Česká národní banka vypne od 1. ledna 2024 ukazatel DTI, tedy povinnost bank prověřovat celkovou zadluženost žadatele o hypoteční úvěr. Už letos v létě také deaktivovala ukazatel DSTI, který hodnotí váš procentuální poměr zadlužení vzhledem k vašemu čistému měsíčnímu příjmu. Odstranila tedy veškerou povinnou kontrolu nad úvěry, které splácíte, s připočtením požadované hypotéky. Co to však bude znamenat pro žadatele o hypoteční úvěr? Bude vypnutí DTI takovou změnou, že bude snadnější získat hypotéku?
Co ovlivňuje výši vaší hypotéky?
- LTV (Loan To Value) je poměr mezi cenou nemovitosti a výší hypotéky. Tento ukazatel kontroluje ČNB kvůli nadměrným kupním cenám nemovitostí na trhu. LTV vlastně říká: Jestliže jste ochotni zaplatit prodávajícímu za nemovitost o 20 % více, než je její odhadní cena, pak si tedy těchto 20 % zajistěte ze své kapsy. Pokud je vám 36 let a více, banka vám půjčí jen 80 % ceny nemovitosti, zbytek si musíte sehnat sami (anebo dát bance do zástavy ještě další nemovitost). Jestliže jste mladší 36 let, banka vám může půjčit až 90 % z kupní ceny nemovitosti.
- DTI (Debt To Income) je ukazatel, který hlídá vaši celkovou zadluženost. Banky vám v současné době nesmí půjčit více, než je 8,5násobek vašeho ročního čistého příjmu (pokud je vám nad 36 let). Jste-li mladší, pak se vás týká 9,5násobek ročního čistého příjmu, a také jde jen o úvěry zajišťující vaše vlastní bydlení. Tento ukazatel už nebude od 1. ledna 2024 platit.
- DSTI (Debt Service To Income). Tento ukazatel nařizuje, že vám žádná finanční instituce nesmí půjčit další peníze, pokud by všechny vaše splátky překročily 45 % vašeho čistého měsíční příjmu (pokud je vám nad 36 let), nebo 50 % příjmu, jestliže jste mladší 36 let. V tom případě se horní hranice týká jen úvěrů, které slouží k vašemu vlastnímu bydlení. Tento ukazatel ČNB deaktivovala od 1. července 2023.
Proč ČNB oba ukazatele vypnula?
Jednoduše řečeno, úrokové sazby jsou tak vysoké a nemovitosti tak drahé, že si hypotéku mohou dovolit jen bohatší lidé s vysokými příjmy a solidní finanční rezervou. U nich většinou nehrozí riziko, že by se kvůli svým úvěrům dostali do úzkých. Podle ČNB je v ČR jen 10 % domácností, které jsou schopny utáhnout hypoteční úvěr za stávajících cenových a úrokových podmínek. Proto centrální banka deaktivovala ukazatel DTI i DSTI a ponechala pouze ukazatel LTV na limitech 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let.
Vzhledem k vyšším úrokovým sazbám, které budou drženy po delší dobu, a také vzhledem k utlumené hypoteční aktivitě, tyto dva faktory výrazně utlumují rizika, která souvisí s příjmovou úrovní žadatelů, a to byl důvod pro deaktivaci ukazatele DTI,
potvrdila na tiskové konferenci členka bankovní rady ČNB Karina Kubelková. Dodala však, že řízení těchto rizik ponechává centrální banka plně na poskytovatelích hypotečních úvěrů.
Její kolega, člen bankovní rady ČNB a ředitel sekce finanční stability Libor Holub dodává, že banky už nebudou povinny vyhodnocovat plnění tohoto ukazatele, čili úvěr bude moct dostat i žadatel, který bude mít vyšší DTI.
My však vidíme z našich dat, že takových žadatelů je minimum a prakticky to nebude mít žádný velký dopad na poskytování hypoték. Pro žadatele to však znamená, že on tím nebude nějak limitován,
říká Holub.
Podle specialisty na financování nemovitostí Štěpána Moravčíka může zrušení závazného limitu DTI a ponechání LTV znamenat, že banky budou více zaměřené na hodnotu nemovitosti než na poměr dluhu a příjmu klienta. To by mohlo zvýšit dostupnost úvěrů pro lidi s vyššími příjmy, ale zároveň zvyšuje riziko zadlužení.
Absence závazného limitu DTI může vést k většímu zadlužení domácností, zejména pokud není dostatečně bráno v úvahu jejich celkové zadlužení vzhledem k příjmu. To může zvýšit riziko finanční nestability domácností v případě nepříznivých ekonomických podmínek,
domnívá se Moravčík.
Ukazatel DTI bude sice vypnutý, ale existovat nepřestane
Jak výše uvedla Karina Kubelková, ČNB od příštího roku ponechá na bankách, jak se budou k ukazateli DTI stavět a jak moc budou benevolentní při posuzování zadlužení žadatele. Samotná ČNB získala zákonné právo stanovit kritéria všech tří ukazatelů v roce 2021, kdy vstoupila v platnost novela zákona o ČNB.
Česká národní banka sice zruší DTI, to však neznamená, že ten ukazatel zmizel,
podotýká šéf Hypoteční banky Martin Vašek. Zmizelo vlastně jen to maximální nastavení ze strany ČNB, ale my jako banka si budeme posuzovat v rámci vyhodnocení individuální bonity každého klienta. Tyto ukazatele používáme stejně a budeme zohledňovat více faktorů, tím pádem nejsme těmito limity vázáni.
Ředitel „Hypotečky“ dodává, že banka dříve občas některému klientovi udělila výjimku z povinných hodnot ukazatelů, rozhodnutím ČNB o vypnutí DTI se jí tedy uvolnily ruce.
My budeme DTI pořád posuzovat, ale možná u některých klientů více benevolentněji, podle toho, jakou mají finanční situaci. Budou si moci vzít za stejných okolností o něco větší úvěr oproti svému příjmu,
potvrzuje Martin Vašek. Daleko větší vliv na poskytování hypoték mělo podle jeho zkušeností uvolnění ukazatele DSTI, který žadatele omezoval mnohem více. DTI je výrazně méně dopadající faktor, ale v některých případech se jeho uvolnění bude klientům hodit.
Vypnutý DTI bude znát, až klesnou úrokové sazby
Rozhodnutí vnímáme pozitivně, faktem je, že DTI je v praxi ‚spící‘ parametr, neboť úrokové sazby jsou stále příliš vysoké a musely by klesnout ke 4 %, aby tento parametr byl uplatnitelný u většiny případů,
říká Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert společnosti Broker Trust. Podle jeho zkušeností v současné době funguje v malé míře a především u klientů financujících velké objemy hypoték nad 10 mil. Kč, což se týká především Prahy. Toto má význam především u dražších nemovitostí. S poklesem sazeb bude význam vypnutí DTI narůstat,
podotýká.
ČNB porovnávala, jak se vyvíjely průměrné hodnoty nových hypoték od roku 2018 až po současnost.
Průměrná výše hypotéky vzrostla do roku 2021 až na 1,5násobek z roku 2018, poté opět klesla až k 3,1 milionu ve 3. čtvrtletí 2023.
- Úroková sazba vyletěla z hodnoty 2,6 % p.a. až na 5,9 % ročně.
- Délka fixace se v poslední době zkracuje kvůli očekávanému poklesu úrokových sazeb v nejbližších 2 letech, klienti letos často volili 3letou fixaci.
- Čistý měsíční příjem pro průměrnou výši hypotéky prudce vzrostl z 50,8 tisíce Kč (rok 2018) až k 85,7 tisíce Kč (2023).
- Po odečtení splátek z dluhů vám muselo zbýt v roce 2018 alespoň 34,4 tisíce Kč, letos už to bylo 65,1 tisíce Kč.
- Klesl také počet lidí mladších 36 let, kteří si vzali hypotéku.
Vybrané charakteristiky hypotečních úvěrů 2018–2023
