Hlavní navigace

Čeho se vyvarovat a jak se nespálit při koupi nemovitosti?

 Autor: Depositphotos
Koupě nebo prodej nemovitosti je vždy komplikovanou záležitostí, která vyžaduje obezřetnost a také notnou dávku orientace v právních záležitostech. Především s ohledem na podobu a podstatné náležitosti kupní smlouvy i následný průběh katastrálního řízení.
Jiří Matzner 29. 1. 2020
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

Právní úpravu náležitostí kupní smlouvy na nemovitost lze nalézt v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, v platném znění, přičemž proces katastrálního řízení se řídí zákonem č. 265/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění. Pojďme si přiblížit určitá praktická doporučení týkající se koupě či prodeje nemovitosti.

Prověrka kupované nemovitosti

Jednou z prvních věcí, kterou je potřeba si před koupí nemovitosti prověřit, je faktický a právní stav nemovitosti. Je určitě vhodné si nemovitost před její koupí důkladně prohlédnout a zjistit, zda se na ní nevyskytují nějaké zásadní vady (třeba zda se nenachází v poškozeném, nebo dokonce dezolátním stavu), pro které by bylo záhodno požadovat slevu z kupní ceny. Na faktickou prověrku nemovitosti je určitě namístě si najmout stavebního technika, který mám bude schopen pomoci s odhalením případných technických vad a nedostatků. Důkladná prohlídka stavu převáděné nemovitosti je důležitá především proto, aby nabyvatel věděl, co přesně nabývá do svého vlastnictví a v jakém stavu věc reálně je.

Dalším důležitým krokem, který je dobré před nabytím nemovitosti učinit, je prověrka právního stavu nemovité věci. Pokud není výslovně mezi prodávajícím a kupujícím ujednáno, že nemovitost bude převedena s určitým zatížením, neměly by na nemovitosti váznout například žádná zástavní práva, věcná břemena, práva stavby, předkupní práva či jakékoliv jiné formy závazků a zatížení (včetně například nájemních práv nebo práv na dožití).

Existenci některých těchto skutečností si lze ověřit z výpisu z katastru nemovitostí. Ne vždy je to však možné (jako třeba u nájemních práv). Pokud je tedy nemovitost prodávána s tím, že není nijak zatížena, měla by i kupní smlouva obsahovat výslovné prohlášení převodce o tom, že na převáděné nemovitosti neváznou jakákoliv zástavní práva, věcná břemena, práva stavby, předkupní práva, nájemní práva či jakákoliv jiná práva třetích osob, o nichž by nabyvatel nevěděl a která by omezovala jeho plný výkon vlastnického práva k nemovitosti.

Obsahové náležitosti kupní smlouvy

Kupní smlouva jakožto nabývací titul při převodu nemovitosti musí podle zákona být vždy písemná a opatřená úředně ověřenými podpisy smluvních stran. Ve smlouvě je třeba dát si dobrý pozor na to, aby byl správně a přesně specifikován předmět převodu (například pozemek, dům či bytová jednotka), v opačném případě by totiž katastrální úřad vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nepovolil a bylo by nutné kupní smlouvu (popřípadě dodatek k ní s opravou) znovu podepisovat a zahajovat nové katastrální řízení. Jen drobný překlep či opomenutí totiž může pro katastrální úřad představovat nezhojitelnou vadu řízení, která může být pro kupujícího a prodávajícího mnohdy velmi nepříjemná, zejména pokud každá ze smluvních stran žije v jiném městě, nebo dokonce v jiné zemi a opětovný podpis kupní smlouvy či jejího dodatku se stane logisticky velmi složitým.

Vedle písemné formy a dostatečné identifikace převáděné nemovitosti by kupní smlouva měla obsahovat i závazek prodávajícího, že kupujícímu věc odevzdá a umožní mu k ní nabýt vlastnické právo, se současným závazkem kupujícího, že věc převezme a zaplatí za ni prodávajícímu kupní cenu. Kupní smlouva by rovněž měla obsahovat prohlášení prodávajícího, že se nenachází v úpadku, není proti němu vedeno exekuční či insolvenční řízení a nemá jakékoliv nedoplatky na daních, poplatcích či jiných odvodech a že ani převáděná nemovitost není předmětem exekučního či podobného řízení.

Myslete na daně a katastrální řízení

Vhodné je v kupní smlouvě rovněž výslovně ošetřit dobu a způsob předání nemovitosti, úhradu daně z převodu nemovitosti či poplatku za katastrální řízení, jakož i součinnosti při řešení případných komplikací nastalých v průběhu katastrálního řízení. V kupní smlouvě by měl být důkladně ošetřen i způsob úhrady kupní ceny, u něhož lze jednoznačně doporučit využití notářské či advokátní úschovy tak, aby prodávající i kupující měli jistotu, že kupní cena bude zaplacena až v momentě vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, a pokud by náhodou ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nedošlo, že bude vrácena zpět kupujícímu.

Pokud by například vkladové řízení bylo zastaveno a převodní cena byla už zaplacena, nebo naopak by došlo k podání kompletního návrhu na vklad do katastru a kupující by se následně rozhodl převodní cenu neuhradit, mohlo by v takovýchto případech dojít k nepříjemnostem. V případě využití notářské či advokátní úschovy se zpravidla podepisuje i další (samostatná) smlouva o úschově peněz a listin, jejíž smluvní stranou je i příslušný notář nebo advokát a která přesně upravuje nakládání s peněžními prostředky a listinami (kupními smlouvami) přijatými do úschovy.

Provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí

Při prodeji (respektive koupi) nemovitosti se zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí provádí vkladem, přičemž poplatek za vkladové řízení činí 2000 Kč. Návrh na vklad do katastru se podává na předepsaném formuláři, který musí splňovat náležitosti specifikované v ustanovení § 14 zákona č. 265/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je možné na katastrální úřad podat jak v listinné, tak i v elektronické podobě.

V elektronické podobě lze však návrh podat pouze za předpokladu, že bude elektronická listina opatřena elektronickým podpisem nebo patřičně zkonvertována. Přílohou návrhu na vklad vlastnického práva do katastru samozřejmě musí být kupní smlouva opatřená úředně ověřenými podpisy stran. Je-li účastník vkladového řízení zastoupen zmocněncem (jako například advokátem), je třeba k návrhu přiložit i plnou moc s jeho úředně ověřeným podpisem.

Samotný návrh na vklad vlastnického práva do katastru musí být rovněž opatřen podpisem navrhovatele, tento podpis však již nemusí být úředně ověřen. O skutečnosti, že právní poměry týkající se prodávané nemovitosti jsou v důsledku zahájení katastrálního řízení dotčeny změnou, je katastrální úřad vždy povinen informovat dosavadního vlastníka nemovitosti či jinou oprávněnou osobu, a to nejpozději den poté, co ke změně došlo. Ochranná lhůta před provedením vkladu pak trvá 20 dnů.

Vklad proběhne až po uplynutí ochranné lhůty

Jestliže jsou veškeré podmínky nutné pro provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí patřičně splněny, katastrální úřad vklad povolí – nejdříve však po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty od vyznačení tzv. plomby, a to se zpětnými účinky ke dni, kdy návrh na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu došel. Pokud tedy v rámci katastrálního řízení vše proběhne tak, jak má, trvá provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí zpravidla jeden měsíc.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).