Hlavní navigace

Ceny bytů jsou na vrcholu, pokles musí přijít

Autor: Depositphotos

Ceny bytů rostou závratnou rychlostí. Po každém růstu ale musí přijít i pokles. Historicky to tak v České republice bylo. Na co se můžeme těšit?

Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

Tempo růstu nemovitostí a ceny bytů v posledních měsících vyrazí dech nejednomu zájemci o vlastní bydlení. Vlivem různých omezení a vysokých cen pak řada lidí ani na hypotéku nedosáhne a vlastní bydlení zejména v Praze se pro ně stává nereálnou variantou.

Nic ale nemůže trvat věčně a ani růst cen nemovitostí není výjimkou. Česká bankovní asociace prezentovala výsledky studie analytika Tomáše Somogyiho ze společnosti Conseq, podle které by už brzy mohla nastat korekce trhu a pokles cen.

Ceny stoupají a klesají ve vlnách

Ceny bytů se vyvíjejí ve vlnách. Od roku 2000 do roku 2018 pak nastaly 3 výrazné vlny, kdy ceny bytů vystřelily vzhůru. Následně ale vždy přišla korekce a s tím spojený pokles.

Vývoj cen bytů a mezičtvrtletních změn v letech 2000 - 2018
Autor: Česká bankovní asociace

Vývoj cen bytů a mezičtvrtletních změn v letech 2000–2018

První vlna nastala v letech 2000–2006. Nabídkové ceny bytů v Praze tehdy během 4 let vzrostly o 76 %. V případě mimopražských bytů pak byl růst ještě rychlejší, a to o 86 %.

Vývoj cen bytů a mezičtvrtletní tempo růstu v období let 2000 až 2006.
Autor: Česká bankovní asociace

Vývoj cen bytů a mezičtvrtletní tempo růstu v období let 2000 až 2006.

Zvýšení cen bytů v tomto případě výrazně táhlo pozitivní očekávání českých domácností budoucí situace a cenové expanze v souvislosti se vstupem do Evropské unie. Rostly ale i mzdy, a to v průměru o 9 %. Tím se zákonitě zvýšila i ochota Čechů k nákupům. Právě tady začal výrazný růst hypotečního trhu, kdy se dostal přes 100 miliard korun ročně.

Na růst cen mělo ale vliv i rychlé tempo růstu HDP, důvěra obyvatelstva v ekonomiku a průměrná inflace okolo 2,5 %.

Následně ale přišla korekce, kdy po 12 měsících poklesly nabídkové ceny bytů v Praze o 7 % a mimo ni o 14 %. Zajímavé je i pozorovat výši úrokových sazeb. V roce 2000 je úroková sazba okolo 9 % ročně. Na konci roku 2006 však poklesla až ke 4 % p.a.

Druhá vlna ovlivněna krizí

Druhá fáze růstu a poklesu trvala od roku 2006 do roku 2011. Nejvýraznější boom byl do roku 2008. Byty v Praze zdražily o 56 % a mimo Prahu o 64 %. Tempo růstu cen bylo tedy nižší než v první fázi. Růst cen zapříčinila zejména úvěrová expanze, kdy došlo ke zpřístupnění úvěrového financování, velmi dobrá situace na trhu práce a růst mezd.

Vývoj cen bytů a mezičtvrtletní tempo růstu v období let 2006 až 2011.
Autor: Česká bankovní asociace

Vývoj cen bytů a mezičtvrtletní tempo růstu v období let 2006 až 2011.

Následně však nastal výraznější propad. Po 12 měsících došlo ke korekci cen o 13 % v Praze a o 17 % v případě nabídkových cen mimo Prahu.

V tomto období také nastal propad hypotečního trhu na 74 miliard korun. Vlivem hypoteční krize pak došlo i ke zpomalení růstu HDP na −4,8 %.

K nastartování ekonomiky a hypotečního trhu došlo až v roce 2010. Úrokové sazby, které se v roce 2008 pohybovaly okolo 6 % ročně, poklesly v roce 2011 na 4 %. A tehdy následovalo období nízkých úrokových sazeb.

Nyní jsme na cenovém vrcholu

Třetí sledovaná vlna začala v roce 2014 a pokračovala do roku 2018. Růst nabídkových cen bytů v Praze je o 56 %, mimo ni pak o 43 %.

Faktory, které situaci ovlivňují, jsou ale z velké části jiné než v předchozích případech.

Došlo zejména k prudkému poklesu nezaměstnanosti, kdy v roce 2014 činila 6 % a aktuálně činí 1,9 %. Nízká je i průměrná inflace, a to 1,2 %. Ceny pak vyhání nahoru i nízká nabídka dokončených bytů a například Airbnb, kdy je řada bytů kupována za účelem krátkodobých pronájmů, což dále vytváří nedostatek bytů pro dlouhodobé bydlení.

Na vyšší ceny bydlení má pak vliv i Česká národní banka a jí zavedené regulace. To dostupnost bydlení řadě lidí zhoršuje.

O zásazích ze strany České národní banky jsme psali v článku Hypotéky už nebudou „pro každého“. Přitvrdí bonita a kontrola vašich závazků.

Zároveň na trhu panuje vysoká důvěra spotřebitelů a chuť se zadlužit kvůli bydlení.

Zákonitě musí přijít korekce

Podle analytika Tomáše Somogyiho se český trh s nemovitostmi aktuálně nachází na cenovém vrcholu. Růst cen se podle nejčerstvějších údajů víceméně zastavil, nebo přinejmenším výrazně zpomalil. Zákonitě by proto měla přijít korekce a ceny bytů by mohly padat dolů.

Bohužel ale nepůjde o nijak dramatický pokles. Konečný propad závisí na řadě faktorů jako budoucí vývoj ekonomiky, situace na trhu práce, dynamika příjmů obyvatel a důvěra Čechů v ekonomiku.

Velmi pravděpodobně se jeví následující scénář. V následujících letech dojde vlivem novely stavebního zákona a předzásobení developerů a hotových projektů k nárůstu nabídky volných bytů. K tomu se přidá zpomalení ekonomiky vlivem Brexitu, globálních hrozeb a slabší německé ekonomiky. Na straně spotřebitelů tak dojde ke zhoršení situace, protože poroste nezaměstnanost, bude se hůře hledat práce, reálné mzdy příliš neporostou a dluhová zátěž se zvýší.

Přesun k nájemnímu bydlení

Češi jako národ nájemnímu bydlení příliš neholdují. Naopak je tu silně zakořeněna tradice vlastnického bydlení, která bude nepochybně přetrvávat i nadále. Tento trend můžeme pozorovat ve všech postkomunistických zemích.

Rozdělení obyvatelstva podle užívání nemovitosti v roce 2017
Autor: Eurostat

Rozdělení obyvatelstva podle užívání nemovitosti v roce 2017

Na druhou stranu ale ceny bytů rostou rychleji než ceny nájmů. Dá se předpokládat, že ceny nájmů budou tempo růstu dohánět, ale pro vyšší nájmy není příliš prostor vzhledem k jejich aktuální výši.

To by v konečném důsledku mohlo zapříčinit přesun preferencí od vlastnického bydlení k tomu nájemnímu. Zejména se to očekává u mladší části populace, která před hypotečním úvěrem bude pravděpodobně preferovat flexibilnější nájemní bydlení. A to i za cenu toho, že nikdy žádnou nemovitost vlastnit nebudou.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).