Řemeslnice se zabývaly různými otázkami, včetně získání vstupních informací o bytech a nebytových prostorách, které k provozování svého povolání nezbytně potřebují. Nemovitosti samozřejmě potřebují podnikatelé i v jiných oborech, stejně jako byty potřebují lidé, kteří v zemích EU budou hledat zaměstnání.
Zeptáte-li se na většině našich velvyslanectvích, jak lze v zemi, kde působí, založit společnost nebo koupit či najmout nemovitost, až na vzácné výjimky odpověď začíná slovy „já nevím“, nebo „já myslím, že…“.
Naprosto odzbrojujícím způsobem na můj dotaz o koupi nemovitosti v Řecku reagovala právnička našeho velvyslanectví s tím, že sice právnička je, ale řecké právo bohužel nezná. Nevinil bych ji, že nezná např. námořní právo. Myslím si ale, že nejen na řeckém, ale na všech obchodních úsecích našich velvyslanectví, by měly být – v češtině – k dispozici minimálně tři základní právní informace:
- jak v dané zemi založit obchodní společnost a předpisy s tím související,
- jak v dané zemi koupit či najmout nemovitost a předpisy s tím související,
- pracovní právo a předpisy s tím související.
Tyto informace bych považoval za naprosté minimum sloužící pro orientaci našich podnikatelů a adeptů na zaměstnání v dané zemi. Hlubšími informacemi by měly disponovat speciálně k tomu účelu zřízené státní organizace při Ministerstvu obchodu a průmyslu (Czechtrade, Czechinvest, atd.), pomyslíte si. Chyba lávky!
Pracovníkovi Czechtrade (opraveno 16.4.2003 16:44 – pozn. redakce) v Chorvatsku jsem poslal dotaz, jak je to s daněmi při koupi nemovitosti a daněmi ze zisku při jejím následném pronájmu. Musí se zisk reinvestovat v Chorvatsku, nebo jej lze bez omezení transferovat do ČR? Odpověděl mi, že je tu jen pro velké firmy. Na to jsem opáčil, zda představitelé velkých firem spí pod mostem, zda své zboží vyrábějí na místních veřejných plážích, zda zisk nedaní a nesnaží se jej celý nebo alespoň jeho část převést zpátky do ČR? Zřejmě jsem jej urazil a následně mi poslal ceník služeb, za něž mi tyto informace nechá zapracovat.
Zavolal jsem chorvatským právníkům a potřebné informace jsem dostal během jednoho telefonického rozhovoru. Samozřejmě úplně zdarma.
Nechci si tu hrát na „děda vševěda“ nebo jak trefně říkají Rusové na „vsjoznajku“. Spíše bych chtěl na toto téma otevřít diskusi. Právě jsem se vrátil z Kréty, kde pro jednoho naše klienta zajišťujeme koupi nemovitosti. Dozvěděl jsem se, že Kréta je pohraničním pásmem, v němž, pokud nejsme členy EU, potřebujeme speciální povolení od řeckého Ministerstva obrany. Je to jen jeden z konkrétních příkladů, kde by nám členství v EU pomohlo.
Naprosto nejvíce mě mrzí vlastní chyby nebo chyby naší – tím míním české – administrativy. Za jednu z největších považuji tzv. přechodné omezení nákupu nemovitostí, včetně zemědělské půdy pro cizince. Jednak je to opatření, které lze snadno obejít a navíc nám samotným to nejvíce komplikuje nákup nemovitostí v zahraničí. Jen pro vysvětlení: cizinci stačí založit si v ČR obchodní společnost, např. společnost s ručením omezením, a jako český právní subjekt si může koupit jakoukoliv nemovitost na území ČR. Včetně oné tak „chráněné“ zemědělské půdy. Záleží jen na nabídce a prodejní ceně. Navíc farmáře rozhodně nenajdete mezi nejbohatšími lidmi světa. Vždyť jen v EU zemědělství „spotřebuje“ více než polovinu z celkově poskytovaných dotací.
Většina států vlastní právní systém týkající se nemovitostí staví na zásadě „jak se do lesa volá, tak se z lesa ozývá“ nebo ještě přesněji „oko za oko, zub za zub“. Jinými slovy, pokud Česká republika omezuje nákup nemovitostí našim občanům, my odpovíme jejich občanům stejnou mincí.
Čtenáři se teď omlouvám, že jako příklad zemí použiji dvě země stojící v současné době ještě mimo členské státy EU. Češi byli v minulosti totiž nejvíce zvyklí cestovat do Chorvatska a Bulharska, kde to také nejlépe znají, a sem směřuje i největší počet žádostí o koupi nemovitostí v zahraničí. Obě země se přitom drží výše jmenované zásady „oko za oko, zub za zub“. Chcete-li si přitom koupit nemovitost v Chorvatsku, máte pět základních možností:
- zažádat o občanství,
- pronajmout si nemovitost na 99 let a čekat na změnu zákonů,
- koupit si nemovitost na jméno svého chorvatského právníka či kamaráda a opět čekat na změnu zákonů,
- zažádat o povolení ke koupi nemovitosti chorvatské úřady,
- založit si v Chorvatsku obchodní společnost.
Samozřejmě je tu šestá možnost – požádat o ruku nějakou sličnou Chorvatku či Chorvata. Nevím, jakou možnost poradit např. důchodcům, chtějí-li tam koupit malý domeček na stáří. Založí-li si tam společnost, musejí vést ze zákona účetnictví a každoročně vyplňovat daňové přiznání. V cizím prostředí a v cizím jazyce to pro ně nebude úplně jednoduché. Získat povolení od chorvatských úřadů lze, ale musí to dělat místní právníci, kteří si za to nechají řádně zaplatit. Na výběr tak máte ze špatných možností tu nejméně špatnou. Na jazyk se tak vkrádá otázka: stojí údajná ochrana české zemědělské půdy vůbec za tyto komplikace?
Obecně řečeno, jednu z těchto špatných cest musíme zvolit v zemích, které nám, Čechům, oplácejí stejnou mincí. Nejvíce mě mrzí, že se proti tomuto opatření nepostavila žádná z profesních asociací, sdružující realitní kanceláře. Poučit jsme se přitom mohli ve Švýcarsku či Rakousku.
Ve Švýcarsku rozhodují o pravidlech nákupu nemovitostí jednotlivé kantony. Udělují jen omezený počet povolení k nákupu nemovitostí, a to v předem stanovených oblastech. Povolení k nákupu nemovitostí potřebujete i v Rakousku. I tam rozhodují jednotlivé spolkové země. Bez omezení můžete koupit nemovitost u maďarských hranic, s omezením např. penzion v Alpách.
Pokud bylo i u nás nutné nákup nemovitostí regulovat, bylo možné delegovat tyto pravomoci na kraje. Nechť si sami rozhodnou, v jakých lokalitách a v jakém množství povolení k nákupu nemovitostí vydají. Nevidím důvod, proč např. na Mostecku, Chomutovsku, v Ústí nad Labem, Teplicích či na Ostravsku vůbec nákup nemovitostí omezovat. Naopak, v chudších oblastech by zahraniční investice do nemovitostí mohly zajistit příjmy jak pro stát, tak i pro místní stavební firmy a obchodníky a pro toho, kdo by se tyto nemovitosti celoročně staral.
Vrátíme-li se k problematice vstupu naší republiky do EU, z pohledu nemovitostí by to znamenalo jenom přínos. V současné době za koupi nemovitostí nikdo neručí. Každý vlastník může prodat jednu a tutéž nemovitost několika zájemcům a žádný notář či realitní kancelář tuto skutečnost nezjistí až do momentu vkladu nemovitosti do Katastru nemovitostí. Vlastníkem se tak kupující stává až v momentu jejího vkladu.
Ve státech EU by žádný vlastník (prodejce nemovitosti) takto nepostupoval, protože toto jednání je tu klasifikováno jako trestný čin. Osobou, která je právně odpovědná za prodej nemovitosti, je státem licencovaný notář. Ten musí ověřit, zda prodávaná nemovitost je zapsaná v Katastru nemovitostí, zda skutečně existuje, zda odpovídají i její rozměry (plocha pozemku, počet místností a jejich plocha v m2, zda na nemovitosti neváznou dluhy a pohledávky, případně věcná břemena ve prospěch třetích osob atd.) a zda smlouva odpovídá místním zákonům a předpisům. V zemích EU se stáváte majitelem nemovitosti v momentě podpisu kupní smlouvy a zároveň od ní dostáváte i klíče. Všechny ostatní činnosti spojené se zápisem do Katastru a na místní daňový úřad jsou jen již nezbytné, doprovodné formality.
Velmi často slyším otázku, zda se po našem vstupu nezvýší ceny nemovitostí. Odpovídám zásadně negativně. Ceny nemovitostí náš vstup do EU nijak výrazně neovlivní. Ve všech zemích, kde jsme zprostředkovávali koupi nemovitosti, jsem tuto otázku položil. Všude jsem dostal negativní odpověď.
Na cenách nemovitostí se v žádné zemi neprojevil vstup do EU jejich markantním zvýšením. Ceny závisejí výlučně na nabídce a poptávce po nemovitostech v dané zemi a dané lokalitě. Vezmeme-li si např. Prahu, tak „třešničky na dortu“ v podobě exkluzivních nemovitostí c atraktivních oblastech, jako je Nové i Staré město pražské, jsou již dávno zahraničními investory vyzobány. Pokud vím, tak i v ostatních větších městech a atraktivních lokalitách v celé ČR je stav obdobný.
Korigujícím parametrem cen v ČR jsou ceny zahraničních nemovitostí. Jen pro orientaci: menší byt s výhledem na moře koupíte dnes již za cenu 50 000 eur, vícepokojový byt okolo 100 000 eur, nový domek o ploše cca 150 m2 od 140 000 eur a starší rodinný domek od 80 000 eur.
Přepočítáte-li si tyto ceny na koruny a srovnáte-li si nabídku nemovitostí v ČR v dané cenové hladině, pak zahraniční je přinejmenším srovnatelná a v některých případech i výhodnější. I tato zpětná vazba nedovolí nějaký zásadní zlom v cenách, protože i pro Čechy je již teď v řadě případů výhodnější koupit si nemovitost v zahraničí.
Souhrnně řečeno: vyšší cenová hladina nemovitostí v ČR by znamenala odliv poptávky do zahraničí a tím zpětně nutila prodávající v ČR ke snížení cen. I z tohoto hlediska je vstup do EU výhodný. Čím snadněji si budeme moci koupit nemovitost v zahraničí, tím nižší ceny budou na našem domácím trhu. Náš vstup do Evropské unie a odstranění ochranářských bariér může mít na oblast cen českých nemovitostí paradoxně kladný dopad.
ČLÁNKY DO MAILU