Hlavní navigace

Ateliér vs. byt. Jak (ne)ušetříte za bydlení?

Zdražování bydlení některé lidi nutí ke kompromisům ve výběru cenově dostupných prostor. Ne vždy je ale levné bydlení opravdu levnější než ostatní byty na trhu.
Lenka Kašparová 13. 1. 2020
Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

Přestože byty nezdražují tak rychle jako v předchozích měsících, stále rostou průměrně o 3 %. A z prognóz analytiků nevyplývá, že by se na této situaci mělo něco dramaticky měnit. Koncem roku 2019 navíc začaly pozvolna růst i úrokové sazby u hypoték. Půjčky na bydlení zdražila Česká spořitelna, která úrokové sazby hypoték s fixací na pět let zvýšila o 0,2 % na 2,64 % a hypotéky s fixací na tři roky dokonce o 0,3 % na 2,74 %. Úrokové sazby však zvýšila i banka Wüstenrot nebo Raiffeisenbank.

Reagovaly tak na zvyšující se zájem žadatelů o hypotéky a dlouhodobé fixace. Sberbank naproti tomu úrokové sazby hypoték s fixací pět až deset let snížila o 0,2 % a nabízí teď pětiletou fixaci hypoték ve výši 2,29 %. Jak vyplývá z dat Fincentra Hypoindex, ostatní banky zatím své úrokové sazby nezměnily. 

Levnější bydlení?

Stále rostoucí ceny nemovitostí ve velkých městech vedou řadu lidí ke kompromisům. Při pořizování vlastního bydlení dávají přednost menším bytům v horším stavu nebo vzdálenějším lokalitám. Než si místo standardního bytu pořídíte útulně zabydlený sklep, případně takzvaný byt v nultém patře či ateliér, zjistěte si, jak byl zkolaudován. Nižší cena, kterou zaplatíte za byt zkolaudovaný jako ateliér nebo studio, vás ve výsledku může vyjít výrazně dráž.

Jen v Praze vlastní ateliér tisíce osob. V novostavbách bývají zkolaudovány jako ateliéry jeden až dva byty na každý vchod. Pro kancelářské prostory se nehodí kvůli nevhodné dispozici místností a tak, ač nebytové, se na trh dostanou v rámci nabídky k bydlení. Zpravidla jsou výrazně levnější než běžné byty, často až o desítky procent.

Pořízení ateliéru má řadu nevýhod

Nejvýznamnějším nedostatkem ateliérového bydlení je, že v něm nelze mít nahlášené trvalé bydliště, protože zde není možné oficiálně trvale bydlet. Každý prostor musí být užíván k takovému účelu, jaký schválil stavební úřad. Pokud tedy člověk bydlí v ateliéru, porušuje stavební zákon. Analogicky to platí i pro sklep, upozorňuje Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnost M&M Reality. Občanský zákoník podle něj není tak striktní, ale stavební zákon ano a vlastníkovi hrozí za jeho porušení sankce. 

Rekouladace v Praze může vydělat stovky tisíc

V říjnu 2018 byla z pražských stavebních předpisů vyřazena podmínka proslunění. (Nyní musí požadavek na proslunění splnit jen 80 % bytů v bytovém domě.) Ta nařizovala, aby do každého nově postaveného bytu od 1. března kalendářního roku dopadaly přímé sluneční paprsky na třetinu podlahové plochy, a to alespoň 90 minut. Jestliže nebyla tato podmínka splněna, nesměl být prostor zkolaudován jako bytová jednotka a musel být uváděn jako ateliér. Majitelé těchto nebytových prostor, jejichž obydlí dříve nemohlo být zkolaudováno právě kvůli nedostatku proslunění, jej nyní mohou rekolaudovat na klasický byt a získat tak nemalé finanční prostředky. Hodnota jejich bytu může stoupnout o 10 % až 20 %, takže si můžou polepšit i o stovky tisíc korun.

Další problém nastává, pokud jsou v části města, kde se dům s ateliérem nachází, parkovací zóny určené rezidentům a vy vlastníte auto, ale nemáte garážové stání. Zatímco rezidenti mají nárok na parkovací místo za zvýhodněný roční poplatek, vy budete buď parkovat jinde, nebo se vám parkování hodně prodraží, protože budete muset platit komerční parkovné. S tím, že musíte mít trvalou adresu nahlášenou jinde, se ale pojí spousta dalších komplikací, například při doručování úřední pošty vázané na adresu trvalého bydliště nebo nemožnost volit v místě vašeho aktuálního bydliště. 

S hypotékou můžete mít problém

Může se vám také stát, že s pořízením hypotéky na koupi ateliéru budete mít potíže. Nabídnou vám úvěr s horšími podmínkami a vyšším úrokem, což ale nemusí být vždy pravidlem. Pokud si ateliér pořídíte na hypotéku, musíte počítat s tím, že splátky, na rozdíl od splátek běžného bytu, nejsou daňově uznatelnou položkou a nemůžete si o ně ponížit daňový základ jako soukromá osoba (jako podnikající ano, pokud bude také ateliér určen k podnikání a budou to firemní výdaje). To vám ve výsledku může prodražit koupi až o desítky tisíc.

Pro ateliér jako nebytový prostor navíc neplatí osvobození od platby daně z nabytí nemovitých věcí. Do 3 měsíců od podpisu smlouvy tedy musíte finančnímu úřadu zaplatit 4% daň z ceny nemovitosti (a doložit znalecký posudek o zjištěné ceně nemovité věci).

Co musí splňovat bytová jednotka

Jako byt může být zkolaudován jen prostor, jehož pokoje mají minimální velikost 8 m2. Jestliže se jedná o garsonku nebo byt, který tvoří jen jedna místnost, pak tato místnost musí mít nejméně 16 m2. Minimální výška pokoje od podlahy ke stropu musí být v bytových domech 2,6 m, v rodinném domě 2,5 m, v podkroví pak 2,3 m.

Jako ateliéry bývají často zkolaudovány menší prostory, které mají atypicky řešené dispozice. Což samo osobě samozřejmě nemusí být vnímáno jako nevýhoda. Důvodem, proč byl váš byt zkolaudován jako nebytový prostor, může být třeba i to, že nesplňuje hygienické normy z hlediska hluku nebo osvětlení. Přes všechny své nevýhody ale může být koupě ateliéru zajímavou příležitostí třeba jako startovací byt pro mladý pár nebo jednotlivce.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).