Splacení spotřebního úvěru lze zajistit zástavním právem k nemovitosti, ale nemovitost nesmí být převedena na poskytovatele úvěru. A co podíl v bytovém družstvu spojený s nájmem bytu? Může si ho po dobu splácení úvěru převést poskytovatel na sebe? Takhle přišla družstevnice o byt kvůli úvěru svého syna.
Paní byla členkou bytového družstva a byla též z tohoto důvodu nájemkyní bytu tohoto družstva. S členským podílem bylo pochopitelně spojeno právo na nájem bytu.
Ovšem paní a její syn uzavřeli s nejmenovanou úvěrovou společností dne 9. 1. 2019 dohodu o narovnání, v níž syn a jeho matka jako dlužníci uznali dluh syna vůči společnosti v částce 489 885 Kč vzniklý již dříve na základě smlouvy (mezi synem a společností) o zápůjčce ze dne 24. 3. 2017. A to s tím, že matka k synově dluhu přistupuje a stává se dlužníkem vedle svého syna.
Oba dlužníci, matka a syn, se dále zavázali uvedený dluh splatit do 1 roku. To by nebylo ještě tak strašné, i když by se dalo pochybovat o schopnosti dlužníků uhradit dluh do 1 roku.
Družstevní byt byl převeden na úvěrovou společnost, družstevnice se tak stala podnájemkyní
Horší bylo, že za účelem zajištění splnění (splacení) dluhu byl družstevní podíl matky v bytovém družstvu převeden na úvěrovou společnost a paní v něm dále bydlela na základě podnájemní smlouvy.
Tady jen pro úplnost poznamenejme, že nebylo možno uzavřít nájemní smlouvu, protože sám držitel družstevního podílu je v nájmu, a další uživatel s odvozeným právem užívání je tak v podnájmu.
Bylo sjednáno, že nebude-li dluh do 1 roku uhrazen, zůstane družstevní podíl ve vlastnictví společnosti za cenu, která se rovná nesplacené výši dluhu. Podpis paní na dohodě byl úředně ověřen.
Uvedená společnost podle vyjádření dlužnice na ni nevyvíjela žádný nátlak. To až zůstává rozum stát při zjištění, co jsou lidé schopni podepsat čili jaké nevýhodné smlouvy uzavřít.
Družstevní podíl převedla společnost na někoho jiného a ten žádal po paní vyklizení bytu
Poté, co dluh nebyl uhrazen, společnost převedla družstevní podíl na jiného člověka, a to za 690 000 Kč (za cenu vyšší, než sama družstevní podíl získala).
A držitel družstevního podílu, jak jistě nepřekvapí, ba naopak zajisté každý očekává, posléze zažaloval paní o vyklizení bytu. Jeho žalobě soud vyhověl.
Paní měla o byt přijít, protože synova zápůjčka nebyla splacena
Soud 1. stupně konstatoval, že ujednání vyplývající z dohod uzavřených mezi paní, jejím synem a úvěrovou společností neobsahují hodnověrné ocenění převáděného družstevního podílu, jelikož cena za převod družstevního podílu spojeného s nájmem bytu zcela jistě podstatně převyšovala dlužnou částku půl milionu korun. To také asi nikoho nepřekvapí.
Podle formálních rozhodnutí soudů se paní prý měla více starat
Soud však nepovažoval zajišťovací převod práva k bytu za neplatný, i přes uvedený nepoměr hodnot. Měl za to, že se paní měla bránit (ve smyslu ust. § 2044 odst. 2 o. z.) a domáhat se doplatku (finančního dorovnání).
Soud neslyšel na to, že by měla paní náležet ochrana jako spotřebiteli (ve smyslu ust. § 1810 a násl. o. z.), ani podle zákona o spotřebitelském úvěru. Za nepřípadný považoval i poukaz na rozpor s dobrými mravy.
Soud se spokojil s formálním hodnocením, že převod družstevního podílu měl charakter zajišťovací, stěžovatelka i její syn měli 1 rok na splacení dluhu, přičemž paní situaci nijak neřešila. Paní podnájemní právo k bytu skončilo a paní nemá žádný právní důvod k užívání bytu. Nový držitel družstevního podílu tak má právo na ochranu svých zájmů, svědčí mu tedy ochrana spočívající v požadavku na vyklizení.
Odvolací soud potvrdil verdikt soudu prvního stupně, když se ztotožnil s jeho závěry. Paní, která přišla o byt, neuspěla ani u Nejvyššího soudu.
Ve svém dovolání podle jeho hodnocení neformulovala žádnou právní otázku, která by mohla založit jeho přípustnost, aby se sporem Nejvyšší soud relevantně zabýval. Paní se obrátila na Ústavní soud s ústavní stížností, a to už byla konečně úspěšná.
Družstevní podíl spojený s nájmem bytu by měl být chráněn stejně jako byt v osobním vlastnictví
Ústavní soud ve svém nálezu (spis. zn. III. ÚS 679/24, ze dne 1. 8. 2024) zhodnotil, že obecné soudy nezpochybňovaly, že paní je vůči úvěrové společnosti spotřebitelem, ale dospěly k závěru, že v jejím případě nedošlo k porušení žádné v její prospěch využitelné ochrany.
Ústavní soud se už v minulosti zabýval ochranou slabší strany ve spotřebitelském vztahu, tedy zákazníka. Ust. § 113 odst. 2 zákona o spotřebitelském úvěru zmínil ve svém rozhodnutí soud prvního stupně, i na něj poukázala stěžovatelka. Podle uvedeného ustanovení platí: Je-li k zajištění spotřebitelského úvěru užita nemovitá věc nebo věcné právo k nemovité věci, může mít toto zajištění pouze formu zástavního práva; k jiným ujednáním, jejichž účelem je zajištění spotřebitelského úvěru, se nepřihlíží.
Stěžovatelka k zajištění formou zajišťovacího převodu práva použila svůj podíl v bytovém družstvu, a nikoliv nemovitou věc v pravém slova smyslu. Je otázkou, zda lze citované ustanovení zákona o spotřebitelském úvěru na situaci stěžovatelky vztáhnout.
Podle Ústavního soudu nelze vycházet čistě z textu daného předpisu, ale je třeba výklad daného ustanovení posoudit z hlediska jeho smyslu, účelu a funkce, resp. smyslu, účelu a funkce zákona o spotřebitelském úvěru jako takovém.
Účel pravidla omezujícího zajištění spotřebitelského úvěru nemovitostí jen na zástavní právo k ní
Výše zmiňovaný paragraf 113 při zajištění úvěru nemovitostí přikazuje výhradně formu zástavního práva, u něhož si spotřebitel (vlastník nemovitosti) ponechává vlastnické právo a pro níž ostatní právní předpisy (např. občanský zákoník, exekuční řád) zajišťují maximální možný výnos při realizaci zástavy.
Ustanovení brání tomu, aby slabší strana smluvního vztahu (byť v důsledku vlastní nerozvážnosti) byla připravena o majetek značné hodnoty, sloužící k bydlení, a to aniž by získala finanční prostředky přesahující dlužnou částku ze spotřebitelského úvěru, které bude mít při ztrátě bydlení k dispozici.
Tady nemá být rozdílu mezi vlastnickým a družstevním bydlením, dlužník jej dává tak jako tak všanc
S družstevním podílem v bytovém družstvu se pojí právo užívat družstevní byt. Bytové družstvo může být založeno a může existovat výhradně za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů.
Podle Ústavního soudu zde proto není žádný rozdíl mezi tím, zda spotřebitel dává k zajištění formou zajišťovacího převodu práva své bydlení družstevní (svůj podíl v bytovém družstvu), či bydlení, jehož je přímým vlastníkem.
V obou případech přichází okamžikem zajištění o vlastnické právo (k nemovitosti či družstevnímu podílu), prostřednictvím něhož realizuje (může realizovat) svou potřebu bydlení a v obou případech by se mu nemuselo dostat finanční kompenzace hodnoty bydlení v rozsahu, v jakém tato hodnota přesahuje výši dluhu ze spotřebitelského úvěru.
Paní by přišla o družstevní byt, i kdyby zůstala dlužit třeba jen 1 Kč
Stěžovatelka, resp. její advokátka, která sepsala ústavní stížnost, v této souvislosti případně poukázala na to, že byť by zůstala dlužit jen 1 korunu, o svůj družstevní podíl by přišla bez jakékoliv další kompenzace. Situace by byla stejná, pokud by smlouva o zajišťovacím převodu práva byla koncipována stejně, avšak předmětem převodu by bylo její vlastnické právo k nemovitosti.
S ohledem na výše popsané cíle, smysl a účel úpravy zákona o spotřebitelském úvěru proto nelze podle Ústavního soudu při jeho aplikaci, resp. při aplikaci § 113 odst. 2 zákona o spotřebitelském úvěru, činit rozdíl mezi tím, zda je poskytováno zajištění nemovitostí či právem k nemovitosti, či je předmětem zajištění družstevní podíl v bytovém družstvu.
I družstevní podíl může být postižen jen v rámci zástavního práva
Podle Ústavního soudu je proto třeba úpravu ust. § 113 odst. 2 zákona o spotřebitelském úvěru vztáhnout i na situace, kdy je předmětem zajištění nejen nemovitost jako taková, ale rovněž podíl v bytovém družstvu.
Obecné soudy však pochybily, pokud se nezabývaly aplikací na danou situaci, i když se toho stěžovatelka opakovaně domáhala. Ústavní soud proto zrušil rozhodnutí obecných soudů – prvostupňového, odvolacího i Nejvyššího soudu ČR. Paní tak má velkou šanci na to, aby jí bydlení zůstalo.
Shrnutí
Podle ust. § 113 odst. 2 zákona o spotřebitelském úvěru platí, že je-li k zajištění spotřebitelského úvěru užita nemovitá věc nebo věcné právo k nemovité věci, může mít toto zajištění pouze formu zástavního práva; k jiným ujednáním, jejichž účelem je zajištění spotřebitelského úvěru, se nepřihlíží.
S ohledem na smysl a účel zákona o spotřebitelském úvěru nelze při jeho aplikaci, podle nálezu Ústavního soudu, činit rozdíl mezi tím, zda je poskytováno zajištění nemovitostí či právem k nemovitosti, či je předmětem zajištění družstevní podíl v bytovém družstvu.
ČLÁNKY DO MAILU