Banky chápou předčasnou splátku hypotéky každá po svém

Nový zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje splatit čtvrtinu hypotéky každý rok bez poplatku. Paragraf, který zní jednoznačně, banky vykládají dvěma způsoby. V praxi by se podle konkrétní situace měly držet obou významů.

Předčasná splátka čtvrtiny hypotéky

Podle § 117 zákona o spotřebitelském úvěru 257/2016 Sb., odst. 3 písm. f) můžete v případě hypotéky bezplatně bance vrátit částku do 25 % celkové výše spotřebitelského úvěru během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení.

V tomto případě zákon nepřipouští, aby si banka za předčasnou splátku naúčtovala byť jen poplatek za náhradu účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením.

Čtvrtina z čeho?

Pojem celkové výše spotřebitelského úvěru pak definuje § 3 odst. 2 písm. e) jako souhrn všech částek, jež jsou dány spotřebiteli k dispozici.

Jde o částku uvedenou jako maximální rámec úvěru uvedenou ve smlouvě. Předmětem výkladu je tak „to, co je spotřebiteli dáno k dispozici“. Obsah tohoto pojmu je odlišný podle druhu úvěru, vysvětlil Jakub Vintrlík z Ministerstva financí ČR (MF ČR), který zároveň upozornil na to, že z pozice MF ČR se ale nemůže jednat o právně závazný výklad předpisů, který může v konkrétním případě vyslovit jen příslušný soud či orgán mimosoudního řešení sporů.

Ze zmiňovaných paragrafů vyplývá, že se výše každoroční předčasné splátky počítá z částky, která byla spotřebiteli dána k dispozici.

Zákon si vykládá různě i ČNB a ministerstvo

Tento přístup ale nelze aplikovat vždy, jak upozornila Markéta Fišerová z České národní banky: Na rozdíl od jiných ustanovení zákona, kde se pojem celková výše spotřebitelského úvěru objevuje (předsmluvní informace, výpočet RPSN, posouzení úvěruschopnosti atd.) a ve kterých je nutno vykládat celkovou výši úvěru jako částku, kterou již spotřebitel vyčerpal nebo po splnění nějakých podmínek vyčerpá v budoucnu (tedy již ji má nebo bude mít k dispozici), pro účely výpočtu částečného předčasného splacení 25 % z celkové výše spotřebitelského úvěru na bydlení (a pouze v tomto případě) je situace jiná.

Podle Fišerové je nutné si uvědomit, že souhrn částek daných spotřebiteli k dispozici se v případě běžného spotřebitelského úvěru (hotovostní úvěr, bezhotovostní, kontokorent, kreditní karta) a hypotečního úvěru reálně liší. U běžného spotřebitelského úvěru je celá částka k dispozici, na rozdíl od některých hypotečních úvěrů na výstavbu nemovitosti, kdy je spotřebiteli dána k dispozici reálně jen část, kterou může ihned čerpat, a až následně jsou postupně uvolňovány částky další, většinou na základě získání určitých dokladů o průběhu stavby, připomněla Fišerová s tím, že bude-li tedy z celkové výše úvěru vyčerpána k datu výročí smlouvy pouze část úvěru (a to nikoliv na základě rozhodnutí spotřebitele), smyslu a účelu zákona (i podle zprávy RIA) odpovídá, že částka 25 % se počítá z této vyčerpané části úvěru, a nikoliv z celkové výše úvěru. Tento případ se netýká situace, kdy máte k dispozici celý úvěr, ale rozhodnete se, že ho nevyčerpáte celý. Jedná se o situaci, kdy vám není umožněno dočerpat celou potenciální výši úvěru.

Podle Jakuba Vintrlíka MF ČR chápe zákon zase tak, že v případě, kdy načerpáte hypotéku celou, počítá se tato předčasná splátka z celkové výše úvěru, kterou máte uvedenou ve smlouvě, ale pokud ji čerpáte s postupným uvolňováním (na výstavbu, koupi bytu od developera ve fázi projektu apod.), počítá se splátka z načerpané jistiny, avšak bez ohledu na to, zda jste částečně načerpali z vlastní vůle, či nikoli.

Ministerstvo financí i centrální banka se tedy ve výkladu 100% neshodují, ale z vyjádření jejich zástupců vyplývá, že by banky měly používat oba postupy – vždy podle konkrétní situace.

Vyjádření Finančního arbitra jsme do doby vydání článku neobdrželi. Až jej získáme, doplníme obratem. Ten může přitom řešit mimosoudně spory klienta s bankou – právě i v této oblasti. Nicméně poslední instancí, která závazně vykládá zákon, je až soud.

Banky nejsou jednotné

Na nejednotný výklad v oblasti předčasné splátky před výročím smlouvy upozornil Luboš Svačina ze společnosti Golem Finance. Zajímali jsme se proto, jak si zákon vykládají samotné banky. Zjistili jsme, že banky se v přístupu liší. Buď plánují počítat výši možné bezplatné předčasné splátky hypotéky jenom jako 25 % z celkové výše úvěru, nebo jenom jako 25 % z načerpané jistiny. Žádná z nich ale nezmínila, že by dle situace využila oba způsoby výpočtu.

*) kromě splacení při refinancování

Ačkoli zákon začne platit už za dva týdny, kolem bezplatné předčasné splátky stále visí otazníky. Záměna jednoho přístupu za druhý přitom může znamenat dost významný rozdíl v tom, kolik bude moci za rok spotřebitel bezplatně bance vrátit. Jasno ve výkladu tak možná bude muset udělat až judikát vzešlý z prvního soudního sporu.