazbou přes 7,5 % (tolik stály hypotéky s plovoucí sazbou) místo sazby kolem 5,5 % – 6 % s fixací na 3–5 let.

Libor Ostatek, hypoteční expert společnosti Broker Trust, upozorňuje, že pomalejší pokles sazeb u hypoték může souviset i se současnými pravidly pro tvorbu poplatku za předčasné splacení hypotéky: V případě hypoték s delší fixací se úroky i nadále drží v průměru nad hranicí 5 %, což je dáno vyšší cenou financování, do které banky započítávají riziko odchodu klienta.

Podle Ondřeje Šuchmana, manažera hypoték Skupiny Komerční banky, ale náklady na potenciální předčasné splátky hypoték bude nutné do úrokových sazeb hypoték promítat i nadále: Maximální výše účelně vynaložených nákladů ve výši 1 % nemusí v některých případech ani zdaleka pokrýt náklady bank na zdroje financování.

Nejnižší sazby v současnosti nabízí pravděpodobně Moneta Money Bank, která se na úkor vlastní marže snaží nalákat klienty na vlastní hypotéky. Její nejnižší sazba se započtením slev začíná na 3,99 % ročně pro pětiletý fix, ale pouze pro úvěr do 55 % zástavní hodnoty nemovitosti. Ostatní sazby jsou vyšší. Úrokové sazby u hypoték ale v nedávné době snižovala i Česká spořitelna, jejíž nejnižší úroková sazba se započtením slev začíná na 5,09 % pro fixace na 3 až 5 let. Dále i ČSOB, která nabízí sazbu pro jednoleté fixace při splnění podmínek od 4,99 % p.a.