Hypotéky nově: Kdo nemá našetřeno, už na ně nedosáhne. Jaká pravidla začínají platit?

Na hypotéku v příštích měsících dosáhne méně lidí. Od dubna začnou platit nové limity pro úvěrové ukazatele nastavené centrální bankou pro poskytování hypoték. Jde o nástroje tzv. makroobezřetnostní politiky, které už centrální banka v minulosti dočasně použila. Mají za cíl eliminovat sjednávání rizikovějších úvěrů v době, kdy na trhu hypoték působí několik negativních faktorů. Ty by v budoucnu mohly zvětšovat skupinu lidí, která není schopná úvěry na bydlení splácet. Jsou jimi například rostoucí úrokové sazby, které hypotéky zdražují, nebo vyšroubované ceny nemovitostí.

Kvůli nově platným limitům budou muset banky na bydlení půjčovat více méně jen těm, kteří mají alespoň část peněz na nemovitost našetřenou a mají vzhledem k výši úvěru a nastavené splátce dost peněz na jeho splácení.

Zpřísnění pro úvěrové ukazatele

Od 1. dubna 2022 budou poskytovatelé hypotečních úvěrů opět povinně dodržovat limity příjmového ukazatele DTI, ukazatele dluhové služby DSTI a ukazatele LTV, který poměřuje výši úvěru a hodnotu zastavené nemovitosti.

Limity pro úvěrové ukazatele nejsou žádnou novotou, centrální banka je v rámci makroobezřetnostní politiky používala už v minulosti. Naposledy jejich platnost skončila na jaře 2020.

Ukazatel DTI (debt-to-income ratio) vyjadřuje celkový dluh žadatele o hypotéku vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu. DTI je nově nastaven na hodnotu 8,5 s tím, že u žadatelů mladších 36 let je vlídnější a činí 9,5. Žadatel o hypotéku by tak neměl dlužit víc než 8,5násobek resp. 9,5násobek svého čistého ročního příjmu.

Ukazatel DSTI (debt-service-to-income ratio) zase vyjadřuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. Nastaven je na 45 %. Pro žadatele mladší 36 let je limit opět o něco měkčí. Bankéři ho nastavili na 50 %. Znamená to, že např. při příjmu 35 tisíc Kč měsíčně je možné splácet maximálně 15 750 Kč, resp. 17 500 Kč pokud vám ještě nebylo 36 let.

Co se týče ukazatele LTV (loan-to-value), který poměřuje výši úvěru a hodnotu zastavené nemovitosti, banky budou moci poskytovat hypotéky maximálně na 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Žadatelům mladším 36 let budou moci povolit 90% LTV. Prakticky tím dočasně končí možnost pořídit si stoprocentní hypotéku, tedy zafinancovat si celou odhadovanou hodnotu nemovitosti úvěrem.

Nastavení LTV znamená, že když si budete chtít půjčit na nemovitost oceněnou na 3 mil. Kč, budete muset mít ze svého našetřeno 600 tis. Kč, resp. 300 tis. Kč, pokud jste mladší 36 let. A to mluvíme jen o koupi nemovitosti bez dalších případných nákladů na rekonstrukci nebo vybavení.

Dá se očekávat, že budou nyní více než dříve s financováním vlastního bydlení pomáhat žadatelům jejich rodiče. Stále častěji se setkáváme s případy, kdy na chybějící vlastní prostředky klientů přispívají nebo částečně půjčují rodiče, popřípadě poskytují vlastní nemovitosti jako dodatečné zástavy dětem, potvrzuje Václav Šimek, provozní ředitel společnosti Freedom Financial Services.

Dříve doporučení, teď nařízení

Limity zmíněných ukazatelů jsou nyní nastaveny už v souladu s novelou zákona o ČNB. Ta od srpna 2021 dává centrální bance pravomoc nařizovat je závazně. Do té doby byly limity stanovovány formou doporučení, avšak ve formě „comply or explain“.

To znamená, že nebude-li se doporučením banka řídit, musí centrální bance vysvětlit proč a obhájit se, že těmito kroky nejde proti cílům doporučení.

Další změna se dotkne proticyklické rezervy

Kromě výše zmíněných limitů centrální banka také zvýšila sazbu proticyklické kapitálové rezervy (CCyB) o 0,5 p.b. na 2 %. Změna vejde v účinnost až od ledna 2023.

Cílem proticyklické kapitálové rezervy je zvýšení odolnosti bank vůči rizikům spojeným s výkyvy v úvěrové aktivitě tak, aby se případné problémy finančních institucí nepřenášely do ekonomiky. Banky by díky rezervě měly být schopné poskytovat úvěry domácnostem a podnikům i v době recese nebo finanční nestability. Rezervu by měly finanční instituce tvořit v době expanze, kdy si lidé i firmy hodně půjčují. Naopak v době ekonomického útlumu, kdy rostou úvěrové ztráty, ji mohou využít pro krytí ztrát.

Odložená účinnost tohoto kroku dává ČNB prostor pro flexibilní přístup v případě neočekávaných nepříznivých šoků. V případě dále zrychlující úvěrové dynamiky v soukromém nefinančním sektoru, zesíleného přijímání rizik do bilance bankovního sektoru a jeho rostoucí zranitelnosti je bankovní rada připravena přistoupit k dalšímu zvyšování této sazby, informuje zpráva ČNB s tím, že pokud by došlo k významnému zhoršení ekonomické situace, je připravena sazbu postupně snížit, případně rezervu úplně rozpustit.

Reagujeme tím na zjištění, že banky mají ve svých bilancích poměrně hodně úvěrů, které se časem mohou ukázat ztrátovými, vysvětlil Rusnok.

V současnosti činí proticyklická kapitálová rezerva 0,5 %. Loni v květnu ji centrální banka zvýšila na 1 % s účinností od 1. 7. 2022, loni v srpnu nastavila další navýšení na 1,5 % s účinností od 1. října 2022. V současnosti už je známa také sazba uplatňovaná od 1. 1. 2023, a to ve výši 2 %, a sazba uplatňovaná od 1. 4. 2023 na úrovni 2,50 %.