Téměř čtvrtina (24 %) realitních smluv obsahuje tak závažné právní chyby, že jsou z pohledu legislativy bezcenné. Vyplývá to z průzkumu Realitní komory. Ta také zjistila, že nejčastějšími chybami ve smlouvách je špatně zaznamenaný předmět smlouvy, podpis smlouvy neoprávněnou osobou nebo chyby z nepozornosti. Smlouvy bez chyb mají podle zjištění komory realitní kanceláře s vlastním právním oddělením.
Podle Miroslava Jonáše z M&M Reality je nejčastější neúplná specifikace předmětu koupě. Jen málo situací může být tak nepříjemných jako zjistit, že na katastru nemovitostí není na jméno kupujícího zapsaná třeba garáž, kterou nový majitel sice zaplatil, ale v kupní smlouvě o ní nebyla ani zmínka. Kupní smlouva sice zahrnuje i cenu navýšenou o hodnotu garáže – ze které se zaplatí daň z převodu nemovitostí –, ale jejím majitelem stále podle katastru zůstává prodávající,
uvádí Jonáš.
Ten upozornil také na další možné úskalí, na které můžete narazit. Nejvyšší částka, o kterou přišel klient poškozený podpisem málo specifikované kupní smlouvy, dosáhla loni 11 milionů korun. Prodávala se nemovitost za 20 milionů, 11 kupující odevzdal a devět mělo jít na pokrytí dluhů prodávajícího. Jenže ten vzal 11 milionů a vyhlásil na sebe insolvenci. To vše měl schopný makléř ale ošetřit ve smlouvě,
popsal Jonáš.
Důvodem, proč můžete snadno narazit na nekvalitní smlouvu od realitky je i to, že tuzemská legislativa toto podnikání neupravuje a práci makléře může dělat vlastně kdokoliv.
Byt v osobním vlastnictví
Co ve smlouvě musí být:
- Definované smluvní strany: jméno, rodné číslo nebo číslo pasu nebo datum narození. Pokud jde o právnickou osobu, pak název společnosti, IČ, sídlo a jednatele firmy.
- Úvodní prohlášení – kupující kupuje, prodávající prodává – a předmět smlouvy, tedy specifikace nemovitosti.
- Cena za převod: celá kupní cena, pak jednotlivé splatnosti částí kupní ceny, tedy část záloh, část z hypotéky, vlastní zdroje. Nutné jsou vždy podmínky výplaty, čísla účtů a termíny.
- Vyjmenovaná případná omezení vlastnických práv: věcná břemena, zástavní práva a podobně.
- Prohlášení smluvních stran, ve kterém prodávající prohlašuje, že neví o právních vadách, které by znemožnily koupi, a kupující potvrzuje seznámení s fakty
- Ostatní smluvní ujednání – předání bytu, nabytí vlastnictví, zapsání vlastnického práva, oboustranný závazek nápravy potenciálních právních nedostatků a prohlášení o dobrovolném podpisu smlouvy a úhradě notářských i jiných poplatků.
Byt v družstevním vlastnictví
Co ve smlouvě musí být:
- Definované smluvní strany: jméno, rodné číslo nebo číslo pasu nebo datum narození. Pokud jde o právnickou osobu, pak název společnosti, IČ, sídlo a jednatele firmy.
- Úvodní prohlášení: převodce je členem konkrétního bytového družstva a předmět smlouvy – specifikace bytové jednotky, bytového družstva a družstevního podílu.
- Prohlášení o převodu veškerých členských práv.
- Cena – alespoň zmínka, že se smluvní strany finančně vyrovnaly. Konkrétní cena za převod může být podrobně rozvedená v dodatku: celá cena a jednotlivé splatnosti částí ceny.
- Detaily předání bytu: předání klíčů a odhlášení trvale hlášených osob.
- Závěrečná ujednání – nabytí platnosti a účinnosti smlouvy a případné zrušení nabytí platnosti a účinnosti smlouvy.
Zdroj: M&M Reality
