Experimenty s majetkem se nemusí vyplatit. Ani v případě, že se zdánlivě nemůže nic stát, protože majetek je „v rodině“. Ilustrovat to můžeme na příkladu rodičů, kteří vlastnili pozemek a dům a v r. 1999 uzavřeli kupní smlouvu se svými syny. „Prodali“ jim nemovitosti do podílového spoluvlastnictví (každému ideální ½), a to za kupní cenu 2 000 000 Kč. Uvozovky používáme proto, že synové nikdy nezaplatili celou kupní cenu, ale jen minimum, pouhých 39 000 Kč.
Je proto otázkou, nakolik byla kupní smlouva jako úplatná vážně míněna, nakolik rodiče se splacením kupní ceny skutečně počítali a nakolik převod nemovitostí vnímali jen jako „obchod na věčnou oplátku“. (Nebyl prodej vlastně tak trochu jen předstírán? Určitě ne zcela, protože bylo požádáno i o hypoteční úvěr. Háček je v tom, že v dostupných materiálech od soudu se píše jen o žádosti o hypoteční úvěr. Ale to není pro naše varování podstatné.)
Pokračujme ale v příběhu. Rodiče nemovitost nadále užívali, přičemž 3. 2. 2011 uzavřeli (jako nájemci) se syny (jako pronajímateli) smlouvu o nájmu. Pronajali si nemovitost na dobu od 1. 2. 2011 do 1. 2. 2041, tedy na 30 let. Patrně si vypočítali, že pozdějšího data se zřejmě nedožijí.
Neuhrazená kupní cena se měla započítávat na nájemné, které měli platit rodiče
Nájemné si sjednali účastníci smlouvy ve výši 13 000 Kč měsíčně a dohodli se, že s ohledem na neuhrazení celé kupní ceny dohodnuté ve smlouvě bude nájem hrazen tak, že na úhradu za každý měsíc bude postupně započítávána jejich pohledávka z titulu dlužné kupní ceny, včetně úroků z prodlení. Celkem byl dluh vyčíslen na 4 700 000 Kč. Náklady na služby spojené s užíváním předmětu nájmu se zavázali rovněž hradit pronajímatelé čili synové.
Přesné vyčíslení vzájemných pohledávek a výpočet dluhu neznáme (není to pro náš účel ani důležité).
Současně nevíme, proč rodina volila tento zvláštní postup už od okamžiku prodeje nemovitosti, kdy zřejmě nebylo dohodnuto, resp. očekáváno okamžité nebo rychlé zaplacení kupní ceny. Tehdy už nebyl ani žádný důvod kvůli daním předstírat, že šlo o úplatný prodej v rodině a ne o skryté bezplatné přenechání nemovitostí (darování či prodej za zlomek ceny).
Bylo možno nemovitosti darovat, aniž by to daňově rodinu zatížilo. Naopak v daném čase podléhal prodej nemovitostí dani z převodu nemovitostí.
Předčasný převod majetku na potomky se může vymstít
Ideální je majetek si ponechat a vše nechat až na dědické řízení po své smrti (měli byste ale pečlivě uvážit a zformulovat závěť).
Hlavně a především si od počátku rodiče měli zajistit „pevné, tzv. věcné“ užívací právo k prodávaným nemovitostem, a to nikoliv nájemní smlouvou, ale věcným břemenem (od r. 2014 nově služebností). Víme přece, že nevděk světem vládne. Děti občas přivedou své rodiče do problémů, jak jsme o tom psali nedávno.
Děti nechtěly rodičům ublížit, jenže jeden ze synů byl odsouzen k propadnutí majetku
V tomto případě ale nedošlo k tomu, že by snad děti podrazily své rodiče, že by se k nim synové chovali špatně. Problém byl v tom, že se jeden ze synů vydal na dráhu zločinu a jeho spoluvlastnický podíl byl postižen trestem propadnutí majetku, a připadl tak státu. S účinností od 4. 12. 2014 jeho spoluvlastnický podíl přešel na Českou republiku.
Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových se následně začal domáhat, jak mu přísluší, nájemného, vč. dlužného nájemného. Úřad se pochopitelně necítí vázán dohodou o zápočtu nájemného, které mají platit rodiče synovi, na kupní cenu, kterou měl syn zaplatit rodičům. Případ se dostal až k Nejvyššímu soudu.
Dohoda syna s rodiči státní úřad nezavazuje
Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 8. 2. 2023 souhlasil s odvolacím soudem, že nájemné nebylo formou zápočtu zaplaceno za celou dobu nájmu (tj. od 1. 2. 2011 do 1. 2. 2041) již při uzavření nájemní smlouvy, protože se její účastníci dohodli na „postupném započítávání pohledávky“ na úhradu každého měsíčního nájemného a současně si sjednali, že zanikne-li smlouva před tím, než bude umořen celý dluh pronajímatelů, pronajímatelé bez prodlení dluh nájemcům uhradí (spis. zn. 26 Cdo 1534/2022).
Jak je to s vázaností nového pronajímatele ujednáním původního vlastníka s nájemcem?
Takto zhodnotil případ a vyložil právní úpravu občanského zákoníku (aniž by konstatoval rozdíly mezi tím starým zrušeným a novým aktuálním) Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 8. 2. 2023:
Nabyvatel nemovitosti vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu).
Smyslem tohoto právního nástupnictví je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ změny vlastnictví k pronajaté věci. Týká se však jen práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky. Proto na nového pronajímatele nepřecházejí závazky jeho právního předchůdce, které tento rámec přesahují.
Na nového pronajímatele tak mimo jiné přechází právo na nájemné za užívání pronajaté věci, jemuž odpovídá povinnost nájemce nájemné platit. Povinnost nájemce přitom směřuje vůči novému pronajímateli (nabyvateli), nikoliv vůči jeho právnímu předchůdci.
Jakkoliv se pronajímatelé a nájemci, kteří měli vzájemné pohledávky, mohli v posuzované věci dohodnout o jejich postupném započítávání, nelze toto (nikoli běžné) ujednání považovat za právo či povinnost typickou pro nájemní vztah, nebo vyplývající z obsahu nájmu. Na nového pronajímatele tak povinnosti z takové dohody o zápočtu úhrady nájemného nepřešly (spis. zn. 26 Cdo 1534/2022).
Závěr, který rodiče nepotěšil
Rodiče tedy nakonec musí uhradit dlužný nájem a nadále budou povinni platit alikvotní část nájemného (které by se jinak započítávalo na to, co jim jeden ze synů dluží) státu.