Už léta plánuji pronajímat byt či byty. Nicméně i když internet byl a je plný článků, jak je pronajímání bezriziková a výnosná činnost, dosud jsem se neodhodlal k tomuto kroku. A zpětně odkládání rozhodnutí hodnotím kladně, pronajímání je značně znalostně, finančně a především právně náročná a riziková činnost. Pronajímat jeden byt je značně neefektivní a nediverzifikovaná investice.
Prvotními důvody, proč jsem pronajímání bytu odkládal, byly základní neznalosti, následně rizika, pak finance, pak nedostatek času. Nicméně díky své ženě získávám praktické informace každý den a nyní už „jen“ čekám na vhodnou investiční příležitost na koupi menšího bytového domu.
Po babičce jsem získal podíl na nájemním domě. Nebyl to pád do vody a plav, ale postupné zaučování. Starání se o nájemní dům je neustálý sled událostí, které je třeba řešit. Některé okamžitě (zdemolovaný zámek od pokusu o vloupání se), jiné co nejdříve (odchod nájemníka), některé náročné (příprava nových nájemních smluv dle NOZ). Naštěstí máme většinou dobré nájemníky, kteří se navzájem dobře snáší a o to náročnější je vybrat nové nájemníky, aby to tak zůstalo.
Byty máme nevybavené, velké (130 m2), v památkově chráněném domě v širším centru Brna. Proto se přirozeně zaměřujeme na rodiny, bez i s dětmi, které hledají delší nájem. Aby nájemníci byli navzájem kompatibilní, nebereme studenty, silné kuřáky a lidi se zvířaty.
Tipy na bezpečný pronájem
Promyslete, na kterou skupinu lidí se zaměříte. Následně byt, vybavení bytu, způsob nabízení volného bytu, podmínky atd. dané skupině lidí přizpůsobte.
Vyžadujeme tříměsíční kauci (nově jistota), nejen kvůli starým a zachovalým parketám, ale také kvůli staronové legislativě:
(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců…
Ne vždy probíhá loučení s nájemcem v poklidu, naposledy, když nájemce přilepil koberec k parketám, při loučení koberce odřezal s hlubokými řezy do stoletých parket. Byt zanechal nevymalovaný s desítkami děr ve stěnách. Nicméně spíše máme „štěstí“ na normální rozumné nájemce.
Standardem je (prý) jednoměsíční jistota. Nicméně podle potenciálních nájemců se nebojte ji přizpůsobit, zvláště pokud byt pronajímáte vybavený. Neplnohodnotnou alternativou může být pojištění odpovědnosti nájemce. Jistota je také test bonity – mají-li zájemci o bydlení na „půjčení“ např. 3 měsíčního nájemného pronajímateli, asi budou mít i na budoucí nájem, ale je to za cenu omezení potenciální skupiny zájemců. Stejně jako ne vždy probíhá jednání o nové smlouvě fér.
Už dávno jsme také zavedli pravidlo, že do podpisu smlouvy, při kterém se skládá první nájemné a jistota, je byt stále nabízen. Pokud byt chce někdo pronajmout od poněkud dalekého data, smlouvu, pokud to jde, uzavřeme hned a nájemné se pro první rok rozpočítá i na dobu, kdy je byt rezervován.
Pozor na smlouvy s právnickými osobami
Z toho pravidla jsme udělali nedávno výjimku. Na inzerát na bezrealitky.cz se nám ozvala jedna televize. Po prohlídce nám příjemná zaměstnankyně řekla, že byt určitě od 1. února 2014 berou, jen se domluví detaily a byli příjemně překvapeni, že už máme nájemní smlouvy dle NOZ. Poté začalo e-mailové dolaďování, hned prvními e-maily nám bylo potvrzeno, že byt za daných podmínek berou: V pondělí jsem ji přeposlala na právní oddělení, které ji konzultuje ještě s účtárnou. Mám příslib, že budeme mít jen drobné připomínky.
To se ovšem zvrhlo v e-mailové dohadování, které pak skončilo v odmítnutí nájmu z důvodů, které hned na začátku znali, ale které na konci považovali za “k dalšímu jednání". Naše podmínky byly dané inzerátem a návrhem smlouvy, zatímco sami se opírali o podmínky vnitřního auditu, které nám jako takové zůstaly skryty.
V rámci dohadování předem známých podmínek jsme např. četli: Ačkoli chápeme záměr pronajímatelů mířený zde nepochybně proti fyzickým osobám se špatnou či potenciálně špatnou platební morálkou, jsme přesvědčeni, že u naší televize, s ohledem na její hospodářské postavení a pověst jistě nelze mít důvodné obavy z neplnění převzatých závazků, proto celý článek navrhujeme vypustit.
Později nám začalo nám být hrozeno žalobou v případě zveřejnění případu apod., ale to už pro čtenáře Měšce nemusí být zajímavé.
Nedělejte výjimky. A to ani v případě, že na první dojem se zdá zástupce potenciálního nájemce solidní a jeho firmu pokládáte do té doby za tu s dobrou pověstí.
Bohužel, až poté jsme našli pár zajímavých článků o této televizi. Představte si například, že by se ozvala firma, o které byste si přečetli články tohoto typu. Z toho se zrodilo nové pravidlo:
Pokud možno si zkuste najít informace o budoucích nájemnících, zvláště v případě, že se jedná o právnickou osobu. Pokud jde o fyzickou osobu, vyptejte se mezi řečí na práci, původní bydlení, apod. Zkuste zájemcovo jméno hledat pomocí Google, využijte i sociální sítě jako Facebook apod.
Pokud pronajímáte byty, nenechte si své špatné zkušenosti pro sebe, nenechte se zastrašit. Z těchto špatných zkušeností můžou čerpat jiní a tím pádem i vy. Je to takový princip „bankovního registru“, kde banky se také chrání, a tím mohou poskytovat nižší sazby dobrým klientům a horším se mohou věnovat jiní za vyšší sazby. Podobně mohou postupovat pronajímatelé a dobří nájemci z toho budou profitovat. Pokud jste odhalili, o jakou společnost se jedná, prosím, neuvádějte to, můžete pokazit její „dobré“ jméno a můžete strávit roky po soudech.
I když já osobně mám jinou definici dobrého jména. A jsem velice rád, že nevlastním televizní přijímač, a tedy podporuji provoz této společnosti s „dobrou pověstí“ „pouze“ ze svých daní, ne přímým poplatkem. Prozatím jsme z časových i vědomostních důvodů odložili vymáhání škody z předsmluvní odpovědnosti, zvláště v situaci, kdy hrozí, že se přestanou proplácet advokátní náklady i straně, která spor vyhraje.
Pokud už narazíte na nevhodného nájemníka, vězte, že nejjednodušší je se domluvit na ukončení jednání co nejrychleji i za cenu okamžitých ztrát. Nesmíte totiž zapomínat, že dlouhé vyjednávání stojí čas, obzvláště v případě, kdy byt je kvůli tomu prázdný – co den to 1/30 měsíčního nájemného škoda.
Bohužel NOZ v oblasti nájemních vztahů stále zastává názory z doby komunismu, seznam výtek by vydal na samostatný článek (kouření, zvířata, podnikání, výpovědi apod.). Spory jsou časově náročné a vzhledem k výši sporných částek (tisíce až deseti tisíce) i právní rady drahé (tisíce korun za hodinu) a nyní s rizikem, že v případě soudního sporu prohrávající strana nezaplatí právní výlohy.
Základem je proto dobrá nájemní smlouva, ale i věřit instinktům ohledně nájemce. Na jedné straně co den to škoda z ušlého nájemného, na druhé straně raději nepronajmout, než pak relativně draze renovovat byt do původního stavu. Nebo hůře, nový nájemník odežene ty dosavadní.
Abych končil pozitivně, většina nájemců chce jen slušně bydlet a většinou se nechce o nic starat. Zajistěte jim poklidný život u vás, vyvažujte vaše vztahy rovnoměrně, nabízejte alternativní řešení, kde je to možné. Zkuste nadstandardní drobnosti a vstřícné jednání a byt pronajmete často hned ten den, kdy zájemce o bydlení odchází a navíc, často jejich známému na doporučení.
ČLÁNKY DO MAILU