Část daně z převodu nemovitosti můžete legálně převést i na kupujícího

Nepříjemným aspektem prodeje nemovitosti je pro prodávajícího povinnost odvést státu daň z převodu nemovitosti. Na úhradě daně, pokud se na tom účastníci převodní (kupní) smlouvy dohodnou, se může podílet i druhá strana, která není poplatníkem daně, tedy kupující. Nejde přitom o obcházení zákona a smluvně sjednaná úhradová povinnost je právně vymahatelná. Prodávající si tak vlastně může do určité míry navýšit kupní cenu a z tohoto navýšení neplatit daň převodu nemovitosti. Čtěte také: Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu

Poplatník

Poplatníkem převodní daně je převodce (prodávající), nabyvatel (kupující) je ovšem ručitelem. Pokud by ji prodávající neuhradil, bude finanční úřad platbu požadovat po kupujícím. Poplatníky daně jsou rovněž převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí. Převodce i nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně. Jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti ze společného jmění manželů nebo do společného jmění manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu. 

Jednorázový daňový odvod

Daň z převodu nemovitostí patří mezi daně přímé, daně z majetku, tzv. daně převodové. Je upravena zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.

Předmětem daně z převodu nemovitostí, tedy předmětem zdanění, je zejména úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. V případě daně z převodu nemovitostí jde tedy o jednorázový berní odvod spojený s úplatným převodem nemovitosti. Liší se od pravidelné každoroční daně z nemovitostí.

Před nelegálními pokusy snížit daňovou povinnost už jsme varovali v článku S kupní cenou nemovitosti a daní z převodu si nezahrávejte.

Správně smluvně ujednaný částečný přenos daňové povinnosti z prodávajícího na kupujícího je však zcela legální. Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 14. 12. 2000, spis. zn. 33 Cdo 132/99, uzavřel:

Ujednání účastníků smlouvy o převodu nemovitosti, jehož předmětem je závazek kupujícího zaplatit podíl na dani z převodu nemovitostí, je závazkem, má soukromoprávní význam pouze mezi stranami smlouvy a žádným způsobem neobchází ustanovení zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, podle jehož ust. § 8 je poplatníkem daně prodávající.

Nejvyšší soud ČR rozhodl ve věci (sporu) o zaplacení 32 680 Kč s příslušenstvím.

Skutkový základ sporného případu

Soud prvního stupně uložil žalovanému zaplatit žalobkyni jí požadovanou částku 32 680 Kč spolu s úrokem z prodlení. Soud tak rozhodl o nároku na plnění z kupní smlouvy, uzavřené jejími účastníky (na straně jedné prodávající – v soudním sporu vystupující jako žalobkyně na straně druhé kupujícím – v soudním sporu žalovaným) dne 11. 5. 1993.

V článku 6 smlouvy si dohodli, že poplatky z převodu nemovitostí zaplatí prodávající a kupující každý jednou polovinou. Soud vyšel ze zjištění, že žalobkyni (jako prodávající) byla vyměřena daň ve výši 105 360 Kč a že žalovaný zaplatil žalobkyni dne 10. 5. 1997 toliko částku 20 000 Kč. Soud proto dospěl k závěru, že požadavek žalobkyně na zaplacení 32 680 Kč je důvodný. Čtěte také: Nenechte se napálit realitkou ani kupcem, který bude rychlejší než vy

Jde o neplatné zvýšení kupní ceny, anebo ne?

K odvolání žalovaného odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé změnil tak, že žalobu zamítl. Odvolací soud se sice ztotožnil se skutkovými závěry soudu prvního stupně, dospěl však k jinému právnímu závěru v hodnocení platnosti článku 6 kupní smlouvy.

Podle ust. § 8 odst. 1 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, je poplatníkem převodce (prodávající), v daném případě tedy žalobkyně. Soud dovodil, že ujednání čl. 6. smlouvy, podle něhož měla být daň z převodu zaplacena z jedné poloviny kupujícím (žalovaným), je ve svém důsledku zvýšením kupní ceny, svým účelem obcházející zákon a tudíž je podle ust. § 39 občanského zákoníku neplatné, proto se žalobkyně nemůže po právu domáhat plnění z neplatné části dohody.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala proto zase žalobkyně (prodávající) dovolání. Namítla, že ujednání o tom, že kupující (žalovaný) je povinen zaplatit jednou polovinou vyměřenou daň z převodu nemovitosti, nepředstavuje přenos daňové povinnosti – žalobkyně svoji zákonnou povinnost zaplatit daň z převodu nemovitosti vůči správci daně totiž splnila – nýbrž se jednalo o splnění závazku, který vznikl v souladu s ust. § 489 občanského zákoníku na základě svobodné vůle žalovaného kupujícího, který se ve smlouvě zavázal zaplatit poplatek z převodu nemovitosti jednou polovinou, to jest podílem kupujícího na stanovené dani, přičemž tento závazek není součástí ujednání o kupní ceně.

Podobné dohody jsou přípustné

Nejvyšší soud ČR shledal dovolání důvodným. Podle ust. § 2 odst. 3 občanského zákoníku platí, že účastníci občanskoprávních vztahů si mohou vzájemná práva a povinnosti upravit dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon výslovně nezakazuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit.

Normy občanského práva jsou tedy podle výslovné úpravy § 2 odst. 3 občanského zákoníku zásadně normami dispozitivního charakteru. Jen tak je totiž subjektům občanskoprávních vztahů umožněno, aby si v souladu s uplatňujícím se principem autonomie mohly v podmínkách tržního hospodářství, volné soutěže a konkurence občanskoprávní vztahy a jejich obsah, tj. souhrn vzájemných subjektivních občanských práv a povinností, smlouvou svobodně uspořádat odchylně od občanského zákoníku. Tak mohou subjekty občanskoprávních vztahů nejlépe realizovat vlastní osobní a hospodářské představy a záměry v souladu s jejich individuálními zájmy a potřebami, neboli realizovat je po svém. To tedy znamená, že v prvé řadě je rozhodující to, co si smluvní subjekty dohodly.

Plně v souladu s uvedeným pak ust. § 489 občanského zákoníku stanoví, že závazky vznikají z právních úkonů, zejména ze smluv, jakožto i ze způsobené škody, z bezdůvodného obohacení nebo z jiných skutečností uvedených v zákoně.

Občanské právo poskytuje smluvní volnost

Z těchto hledisek se však odvolací soud platností předmětného ustanovení v článku 6. kupní smlouvy o zaplacení podílu daně z převodu nemovitosti nezabýval, když obsah předmětného ujednání obsaženého ve smlouvě účastníků nesprávně posoudil jako zvýšení kupní ceny, které svým účelem obchází zákon a je podle ust. § 39 občanského zákoníku neplatné.

NS ČR dospěl k závěru, že zvýšení kupní ceny nemůže způsobit absolutní neplatnost právního úkonu, ale jen relativní neplatnost, a to jen u cen regulovaných obecně závazným právním předpisem (ust. § 40a občanského zákoníku). Předmětné ujednání je závazkem, má soukromoprávní význam pouze mezi stranami smlouvy a žádným způsobem neobchází ustanovení zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, podle jehož ust. § 8 v daném případě zůstal poplatníkem daně prodávající (žalobkyně). Předmětné ujednání v článku 6. kupní smlouvy není tedy podle ust. § 39 občanského zákoníku neplatné a je plně v souladu s ust. § 2 odst. 3 občanského zákoníku. Nejvyšší soud ČR proto rozsudek odvolacího soudu pro jím nesprávné právní posouzení sporné věci zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.